尹稚：对当下中国住宅问题的几点思考

导读

6月5日，中国城市规划学会住房与社区规划学术委员会年会在清华同衡规划设计研究院召开。在会上，中国城市规划学会副理事长、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、清华大学建筑学院教授尹稚作了题为《对当下中国住宅问题的几点思考》的精彩主题报告。

本文字数：3460字

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住房问题正在变成制约中国未来发展的一个更为核心的问题，主要包含以下几个方面。

01

“房奴”困境现象

“房奴”困境跟我国的传统制度设计有关，也跟中国的土地供地政策有关，所以归根究底是跟我们的住房政策有密切的联系。

1985年到1987年是居住区规划的黄金年代，当时中国面对着严峻的住房短缺问题，单纯的靠政府+单位以公益性住宅为核心的住房供给制度无法满足国家所有公民非常旺盛的住宅需求。因此到1985年，居住区的统一开发建设进入高峰期。随着1990年开始推行土地有偿使用制度，启动房地产型住宅开发建设，于是商品住宅的开发建设进入高峰期。两个高峰期发展到今天，统计数据显示存量住宅已呈现过剩状态。2018年，我国城镇居民人均住宅面积达到39平方米。其中空置占多少，投资占多少，真实住房需求又占多少？虽然有这么高的统计数字，但现实还有两三亿的“房奴”，还有大量年轻人的刚性住房需求解决不了。问题究竟出在哪儿？

中国房地产业发展的最初目标是解决居住问题，这对提高人均住宅水平，解决当年住房严重短缺的问题是功不可没的。但是房地产业发展经历了40年，到今天出现了严重的异化现象，也就是“住宅的金融工具化”。政府建设和维护城市很重要的一部分财政来源是靠土地出让，而土地出让里面最大的一个板块是住宅供给。老百姓热衷炒房，是因为炒房收益率高于中国任何其他产业，这个现象在香港也发生过。社会危机的爆发，与其社会经济走向有密切关系。大概最糟糕的结果就是房地产变成了非标定的但是实际上的支柱产业。中国是否能将房地产业作为支柱产业，是否能走这条道路，是非常值得反思的。

02

解决路径的探索

1.房地产税政策

只有将房地产去金融工具化，才能扭转房地产政策的异化现象，这需要从制度设计上去考虑。这些年政府在这方面也采取了一系列调控措施，开展了大量的试点，例如房地产税政策。但是由于房地产税政策的目标错配，所以最后不了了之。很多人将它看作调控住宅价格的工具，也有的试点把它作为调控资源过度占用的工具。但是房产税实际最核心要解决的问题是控制住宅交易过程当中的绑架资金问题，这也是走向房住不炒最核心的一个问题。如果交易中的大额利润收归国有，那么老百姓至少不会把炒房当做最重要的资产升值渠道，这样才可以使得散布在民间的大量的资本真正投入到对中国未来发展有效的实体经济，而不是把资本都埋在“砖头瓦块”。这涉及到一系列后续土地政策、住房政策的改革。

我们总说中国存在着“千城一面”的问题，中国“千城一面”的问题并不简单是看到的表象。首先因为中国的爆发式发展时间很短，大规模建设时期只有近40年左右，在短期内要想实现建筑材料、建筑技术、建筑构造做法等有重大的进步是不现实的。这是一种所谓的建造技术本身导致的千城一面的问题，是从外观看得到的。还有更深层的原因是城市的经济结构，以及路径依赖的“千城一面”，这个才是背后更为可怕的。如果没有差异化的房地产税政策，特别是不同行业之间的差异化的税收政策，很难使中国真正走出“千城一面”。

2.中心城市、城市群及都市圈的发展

在下一轮的城镇化进程当中，中国需要中心城市作为国家未来参与国际竞争的发动机，要聚集更多的年轻化的人群，有创造力的人群来支撑未来城市的发展。中心城市是产业中心、消费中心，甚至调控好了也可能成为未来拯救中国人口下滑的高水平生育中心。但这些城市，恰恰同时也是炒房最厉害，房价最高的城市。它真的适宜居住吗？这是一个值得思考的问题。

在走向区域协同、区域合作的过程当中，国家开始培育现代化都市圈和城市群。那么在这些都市圈和城市群里，有大、中、小城市不同序列的分布。如果采用一刀切的财税政策，这些中小城市和小城镇的发展出路何在？它们更适宜居住，而并不一定适合于高端产业的发展。如果不能在这样的一个架构体系下，实现各种差异化的行业税收政策，差异化的房地产政策的话，很难推动这些中小城市乃至小城镇走向更为宜居化的发展，从而与中心城市形成有力互补。

3.职住平衡的探索

职住平衡是这两年讨论比较多的一个问题。很多规划师试图在一块有限的土地内通过就业用地跟住宅用地的平衡来实现职住平衡，这是不现实的。因为住宅用地与就业用地在地价、地租的竞标曲线不同，也就造成了适合就业的地方的房租、地价并不适合居住。在这种情况下，中国未来大、中、小城市实现差异化互补发展，解决职住平衡问题的根本出路在于发达的城市群和都市圈内通勤网络的建设。只有走这条路，才能够在尊重市场规律的前提下实现更高水平的职住平衡。

