多元视角导向下北京老旧小区宜居性评价研究
导读
老旧小区宜居性改造是实施城市更新战略的重要一环，也是满足人民日益增长的美好生活需要，提升城市环境品质的有效路径。对老旧小区宜居性的评价将有助于改造前摸清基础、合理安排时序，改造后验证绩效、总结经验、推广样板。本文以北京为例，在梳理老旧小区成因、特点及现状问题的基础上，从改造中涉及到的小区管理者、小区居住者、小区研究者三类主体价值导向出发，构建了包含建筑本体、建成空间、市政设施、公共空间、物业管理、小区治理六个一级指标的分层评价体系，提供了多元视角导向下老旧小区宜居性评价思路。
本文字数：5207字
阅读时间：16分钟
作者 | 张建，李海乐
北京工业大学
关键词
老旧小区、宜居小区、多元视角、评价体系
01
引 言
老旧小区是指建成于2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。“十四五”时期，随着我国迈入新的发展阶段，实施城市更新行动已上升到国家战略层面。老旧小区改造是城市更新行动中的重要组成部分，面临诸多突出矛盾和难解问题，又是与居民生活最为贴近、涉及主体最为复杂的城市更新实践。北京作为实施城市更新战略的先行者，明确提出到“十四五”期末，力争基本完成全市2000年底前建成的需改造老旧小区的综合整治任务。当前，北京市老旧小区呈现出总量大，集中分布于城市核心区的特点，城六区内共有住宅小区约6180个，其中老旧小区约2480个，占比超四成，且集中分布于二环至四环之间。[1]每个老旧小区改造基础情况不尽相同，因此，构建针对北京市老旧小区宜居性的评价指标体系，对于推动北京市老旧小区综治工作具有现实意义。
我国对于宜居性的研究始于20世纪末吴良镛院士提出的人居环境科学，进入21世纪以来，在人居环境、宜居城市相关研究深入开展的基础上，有关宜居性的研究逐渐延伸到小区层面。北京市出台《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》、《北京市老旧小区综合整治工作手册》、《老旧小区综合改造评价标准》等相关配套政策标准，从政策制定者的角度对老旧小区改造范围、内容、流程做出指导，以提升小区宜居性。陈渊博[2]以居民满意度为测度，从社区空间、环境、安全、服务、文化生活和管理六个方面评价广东省宜居社区的建设效果，得出广东宜居社区的硬环境建设已经趋于完善，软环境建设仍有一定提升空间的结论。聂继凯[3]、林兆楼[4]等学者也分别从居民需求的视角构建了宜居社区评价体系。此外，还有学者从规划者的视角[7]-[11]，构建了生态宜居社区、健康宜居社区等方面的评价体系，如张雨洋[11]从建成环境、服务与商业环境、自然环境、社会环境、安全属性五个维度构建了健康住区评价体系。可见，有关小区宜居性的研究已经较为丰富，但尚缺乏针对老旧小区，且将多元主体视角统筹考虑的宜居性评价体系。综合政策制定者、居民需求、规划者多重视角的评价体系，将更有利于形成符合多元价值取向的小区宜居性评价结果。本文将以北京市老旧小区为切入点，尝试构建基于多元主体视角的老旧小区宜居性评价体系，探索符合最大公约数的宜居老旧小区样本，助力北京市老旧小区综治实践。
02
老旧小区成因、特点及面临难点问题
1
老旧小区成因
当前老旧小区的成因可追溯至计划经济时期，资源直接集中在国有生产部门，社会中人的行为都被整合到“单位”这一具体的社会组织中，形成了单位社区化，即单位承担包括职工住房需求在内的各式生活服务职能。[12]单位统一建设宿舍对职工进行分配，虽然收取较低的租金，但住房分配仍具有较强的福利性质。通过配建相应配套设施，满足职工及其家属的教育、医疗、养老等其他生活需求，由此形成了特色的“大院文化”，催生了空间和社会层面的双重封闭小区。由于社会住房需求旺盛以及当时实行的建筑质量标准较低，50-80年代建成了数量庞大且建设、配套标准较低的职工住宅。
