最新江苏商品房买卖合同纠纷意见

江苏常熟虞山法律服务网络平台 2024-03-22

江苏常熟双成（沙家浜）

法律服务所

陈俊13952437770

2020年12月26日

星期六

农历冬月十二

天气：阴有雨

气温：6-14℃（常熟）

常熟历史上的今天

1952年12月26日，常熟市建立残老所，地址在西门大街城隍庙以西，主要收养城镇无家可归、无依无靠、无生活来源的三无对象，重点解决吃饭问题。

每人每天供应大米1.1斤，菜金、燃料和饮水等每天折人民币0.3元，一天吃两粥一饭。

上世纪60年代残老所改名为社会福利院，并先后迁到北门大街和桃源涧附近，条件得到极大改善。

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江苏关于建立商品房买卖合同纠纷联动化解工作机制的意见

2020年12月25日上午，省法院和省消保委联合召开新闻发布会，向社会公布《关于建立商品房买卖合同纠纷联动化解工作机制的意见》。省法院民六庭庭长于泓，省消保委副主任、秘书长陆惜春，省消保委副秘书长居上参加新闻发布会。

一、《意见》起草的背景

随着房地产市场持续升温，尤其是各地政府推出的商品房限价政策，购房者热情高涨，热度不减，因商品房买卖合同纠纷引发的案件也呈逐年上升态势。

据统计，2018年1月至2020年12月的三年间，全省法院受理各类商品房买卖合同纠纷119462件，纠纷类型多为延期交房、延期办证或房屋面积争议。

近年来，随着商品装修房进入市场，买卖双方就商品装修房质量问题引发的争议也成热点，大批纠纷涌入法院。

商品房买卖合同纠纷案件的一个重要特点是，原告多为同一个小区的购房者，被告均为该小区开发商，原告抱团诉讼，诉求大多相同。

此类案件在法院有个俗称，叫做“批量案件”，少则几十件，多则成百上千件。三年来，全省法院受理此类案件多达72931件，在商品房合同纠纷案件中占比高达61.05%。

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，在建商品房工程交付普遍延误，可以预见，今后一个时期，全省商品房买卖合同领域购房者与开发商之间的矛盾纠纷将呈现新的高发态势。

住房作为不动产，既是老百姓的重要财产，也是重要的生活必需品。许多工薪阶层为了购买一套商品房，往往调动父母、子女甚至全家人的财力，所以住房问题是老百姓生活的头等大事。

开发商面对小区购房者的集体维权或集体诉讼，往往轻易不肯让步，因此愈加造成购房者对开发商的严重情绪对立。

妥善处理此类矛盾纠纷，最好的办法是通过协调化解，使开发商与购房者达成妥协谅解，快速解决纠纷，将购房者与开发商从旷日持久的纷争中解脱出来，修复受损的社会关系。然而，这种美好的愿望在当前法院“案多人少”的境况下，实现起来并不容易。

如何让此类纠纷在进入法院诉讼前，先经非诉纠纷化解渠道化解，以短平快的方式形成以点带面的示范效应，我们按照中办、国办《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》、《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》精神要求，在前期调研基础上，与省消保委多次沟通协商，共同出台了《意见》，旨在人民法院与消费者权益保护委员会之间建立一套沟通协调、联动配合化解商品房买卖合同纠纷的机制，钝化矛盾，保护消费者合法权益，推动商品房买卖合同纠纷的妥善解决，促进江苏房地产业持续健康发展。

二、《意见》的主要内容

《意见》共分三个部分。第一部分是指导思想和目标任务，第二部分是联动化解工作机制的具体内容，第三部分是工作要求。

《意见》的核心内容是第二部分，建立了六项工作机制：

一是建立例会协商机制，省法院与省消保委共同设立全省商品房买卖合同纠纷联动化解领导小组，指导全省商品房买卖合同纠纷联动化解工作。

二是在同级法院与同级消保委之间建立信息共享、知识共享、经验共享机制，共同对商品房买卖领域矛盾纠纷特别是群体性纠纷进行调处。

三是建立诉调对接机制，同级法院可以采取立案前委派、立案后委托、诉中邀请等方式，引导当事人通过同级消保委解决纠纷；消保委可以推荐具备调解能力和经验的人员担任同级法院特邀调解员，由该法院纳入特邀调解名册。

四是建立纠纷化解时限机制，消保委调解成功的案件，当事人可以在调解协议生效之日起30天内向同级法院申请司法确认。

五是建立无争议事实固定机制，消保委经调解未达成协议的案件，当事人之间就相关事实没有争议的，消保委应当以书面方式固定无争议事实。在法院诉讼阶段，当事人无需对以书面形式固定的无争议事实进行举证，从而简化诉讼流程，降低诉讼成本，提高诉讼效率。

六是建立纠纷处置应急联动机制，对突发性纠纷、矛盾易激化纠纷或群体性纠纷，同级法院与同级消保委应当即时通告，派专门人员协调处理。

第三部分的工作要求，要求加大联动化解工作宣传力度，适时发布典型案例，让社会公众知晓，商品房买卖合同纠纷不一定通过法院诉讼方式解决，也可以通过消保委调解等非诉方式解决。而且，消保委非诉方式协调处理，成本低、周期短、灵活性强、效果好，以此引导购房者以合法方式理性维权。

