合作公寓 华人股东受害的苦恼

加拿大的楼房的分类，一般是按照拥有产权的方式和管理方式的不同分为共管公寓（condo or condominium）、合作公寓（co-operative or co-op）。所有这些公寓里的房间，就是我们通常所称的“帕文”或“单元房”（apartment）。

共管公寓（condo or condominium），这就是我们平时所说的“康斗”。共管公寓的住户们对自己居住的单元拥有各自独立的产权。此外，对公用部分，如楼梯间、走道、娱乐设施等按份拥有共同产权。业主每月需缴纳管理费，用于公共设施的维修、维护等。房产税各户独自向政府缴纳。

在安大略省，新的共管公寓在入住率达到20%后或者首套房交付3个月后，业主可成立业主委员会接手管理公寓。业主委员会制定的规章制度是每个业主都要遵守的。如噪音限制、饲养宠物规定等。因此，购买共管公寓前了解其规章制度非常重要。由于共管公寓业主拥有自主产权，其买卖、租赁自己的物业比较自由。很少受业主委员会的限制。但这种公寓的价格会相对贵一些。

合作公寓（co-operative or co-op），是依据合作公寓法设立的公寓。这种公寓的业主不拥有具体房屋的所有权，只拥有整栋物业一定比例的所有权。类似于股份有限公司的股权一样。每栋合作公寓都和股份有限公司一样，相互之间是不尽相同的。业主们每月需缴纳的费用包括整栋物业的贷款按揭、政府税费和物业维修维护费。其中贷款是可用以冲抵税金的。

这种公寓出售所转让的不是房屋产权，而是公寓的股份比例。一般合作公寓对买家是有限制条件的，比方说收入证明、信誉记录、甚至职业类型。有些合作公寓董事会还会对买家进行面试，以确保买家合格。总之，买家必须经过合作公寓董事会的审查同意。否则不得转让。因此，这种公寓难进难出。但人员结构整齐。而且通常价格会比共管公寓相对便宜一些。

Co-op 有个有趣的地方，就是新住户必须要征得住户委员董事会的准许(通常以投票的方式)，才可以住进来，即使你有钱买得起，住委会也不一定会同意让你住(通常多少都会有个人偏见在里面)。 比如说纽约有许多高级的co-op 都不同意明星或名人进住，以便避免不必要的媒体或粉丝打扰。

Co-op 还有一个有趣的地方，就是当某栋住户的财务陷入危机缴不出管理费时，整栋楼其他的住户要一起分担这笔费用，若是大家都付不出来，那么这栋住宅就会被法院依违约进行法拍(foreclosure)，这对整栋大楼的房价及居民的权益都有很大的影响。 有舰于这点，住户管理会在评估新住户时，通常会仔细严格的审核其财务状况。

其实co-op 应该算是介在rental 跟condo 中间，因为跟租屋比较起来，co-op 的住户有比较多的控制权，但是跟condo 比起来又少了些。 一般来说，co-op 的价位跟同等的condo 比起来便宜，此外，co-op 的房地产税(real estate taxes) 是包含在每个月的管理费用中，而且目前有许多借款机构都接受co-op 的股份来当作抵押品，同时co-op 的相关费用也可以享有一些税用上的减免。

美国大部分的co-op 集中在纽约和芝加哥，也有部份在旧金山。

Cooperative(co-op，合作公寓) 和Condo的 最大的不同点就是所有权(title) 的持有。 如果是买condo 的话，民众拥有该住宅的所有权，但如果是co-op，管理该公寓的公司拥有住宅的所有权，住户仅持有该住宅的股份(stock share)，并没有该住宅的所有权。 因为股权只是一种个人财产(personal property)，所以co-op 不算是不动产(real property)。

下面让我们来看发生在美国的一段新闻。

美国新镇公民协会秘书克劳舍（Robert Valdes-Clausell）去世刚过了两个月时间，就被爆出挪用该协会公款，让社区惊讶不已。

然而，克劳舍生前管理一栋合作公寓（co-op）的居民早已对他深恶痛绝，揭发他曾在股东不知晓的情况下把楼抵押给银行，拿出1200万贷款将公寓楼买下，还因拖欠巨额贷款而东窗事发。

克劳舍（Robert Valdes-Clausell）曾是艾姆赫斯特51大道一栋合作公寓的经理，该楼有众多华裔居民。曾住在该公寓的陈女士指出，克劳舍曾阻止地产开发商Myles Horn买走600间未售单位，却自己代表公寓楼将楼中各单元抵押给「全国合作银行」（National Cooperative Bank），拿到1200万贷款，以先支付300万，随后逐渐偿还剩馀贷款的方式将整栋楼买下。期间他成立号称附属于公寓楼的「帝国集团」（Empire State Conglomerates），请公寓楼的清洁工担任集团董事长，并从公寓楼资金中拿出一部分「借」给「帝国集团」转租单位，收取租金付贷款。

然而公寓楼仍因拖欠Castle Oil公司23万3214.10元的油费，在2008年7月被起诉。克劳舍对此否认，称没有收到律师函，而被起诉几周后，公寓楼的银行帐户就被冻结。公寓楼也因拖欠银行贷款，而在2009年7月面临被银行法拍的境地。

陈女士表示，「克劳舍跟我们说，因为公寓楼没有银行报表，我们不能贷款买，必须用现金，当初就感觉有问题」。住入后，陈女士发现车库的门经常被弄坏，楼顶的砖也常被敲烂，克劳舍总让股东交维修费，有时一个月要缴2000元，「电梯还是经常坏，坐轮椅的居民都没法下楼，楼顶外墙裂开也经常收到违规罚单，搭了三年的鹰架也没有整修」。

她指出，不甘心房子被抵押后，还要还贷款的53户股东团结起来，申请破产令，争取到时间留在公寓楼里跟克劳舍打官司。整整两年后，终于成功将公寓从克劳舍手中拿回，转卖给现在的The Continental Park房产公司，用以缴纳银行的贷款。但股东需出钱垫付不够的贷款，克劳舍本人也被判要还给公寓楼22万4000元。

陈女士无奈表示，「别人买房子升值，而我们的钱都被卷走，唯一赢得的就是从他手上的公寓拿回，已经是不幸之中的万幸」。她透露，不少居民都已从这栋合作公寓搬出，得知克劳舍卷入新镇公民协会的财务丑闻后，有居民直言毫不惊讶，「新镇公民协会主席知道我们公寓楼被克劳舍搞得多惨，还让他做秘书，真是太好笑」。

看来，买入合作公寓，麻烦多多。大家投资美国时，要小心哈。不过，钱说话。

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