住房制度改革后，住房的商品属性开始显现，部分职工完成公房回购，获得了房屋产权并进行二次出售，小区居民组成、产权结构趋向多元化、复杂化，使原有封闭性、同质性的社会组织出现松动，但这也为原有基于产权的小区管理逐步向市场化的物业管理过渡增加了难度。已回购的公房及二次出售的商品房，小区管理责任由物业管理公司接管，部分未进行回购的公房，其小区管理责任仍归属原产权单位。但现实中两类房屋往往交叉分布于几座楼栋，甚至是同一楼栋内，将小区划分为多个零碎的管理单元，小区管理能力长期受制。随着原产权单位的改制、合并等变动，大量公房出现“失管”现象，加剧了小区管理矛盾。
发展到现在，这批小区都已建成至少二十年以上，不可避免的呈现出建筑结构老化、配套设施破旧等诸多问题，封闭的小区空间导致随着社会发展而产生的新的空间需求，如停车、公共活动等无法得到满足，居民居住体验较差，因此，老旧小区成为社会及学术界关注的焦点。
2
北京市老旧小区特点与问题
从总量上看，北京市老旧小区存量巨大，占比超过四成。从分布上看，老旧小区集中分布于二环至四环之间的城市核心地段，是城市更新巨大的机会空间。具体到小区尺度，北京市老旧小区的特点可以从物质空间层面和社会治理层面分别归纳。
（1）物质空间层面
1）房屋及设施老化
当前老旧小区的建筑本体及市政设施均呈现老化现象。老旧小区建成时间久远且参照的建设标准较低，目前普遍表现为建筑抗震水平差、节能保温效果不达标、墙体脱落、外窗破损、屋面渗漏；楼道内照明条件差、栏杆破损、杂物堆积；市政管线管径过小且严重老化，淤塞、破裂现象频发。
2）有限空间与现实需求矛盾突出
老旧小区的有限空间无法承载社会发展而带来的新的现实需求。老旧小区的社会封闭性在住房商品化过程中被极大地削弱，小区人口呈现增长趋势，但其空间封闭性却一直延续至今。如何在有限的空间内满足由人口增长和社会发展产生的新的现实需求的矛盾逐渐加剧。具体表现为停车位严重不足、公共活动空间紧张、便民服务功能缺位，适老化功能缺乏等。由此催生了依靠违法建设来填补小区现实需求的现象，进一步加剧老旧小区空间资源紧张，造成小区建成环境乱象。
（2）社会治理层面
1）小区治理主体复杂
老旧小区多个治理主体间未形成管理合力。老旧小区的治理主体主要包括原产权单位、房改房业主、商品房业主、租户、物业管理公司、社区居委会等，在实际管理中体现为社区居委会与多家物业公司和产权单位共同管理小区。但各家物业公司、产权单位之间“各扫门前雪”，与居委会之间也存在管理权责划分不清的问题，未形成小区管理合力。部分产权单位由于改制或倒闭造成老旧小区失管现象。
2）居民自治意识尚在起步阶段
老旧小区居民组成复杂，难以形成价值共同体，居民自治意识培养任重道远。北京市目前已将成立业主大会，组建业委会、物管会等居民自治组织作为实施老旧小区综合治理的前期条件，极大地推动了老旧小区居民自治组织的建设。但与新建小区相比，老旧小区的居民背景更为复杂，更难在居民之间形成基于小区主人意识的价值共同体，导致居民习惯依靠12345热线等进行个体诉求的表达，增加政府、居委会的管理成本的同时，还会导致居民将小区治理归结为政府与社会的责任，不利于小区良性发展。如部分居民不愿在改造中出资，导致老旧小区加装电梯等迫切需求难以实现。且居民自治意识的培养是一个长期的过程，需要在长期的小区管理实践中逐步建立。
03
老旧小区宜居性的内涵
在梳理了北京市老旧小区特点和问题的基础上，不难理解老旧小区的更新改造与治理都是涉及多元主体利益与价值观博弈的综合、复杂的过程，因此，对老旧小区宜居性的理解，需要从多元主体价值的视角出发，形成符合多元价值最大公约数的内涵定义。