03

居者有其屋

“居者有其屋”这是一个梦想，是我们古人的梦想，也是当代人的梦想。清华大学建筑学院前院长秦佑国先生曾经问过这样一个问题，我们是社会主义国家，难道我们公民的第一套基本住房一定要交地租吗？这是一个很严峻的问题。这些年开始有一些人将社会主义生产空间理论和概念引入中国的规划界。对于建设现代化社会主义、现代化强国的大国而言，其社会主义空间生产理念究竟应向何处发展，这是个问题。首先不应该放到实体经济中去，使其遵循资本运作规律和市场运作规律，因为住房不仅仅是商品和产品。作为一个负责任的国家，对国民基本住房是有义务的。在这种背景下，对于落实社会主义空间生产理念，最重要的方向应该是改革我国的基本住房的供给制度，从而实现国民住宅基本需求的保障性供给。当年轻人的第一套住房能够实现保障供给，至少不用一次性趸交70年的地租，这样将大幅提升他们的社会生存能力。当他们在打拼事业刚刚进入社会的时候，不用再去当“房奴”，有更多的财力、物力应对他的社会性发展和个人的成长。

对于商品性住宅，竞价供地、高税收政策以及在交易过程当中的涨价归公政策的实施，会进一步鼓励地方政府从自己的建设成就当中来获得利益。目前的交易制度导致在住宅价格上涨的过程当中，最大的受益者是当初的购买者，这才是大家都去炒房的根本原因。作为一个社会主义强国，走向每户一处基本住宅的未来，实现房住不炒，居民的财产性收入才能最终转向实体型经济和发展型经济，才能给年轻一代更有希望的未来。最近一段时间，网上流行一个词叫“躺平”，年轻人“躺平”其实是对社会的失望甚至是绝望。如果这个问题不解决，可能中国未来的发展会出现更深层次的制度性危机。

李克强总理最近在谈住房问题的时候，提到了“中国政府有保障群众基本居住条件的责任”。国民基本住房制度应当是我国实现进一步深化改革当中非常重要的内容。

04

城市社区与农村自建型

住宅的建设与更新

城市社区的建设、更新与农村自建型住宅的建设、更新内容是不同的，城市住宅与社区的更新面对两个问题：

第一，是解决老旧实体建筑的技术性死亡，如何为其延寿的问题。住宅出让是70年，而有效寿命是30年甚至是20几年。曾经很多住宅的建造标准是比较低的，如果按现在的“双碳战略”，技术标准是更低的。这些住宅跟当下现代化的生活模式是有差距的，这是技术性的衰退。如何挽救它而不造成更大的资源浪费，也是基层社会的再建构过程。

第二，是邻里概念消失的问题。现在在大规模的商品社区里面都面临这个问题，基层的社会群体组织不具备邻里概念，是标准的生人社群。所谓“聚者善其邻”，左邻右舍都不认识，怎么可能善待呢？

农村的自建型住宅走的是另外一条道路，最主要是空置率过高的问题，尤其是在发达地区空置率是非常高的。一个宅基地上建五六层甚至十几层楼都是有的。而现在本来正常的一个宅基地政策，也就是农村的“三块地”政策，可以说是进城农民最后的社会保险，当然这对农二代、农三代的价值已经越来越小了。但是实际的建造规模和建造模式已经远远突破了这些，出现了两头占用资源，超级浪费以及超级资源空置的现象。如何使这部分资源能够纳入基本保障住房、廉租住房的供给，是非常值得探讨的。

城市社区的建设、更新与农村社区的建设、更新其实面对的问题是不言而喻的。找到问题的关键点，与不一样的制度路径、技术路径探索，才能真正做到研究真问题、解决真问题。这也是住宅与社区学委会在这次改组过程当中非常关注跨学科建设的原因。未来在这个领域实现进步和改革，需要突破更深层次的制度性障碍，需要更广泛的学科合作与政策性探讨。

05

结语

规划师以天下为己任，人居环境科学的最终梦想是以“居者有其屋”为核心的。在这样一种背景下，希望学委会能够走向更为开放的组织架构建设，建立更为广泛的学科联系，既要“顶天”也要“立地”。所谓“顶天”，就是要在国家的宏观住房政策和基层社区治理当中有更多的决策性的话语权、决策性的建议权；所谓“立地”，就是我们处理的是最基层的，事关老百姓家庭生活最个体化的单元和细胞问题。

这个领域未来的学术积累和创造更多的是来自于针对中国道路和中国具体实践的总结和提升。现在面对中国住房和社区问题，简单的照搬西方发达国家规划设计经验的时代已经过去了，我们需要解决的深层次问题可能是其他的国家都没有经历过的。中国问题的解决还要依靠于在座各位进一步探索和努力！

供稿单位：清华同衡规划设计研究院

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