通州宅基地及翻建“新规”出炉！这4种情形可申请，除统规统建外，不允许建二层、地下室
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导读
备受关注的《通州区农村宅基地及房屋建设管理的若干规定（试行）》终于出炉啦！
4月19日，通州区政府网站发布了《通州区农村宅基地及房屋建设管理的若干规定（试行）》，规定适用于北京市通州区行政区域内农村宅基地审批及房屋新建、改建、扩建和翻建及其转让的管理，包括村民建房和集体建房的管理。
本办法中下列用语的含义是：
（一）农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的受规划管控、限定标准的集体建设用地，属于村民集体所有、成员使用，且须以户为单位依法经批准获得。包括住房、附属用房和庭院等。
（二）本村村民，是指具有本村常住农业户口，且为农村产权制度改革界定的农村集体经济组织成员。
（三）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。
（四）集体建房，是指村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。
（五）“户”的界定，本办法所称“户”是指具有本村常住农业户口，取得本集体经济组织成员资格、享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员所形成的家庭自然户。公安部门所分户籍簿及农业部门管理的农户不作为“户”的认定标准。
“户”一般由户主、配偶、户主父（母）及子（女）等家庭成员组成。农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；农村两个及两个以上子女户，子女达到法定结婚年龄的可确定为一户，但父母不得单独确定为一户，须随其中一位子女组成一户；对于三代及三代以上且第三代达到法定结婚年龄，且户内农业人口达到6人及6人以上的无房分居的可分户。
宅基地用地申请与审批
【用地标准】
村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准最高不得超过200平方米。
【取得管理】
农村村民申请使用宅基地，应当以户为单位进行，严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建和超面积、超高度建房。
对于规划保留的村庄，应保持现有宅基地基本稳定，尽量使用原有宅基地等存量建设用地。
对于集中撤并的村庄，按照村庄规划执行，经区政府审批后进行集中建房。
对申请新宅基地异地建设房屋的村民和集中建设村民住宅的，应将“拆旧建新”作为新审批宅基地的条件，由房屋建设主体承诺在新房竣工后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体，否则由村委会依法收回交还村集体。乡镇、村要探索建立退还宅基地台账，切实加强管理。
【4种情况可申请宅基地】
宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途等情形的，可申请宅基地：
1.本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照规定用地标准无法分户扩建的；
2.因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；
3.国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；
4.其他符合法律法规规定的情形。
【有以下情况之一的，不得再申请宅基地】
依法合理确定不予分配宅基地条件。有下列情形之一的，不得再申请宅基地：
1.将原住宅出卖、出租、赠与或以其他形式转让的；
2.通过合法继承、受赠、购买等已经 获得一处住宅的；
3.已经享受过国家保障性住房的；
4.夫妻双方已有宅基地，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书放弃住房的；
5.对于在本行政区范围内已享受宅基地的分配的；
6.政府抚养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；
7.其它依法依规不予分配宅基地的情形。
【审批手续】
村民申请宅基地应向村委会提出书面申请，经村民代表会议审议且公示无异议后，报所在乡镇政府审核。
乡镇政府要严格依据村庄规划及有关规定，到场审查合格后进行审批。经依法批准的宅基地，村委会应及时将结果张榜公布。
乡镇政府下达宅基地批复后，要及时组织有关人员到实地钉桩放线。
【村民申请】
依据村庄规划村内有供地空间且符合第十条规定的宅基地申请条件的农村村民，应当持下列材料以户为单位向村委会提出申请（点击阅读原文下载）：
1.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；
2.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（；
3.《农村宅基地使用承诺书》。
农户建房
【建房条件】
符合下列条件之一的村民可申请住宅建设：
（一）在新批宅基地内进行住宅建设的；
（二）现有住宅经依法鉴定为危房，且为唯一居所的；
（三）乡镇人民政府根据规划实施进程，规划集中撤并村庄确需建房的；
（四）其他符合改建、扩建、翻建住宅条件的。
【禁止建房情形】
具有下列情形之一的村民不得申请宅基地新建住房，或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建：
（一）拟在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内建设的；
（二）拟在风景名胜区、文物保护区建设的；
（三）超出“一户一宅”规定的;
（四）已有宅基地外存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的;
（五）未取得宅基地合法使用权，地上房屋进行改建、扩建、翻建的；
（六）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的;
（七）离婚户对所涉及的宅基地及住房权益未处置完毕的;
（八）其他不符合农户建房的情形。
【设计管控】
依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋的，房屋间距、层数和高度，基底面积和高度等应严格依据村庄规划执行；村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对上述相关标准未作出规范的，由乡镇政府按照实际情况报区政府审批后确定。村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%， 除统规统建的农村住宅之外，其他农村住宅原则上不允许建设二层及以上层高建筑、不允许建地下室 ，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起计算）原则上不得超过3.6米，平屋顶形式建筑女儿墙高度不得超过0.8米，坡屋顶形式建筑屋顶坡度不得大于30度；统规统建的农村住宅要严格按照批复的规划方案执行。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶、散水均应控制在自家宅基地范围内。
加强村民建房风貌管控，村庄内建筑风貌应相互协调，鼓励引导村民选用有关部门无偿提供的符合建筑安全标准的通用标准图集进行建设，也可委托具备相关资质的设计单位、施工单位、国家注册专业人员进行设计。运河两岸涉及到的村庄农宅建设严格按照相关规划风貌建控标准执行。城市副中心155范围内的村庄应严格按照副中心控规的要求，分地域、按照不同类型进行规划管控。
【村民申请】
依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（以下简称“村民建房”，包括住房和附属用房），应当征询相邻土地使用权人意见，并持下列材料向村委会提出申请：
1.依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或经司法、公证的房屋权属证明及村委会出具的权属证明材料，材料需明确已建房屋的建设年代及房屋权属人等相关要求；
2.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；
3.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
4.《农村宅基地使用承诺书》；
5.选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图。
宅基地退出与转让
【超标超占】
稳慎处理因历史原因超标准占用宅基地等问题。对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。
对于1982年以后形成的超标准占用宅基地的，依法、逐步进行整治。
【有偿退出】
通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体房屋补偿标准由本集体经济组织民主决策确定。
【内部转让】
鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。
【转让条件】
农村宅基地使用权转让应具备以下条件：
（一）符合村庄规划；
（二）农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；
（三）农户证明具有其他合法居住条件的；
（四）受让人、受赠人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员；
（五）双方应坚持自愿、平等、协商一致的原则，且宅基地使用权人需征得户内全体成员同意；
（六）经村民委员会审议同意。
【转让审批】
宅基地使用转让应当进行审核并签订转让合同，具体审批程序如下：
（一）村民委员会审议；
（二）村民代表会议民主决策；
（三）所在地乡镇人民政府审核并备案。
（四）签订宅基地转让示范合同，办理宅基地使用权变更手续。
严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。
闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理
在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，可以进行闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。
鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；村集体可通过统一组织、提供公共设施和服务等方式，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。
在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益应惠及集体经济组织全体成员，村民易地搬迁节省出的宅基地指标应优先用于村集体发展产业。
来源：区农业农村局