本文认为，老旧小区宜居性的内涵是：安全稳定、整洁有序、设施齐全、生活便利、邻里和睦、治理有效且人文特色突出的居住小区。
04
基于多元视角导向的评价指标体系
从多元视角的导向出发，将老旧小区宜居性建设的相关主体划分为三类，即政府、社区居委会、物业公司等小区管理者，业主、租户等小区居住者，学者、规划师等小区研究者和小区治理推动者。
分别依据三类主体的价值导向，分析总结出老旧小区宜居性建设的评价指标。在小区管理者价值导向下，老旧小区的宜居性侧重于高效的小区治理体系与小区治理能力、显著的小区改造成果、和谐的小区环境氛围，通过梳理相关政策文本、改造评价标准，归纳管理者价值导向下宜居小区评价指标。在小区居住者价值导向下，老旧小区的宜居性重点表现在安全有序的居住环境、舒适便利的生活体验等方面，通过居民访谈、问卷调查的方式，归纳居住者价值导向下宜居小区评价指标。在小区研究者的价值导向下，对老旧小区的宜居性的理解往往更加具有客观性，强调宜居的综合性、进步性，通过梳理相关代表性文献，并结合参与老旧小区改造的实践经验，归纳研究者价值导向下宜居小区评价指标。
在三种价值导向下的评价指标基础上，依据老旧小区宜居性的内涵，对指标进行分类、分级，形成老旧小区宜居性评价体系。
图表 1老旧小区宜居性建设多元视角价值导向分析
（资料来源：作者自绘）
05
评价体系构建
1
构建原则
（1）构建以实现“人”的宜居为目标的评价体系
无论是实施老旧小区改造，还是进行老旧小区宜居性评价，本质目的都是为了提升居民居住体验、满足人民日益增长的美好生活需要，最终的落脚点在“人”。因此，构建宜居性评价体系要从人本理念出发，以满足人的宜居需求为目标，而非停留在物质环境提升和治理改善的层面。
（2）构建多尺度、全流程适用的评价体系
对老旧小区的不同尺度、不同改造阶段进行宜居性评价，都具有其相应的意义。从改造流程上看，改造前评价可以起到摸清基础、明确重点、指导时序的作用；改造后评价可以衡量成效，推选优秀样板。从评价尺度上看，对小区整体评价可以从全局掌握小区宜居状况，对小区局部进行评价则可以掌握更细粒度的宜居现状，或是针对局部改造的小区进行绩效验证。
（3）构建高效可操作性强的评价体系
评价体系中的定性指标应便于获取，通过观察或简单的调研即可得出评价结果，定量指标则应便于统计和计算，避免在评价过程中消耗大量人力和时间进行调研、计算。高效可操作性强的评价体系才是实用的评价体系。
（4）构建动态更新的评价体系
人民对美好生活的需要是日益增长的，对于宜居的定义也是不断完善丰富的，因此，评价体系也应进行动态的更新，随着宜居内涵的发展而不断修正与完善。
06
多元视角导向下
北京老旧小区宜居性评价体系构建
本文将老旧小区宜居性内涵作为目标要素，将其对应到老旧小区的现实要素，形成由建筑本体、建成环境、市政设施、公共服务、物业服务、小区治理六个方面组成的一级评价指标层。
再从小区管理者、小区居住者、小区研究者的多元视角导向出发，构建北京老旧小区宜居性二级、三级评价指标体系。从小区管理者的角度，参考中国工程建设标准化协会制定的《老旧小区综合改造评价标准》、北京市人民政府印发的《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》、北京市住建委等部门印发的《北京市老旧小区综合整治工作手册》，归纳出管理者价值导向下的评价指标。从小区居住者的角度，依据《2020北京市绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查》的结果，并结合居民需求视角下的有关文献[2]—[6]，总结居住者视角下宜居满意度有待提升的要素，形成小区居住者评价指标。从小区研究者的角度，分析宜居、健康小区有关的代表性文献[7]—[11]，并结合自身参与老旧小区改造实践，形成小区研究者评价指标。将三类评价指标归类整理到相应的一级评价指标下，形成多元视角导向下北京老旧小区宜居性评价指标体系。
