牛逼的集中式公寓盈利测算模型，比别人便宜100多万做装修丨干货
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文 丨 张义勇
蘑菇租房平台直营运营总监
本文出处：蘑菇伙伴 （wxfdpub）
经授权转载发布
这2年多，只见自如、世联行等中介代理商，万科、龙湖等开发商，华住、泊涛等酒店集团，魔方、YOU+这些融资派，百家争鸣，狼吞虎咽地抢食市场占有率、资源、资金和人才，蘑菇租房平台也在这段时间迅速崛起。
据悉，国内上规模的公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，在这些数字背后，不仅说明市场庞大，也暴露出各种痛点，首先探讨，集中式公寓的痛点和盈利空间。
（前方高能，请细看）
#真实运营场景——螺蛳壳里做道场#
物业特征 利用用城郊农民用地、城中村、厂房、办公场地、库房、住宅、符合酒店业态的商业、商场顶楼等地方，将物业分隔成8--25㎡大小不等的房间。
装修配置 简单的设计和装修分隔、家具家电配置，有的预留公共区域做活动空间，有的不留，公寓就成了。逼格程度取决于该地方的地理位置和希望出租的价格。
运营空间 一旦面积确定，剩下的就只是如何抠面积做房间和做空间，设计师抠得越精细，空间利用越合理，可变的房间有可能才更多一点。
但房间数量一旦确定，所有的运营收益都围绕固定的房间数，预计几年回报率的生意，就只能在不可预见的市场环境中和出租率博弈。房间数量不可变，没有旅游淡旺季的涨价机会，唯一可以期待的就是竞争少然后涨价或者人民币贬值。
#决定利润的2点：物业资源和成本控制#
我们用一个实例来测算一个集中式物业的盈利空间。
● 物业面积：3000平米一栋楼
● 租期：10年
● 物业租金：1.9元/平米/天（含递增因素），无物业费
● 装修成本：3.6万元/间（硬装、软装、消防、弱电、外墙、广告等）
● 房间数：115间（按建筑面积26平米（含公摊）分割利用）
● 单间租金：2700元
● 年平均出租率：90%
根据以上测算，年房租可收入为335.39万元，年房屋租金是208.05万元，装修成本是414万元，硬件装修10年折旧，第6年开始出现设备更换每间一年1000元费用，那么你看到的情况是：
即便是这样看起来不错的物业，房东已经拿掉你可得收入占比的62.03%，剩下装修投入加运营毛利37.97%，要扩大盈利空间，就是降低物业成本、减少装修投入、减少运营成本。
大型创业园区、写字楼等办公区集中区域、地铁周边沿线是集中式公寓最好的选址地点，受限于国家规定的使用性质、消防审批等规定，这些地方只能可遇不可求。
因此，大多数公寓选址最低的要求就是距离轨道交通步行15分钟以内，这些地方物业的基本条件是：
位置 | 单房公寓租金 | 物业租金 |
上海外环 | 1800元 | 1.5元/平米/天 |
中内环 | 3500元 | 2.8元/平米/天 |
中内环 | 4500元 | 3.8元/平米/天 |
仔细看看运营成本的构成会发现两个关键数据：员工工资福利、营业税。
这里的运营成本，只针对品牌公寓来做测算，如果职业房东自己干，那就是老婆加家人即可，可以不考虑人工成本。再厉害的，把税费也全省掉。
测算回报率，需要考虑几个变量：房间数、租金、物业成本、装修成本、消防建设、家电等，根据以上测算实例，将房东的物业租金与公寓可得收入的占比控制在40%--60%之间，就是好的物业，超过这个指标，一般情况运营压力都很大。
规模效应的相反面是规模不经济。有了上面的成本概念，大家应该理解曾经看到的品牌公寓的创始人出局事件了。因为，痛点没有被看清楚的时候就茫然像做连锁酒店一样大面积开拓，多种内耗和成本控制不精确，导致公寓运营结果出现1+1<2的现象。
资本能解决的是给你资金寻找物业和投资的充分条件，而非这项生意能赢的必要条件。
再看个案例，蘑菇青年社区北京样板店装修成本控制：
● 物业面积：4020平米
● 工程预算：550-650万元
● 装修公司报价：550-1200万
● 最终价格：453万
北京项目共寻找经过层层筛选的9家装修公司暗标投标，专业人员和决策人员公开统一开标评选，其中5家公司报价是1000—1200万，2家公司报价是800—900万，2家公司接近我们最初的预算550--650万左右。我们工程部最后把每一项用材、工艺标准、工程量核算清楚，最后谈判到453万元，比中间的报价也要节省几百万。我通过流程，把可能产生的茶水费也杜绝掉了。
各位应该明白我的意思，装修成本控制，实际上是公寓建设中深浅不一又无法言说的坑，一不小心，它可以让你的回报率以年为单位递增。或者，让你的隐含工程大量增加后期维护成本。
在可变性很少的运营环境里，如果以10年合同为例的项目，每一个正常回报率一般都是4年左右，在成本控制不好的情况下，租金没有预期的上涨或人民币不贬值，规模不经济的现象难以避免。
一米好地的朱经理对我说，接触那么多公寓，投资测算没有遇见像我这样把账算得这么细的，这个算法很有价值。我在想，房东什么也不干的情况下就拿掉了可得收入的62.03%，不这么做测算还能做什么？
#加盟可行？伪命题！#
很多初创的公寓品牌由于拿物业、运营能力弱，希望通过加盟品牌公寓的方式来获取利润，我们可以从酒店品牌和长租公寓的3点核心区别来证明，这是一个伪命题。
酒店品牌输出，物业方和合作方看中的，一是酒店品牌的授信度和大数据，看中短期出行目的人群带来经济效益；二是抓取这种大数据所必须的强运营能力。
酒店品牌 | 公寓品牌 | |
大数据 | √ | × |
授信度 | √ | × |
强运营需求 | √ | × |
品牌意味着大数据。酒店可以依托旅游景点或会展等背景，利用品牌连锁会员数据、OTA等渠道将全国甚至世界各地的客户吸引过来。我筹建和管理过几家7天连锁酒店，根据运营数据多年跟踪对比发现，加盟酒店可以靠7天内部系统带来当日客源总量的60%左右。
而长租公寓，消费人群就是那么短短5—20公里交通沿线的人。香格里拉酒店我会去住，香格里拉的公寓可能一辈子和我没有关系，因为我不在那里工作和生活。区域与区域生活特性的人，并不能形成可用的能拉动合作方出租率变化的大数据。
品牌也意味着它能为短期出行目的的人提供对于身处异地关于安全、卫生、舒适、放心的品质背书，是短期出行目的人群的心理保障。品牌公寓并没有很强的授信，因为小公寓可能服务态度更好，更贴心。
一般连锁酒店人房比是20：100左右，而集中式公寓的人房比是1:130左右（根据规模），因为集中式公寓是弱运营行业。
一没有大数据，二没有需要强运营，三不能利用品牌授信，那么，集中式公寓加盟什么？装修设计输出？风格指导？
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