私募资管计划四号文——房地产融资又一枷锁丨新规速递
关键词：备案管理规范第4号
私募资管计划｜房地产融资
关于发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》的通知
各证券期货经营机构：
为贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，进一步落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）有关要求，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称《备案管理规范第4号》），经中国证监会同意及协会理事会审议通过，现予发布实施。
自发布之日起，证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目应当符合《备案管理规范第4号》要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。
私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。
协会将进一步加强对私募资产管理计划的备案核查和自律管理力度，密切监测私募资产管理计划投资运作情况，及时跟踪了解行业机构展业过程中出现的新情况、新问题，通过不定期发布或调整备案管理规范的形式，明确相关要求，提示合规风险，维护行业秩序，共同促进私募资产管理行业规范、健康发展。
各机构在执行本通知过程中发现的问题，请及时向协会报告(联系邮箱：zgcpb@amac.org.cn)。
特此通知。
中国证券投资基金业协会
二〇一七年二月十三日
【发布部门】中国证券投资基金业协会
【发布日期】2017.02.13
【实施日期】2017.02.13
证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目
证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定，并符合以下规范性要求：
一、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市[1]普通住宅地产项目[2]的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：
（一）委托贷款；
（二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；
（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
（四 49 30580 49 15231 0 0 3142 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3142）以名股实债的方式[3]受让房地产开发企业股权；
（五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
二、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
三、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业[4]提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
四、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。
五、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
[1]目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
[2]根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。
[3]本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
[4]上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当公司最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
法务部解读
2月13日，中国证券投资基金业协会（下称“基金业协会”）发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，简称《备案管理规范第4号》。《备案管理规范第4号》对证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。该文自发布之日起实施。
基金业协会起草说明中指出，《备案管理规范第4号》的出台是为了贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，进一步落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》的有关要求。
《备案管理规范第4号》通篇共五个条文，法务部在此为您做出解读，以期勾勒出政府部门对于房地产行业监管的思路。
一、 适用主体
证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司，通过设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目的。
私募基金管理人私募开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的。
二、适用范围
（一）热点区域房地产项目投资暂不予以备案
投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。其中房地产价格上涨过快热点城市指北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。根据《备案管理规范第4号》的措辞还表明上述16个城市名单也只是目标包括，后续基金业协会不排除将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
我们注意到《备案管理规范第4号》对于私募资产管理计划对外投资的方式用了兜底列举式的表述。可谓是把资管计划通过各种嵌套、回购、受让收益权等各种债权投资方式一网打尽。
包括但不限于以下方式：
（一）委托贷款；
（二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；
（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
（四）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
（五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
（二）房地产企业融资的用途限制
《备案管理规范第4号》明确私募资产管理计划向房地产开发企业提的供融资不得用于支付土地出让价款或补充流动资金；同时还强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
三、穿透原则、信息披露、资金监管
《备案管理规范第4号》强调资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合《备案管理规范第4号》的要求。
《备案管理规范第4号》同时要求设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息；完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
四、《备案管理规范第4号》的适用
《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，对于证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划应当符合《备案管理规范第4号》的要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目，其存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。
一事精致，便能动人
关注 | 思考 | 热爱