夫妻一方擅自出卖共同共有的房屋应如何处理？

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陈俊法律工作室（13952437770）

2018年7月29日，农历六月十七，星期日，晴到多云。

2018年第31周。

引言：

家事无小事，家和万事兴，然家家有本难念的经，家家有本不同的经。

家事纠纷引发出婚姻纠纷、房产纠纷、借贷纠纷、抚养纠纷、探望权纠纷、继承纠纷、股权纠纷等。

夫妻一方擅自出卖共同共有的房屋应如何处理？

法律实务中经常出现这样的纠纷，夫妻一方未经另一方同意，擅自将夫妻共同共有的房产出卖，另一方向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效、第三人返还房屋。

焦点在于，当夫妻一方擅自处分的房屋属于家庭唯一居住用房时，应当优先保护谁的利益？

因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。

如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益？

另“居住需要”也未区分普通型居住需要和豪华型居住需要。

最高人民法院相关司法解释规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住用房，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

既然民事执行程序中已经有明确的规定，对于唯一住房不予执行，显然考虑到了生存权、居住问题，在房价高涨的现实情况下，卖房人如果反悔，不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。

　在法律实务中，既要符合民法善意取得制度的要求，同时又要规定人民法院对另一方赔偿损失的请求予以支持，这样就可以体现兼顾配偶权利保护和保障交易安全、保护善意第三人利益的现代法制精神。

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