表 1多元视角导向评价指标体系构建参考文件
（资料来源：作者自绘）
表 2 多元视角导向评价指标体系
（资料来源：作者自绘）
07
结 语
本文在系统梳理老旧小区成因、北京老旧小区的特点及问题、宜居性内涵的基础上，从老旧小区宜居性建设涉及的三类主体的多元视角导向出发，形成针对北京市老旧小区的宜居性评价体系。该体系的应用能使老旧小区改造聚焦重点、有序推进、验证绩效、推选样板。随着老旧小区宜居性内涵的不断丰富，评价指标也将不断更新与调整，为北京老旧小区宜居性改造提供持续支撑。
参考文献（上滑查看全部）
[1] 刘佳燕,张英杰,冉奥博.北京老旧小区更新改造研究：基于特征-困境-政策分析框架[J].社会治理,2020(02):64-73.
[2] 陈渊博,冯娴慧.城市居民对社区宜居性的满意度评价研究——以广东省宜居社区评价为例[J].特区经济,2018(02):141-146.
[3] 聂继凯.居民日常生活需求导向下的宜居社区评估指标体系研究[J].现代城市研究,2019(11):120-124.
[4] 林兆楼,张志雄.基于居民满意度调查下的宜居社区评价——以福州中心城区为例[J].建筑与文化,2019(05):150-153.
[5] 汪平西. 城市旧居住区更新的综合评价与规划路径研究[D].东南大学,2019.
[6] 曹遥威. 宜居导向下北方既有住宅改造效果评价体系建构研究[D].大连理工大学,2020.
[7] 董晓峰,史培艺,陈鹭,荆晓梦,张亚娟.宜居生态社区系统评价研究及对健康社区营建的启发——以北京市海淀区北下关街道典型社区为例[J].城市发展研究,2020,27(09):96-106.
[8] 赵强. 城市健康生态社区评价体系整合研究[D].天津大学,2012.
[9] 李丹妮. 我国城市宜居社区评估研究[D].大连理工大学,2009.
[10] 张国宗,罗千买,孙原.老旧小区有机更新集成体系与宜居性评价研究[J].项目管理技术,2020,18(11):22-27.
[11] 张雨洋,刘宁睿,龙瀛.健康居住小区评价体系构建探析——基于城市规划与公共健康的结合视角[J].风景园林,2020,27(11):96-103.
[12] 王越,陈烨.从北京老旧小区物业失管看社区基层组织困境[J].城市发展研究,2020,27(10):134-140.
[13] 陈晓园,陈广俊.浅谈住房制度改革与居住物业管理[J].技术经济,1998(09):9-10.
[14] 王振霞.中国住房制度改革40年:回顾与反思[J].财经智库,2018,3(02):128-136+144.
[15] 老旧小区综合改造评价标准:T/CECS-2020[S]. 2020.
*本文为2021中国城市规划年会论文。
【免责声明】本公众号发布的内容仅供学习交流使用，不以任何形式进行牟利。内容版权归原作者所有。如有侵犯您的权益，请及时与我们联系，我们将于第一时间协商版权问题或删除内容。内容为作者个人观点，不代表本公众号立场和对其真实性负责。
你可能还想看这些
《北京市“十四五”时期城乡环境建设管理规划》发布，二000年前建成的老旧小区开展有机更新
点击图片阅读全文
如何参与？如何保修？北京五部门出台老旧小区改造“38条”
点击图片阅读全文
北京市城市更新条例草案首次审议，严控大规模拆除增建
点击图片阅读全文