江苏省消保委关于建立商品房领域联动机制的通报

“房子”问题事关百姓民生大计，安居乐业是大家对美好生活向往的基本体现，但近年来商品房领域纠纷不断，对消费者居住环境造成了很多影响，据统计，2018年1月1日至2020年12月22日，全省各级消保委组织共计受理涉及商品房领域消费纠纷6005件，咨询7785件，其中不乏久拖不决、群体性投诉。今天省消保委将商品房领域消费问题及联动机制情况通报如下：

一、商品房领域问题多发

商品房投诉的数据，凸显了当前商品房消费领域维权难的现状和加强行业规范的紧迫性。我们在此梳理出商品房消费领域存在的各项违规问题予以呈现：

问题一：商家逾期交房，迟延履行交付义务

消费者为获得购房优惠，通常会选择购买期房或者准现房。然而实践中，房地产开发商逾期交房或逾期办理房产证的现象时有发生，导致消费者不能按期入住新房，侵害消费者公平交易权。

问题二：宣传存在误导，承诺难以实际兑现

房地产开发商故意强调优惠政策，以学区房、装修标准、环境优美、赠送面积等优惠为噱头，吸引消费者购房，实际中却存在房型与宣传不符、承诺缩水或面积不符等有违诚信原则的情况。

问题三：商家过度推销，交钱容易退款困难

房地产开发商以诱导、隐瞒等手段，诱使消费者缴纳保证金、诚意金、意向金、定金，在消费者要求退款时却以合同规定等理由设置退款障碍。

问题四：房屋质量堪忧，交房前后问题多发

随着精装修交付的政策导向，房地产开发商一般基于房屋精装修而提高房价，有时却不能交付符合装修标准的房屋，甚至墙体裂缝、屋面渗漏、墙皮脱落等房屋质量问题多见，消费者存在不满情绪。

问题五：装修问题突出，怠于承担售后责任

房地产开发商装修时存在安装不到位、附赠家电质量不过关等问题，发生纠纷后却以有关商品“三包期”已过、装修问题要找施工方或厂家为由拒绝承担售后维修责任，致使消费者的合法权益得不到保障。

二、多渠道化解纠纷已成必要

综合投诉数据及相关消费维权实际，我委认为商品房领域投诉多发、维权困难的主要原因是：

一是消费者处于信息不对等的弱势地位

站在普通消费者立场，对于动辄百万的房屋充满了高预期，也希望能对建设过程有所了解，对很多细节都很在意。但客观来说，消费者在和经营者交易中不占优势，不论是社会关系、时间、还有金钱都处于严重不对等状态，各项问题均由此引发。

二是房地产开发商未做到正视消费者的维权诉求

目前经营者立场大多仍然是老一套，认为消费者都是外行所以不懂，很多东西不需要公开，知情权需要为“工期”让路，房屋在没交付前有任何问题都属于正常，交付后有问题可以进行维修。纠纷发生后调解意向低，会以“走法律途径”这一看似公平，实际将成本及矛盾转嫁至消费者的做法，拖延甚至损耗消费者耐心，使问题无法得到有效解决

三是纠纷化解手段单一

消费领域纠纷特点一般为投诉多发，金额相对较小，调解周期短，调解率高，消保委组织能尽量通过非讼渠道化解矛盾。但商品房金额大、使用时间长，房屋主体不可逆性等特点，使纠纷难以通过调解化解，调解组织对诸如“现场五方责任主体”等专业问题很难辨别，导致商品房领域诉讼投诉比与一般消费纠纷呈相反态势。

在此情况下，根据我国《消费者权益保护法》对消保委组织履行公益性职责的要求，省消保委与省高级人民法院共同制定出台了《关于建立商品房买卖合同纠纷联动化解工作机制的意见》（以下简称《意见》），以期更高效地维护消费者合法权益，整合维权资源，保障商品房消费市场稳定。

三、持续推动纠纷化解联动机制

下一步省消保委将继续站好“消费者维权人”岗位，通过拓宽监督方式、投诉解决渠道，继续完善纠纷化解多元化机制：

（一）与省高院对精装修房、精装修等领域问题开展研讨。

对重大投诉进行分析，探索建立典型案例制度，筛选公布调解及诉讼中具有警示示范作用案例，以案说法，剖析商品房领域痛点，确保《意见》落到实处，真正将纠纷化解。

（二）拓宽司法确认范围。

本次《意见》重点与亮点之一为加强非讼纠纷解决效力，经消保委组织调解成功的案件，当事人可以申请司法确认，未来我委将以本次工作为契机，将诉前调解、支持诉讼司法效力从商品房纠纷拓展至其他，如装修、预付费等普遍关注的消费痛点领域。

（三）组建商品房专家委员会。

对于专业知识复杂问题，省消保委拟召集建筑、设计、房产销售、律所等多领域专家，建立专家智库，对纠纷中出现的问题提供专业意见，供调解参考。

（四）积极探索集体诉讼。