中国房主，国家土地上的租客
随着中国一些商品房的土地使用权临近到期，业主们很可能需要缴纳大笔税金，才能继续拥有自己的住房。产权到期的问题，解决之道在何处？
中国温州横河北小区。(Lam Yik Fei for The New York Times)
中国温州——在23年前，陈福荣和妻子买下了一处靠近市中心的住房，位于绿树成荫的运河旁。这处房产是他们家在中国经济奇迹中获得的自己那部分的财富，夫妻俩梦想着把它传给子孙后代。
然后，当他们的邻居试图出售自己的房产时，事情就变得不确定起来。
就像中国的其他所有房主一样，陈福荣和邻居是自己住房的所有者，但房屋下面的土地却不属于他们。中国所有的土地都属于政府，以20到70年的租约出租给了开发商和房主。
这位邻居姓王。当她试图出售自己的公寓时，当地官员告诉她，土地租约已经到期。他们对她说，要想出售公寓，她就必须向他们支付房屋售价的三分之一。
王女士的抗议在全国引发了关注。突然之间，在房产上投入了数亿——乃至数万亿——资金的无数中国人，都变得忧心忡忡起来。他们认为，如果中国其他地区的地方当局也采取同样的做法，自己的很大一部分财富就可能落入政府手里。
“我们的土地产权到期后会发生什么？”69岁的陈先生发问。他和妻子手中的租期为70年。“到期的时候我可能已经过世，但我可以把它留给儿子吗？”
温州的这类住宅可能是私人所有，但是土地却属于政府，由其以长期租赁的方式提供给开放商和房主。(Lam Yik Fei for The New York Times)
中国的股市震荡不断，对向海外汇款又施加了严格限制，因此很多中国家庭把资金投向了住宅。德克萨斯州农工大学(Texas A&M University)经济学教授甘犁表示，中国家庭把近三分之二的财富投入到了住房上。他主持的中国家庭调查有很多读者。一些家庭拥有两处或更多房产，就像美国投资者炒股一样进行买卖。
中国想要在经济方面更上一层楼，公众的家庭财富是个关键。随着出口和制造业这些可靠的增长来源走弱，中国正在试图把公众变成美国风格的消费者。如果对家庭财富有信心，人们会更容易打开钱包消费。
但是，即使中国共产党在推动住房拥有率的提升，它却几乎没有采取行动来放松国家对土地的控制权。中共在崛起期间对地主进行过打击，上台之后又采取了苏联模式，将所有的土地国有化。虽然在毛泽东逝世之后进行了改革，人们可以拥有自己的住房，但土地所有权继续掌握在中央政府手中，也成为了它在中国经济中的主要筹码。
一些专家认为，中央政府不能再继续充当“国家地主”了。“我们国家仍然相信一个过时的理念，”著名经济学家、北京天则经济研究所前所长茅于轼说。“公有制的老祖宗苏联已经垮台了。我们还在坚持。”
把土地分给公众也不是那么容易。地方政府没有征税的权力，因此，土地出让金是他们为数不多的资金筹集的途径之一。
茅于轼表示，让个人获得土地所有权可能也会导致财富集中在少数人手中。“对大量土地所有者要怎么征税？”他问道。
在2007年，为了安抚房主，中国开始要求地方政府对70年的产权进行自动续约。然而，对于房主是否需要交钱续约，短于70年的租约又会怎么样，法律上却没有动静。
华东政法大学助理研究员孙煜华说，中国的立法机构需要解决这一问题。“否则会造成巨大纠纷，”他说。
土地租约不确定性问题的爆发，正值中国公众对住房价格的承受力在引发更广泛的担忧。在一些规模较小的城市，空置的公寓房供过于求，但在上海和北京这样的富裕城市，住房价格却在稳步上升。
正如国有报纸《环球时报》5月4日的一篇评论文章所言，“千百万购房者已经在过热的市场上为高房价买了单，很难接受其积蓄将再度缩水的事实。”
温州是一个人口800万的东部沿海城市，也是中国在20世纪70年代末实施改革开放以后最先创办私企的城市之一。北京方面正密切关注这里的动向。据国有媒体报道，今年4月，国土部曾派工作组前往温州调研。中央和地方政府部门的官员拒绝置评。
在温州，至少有三个小区的业主被政府要求缴纳土地使用证续期费用，其中包括王女士居住的横河北小区。陈福荣夫妇住在该小区一处不起眼的普通住宅里。他们的公寓位于一栋灰砖建筑的三楼，有两间卧室，面积仅为54平方米左右，显得颇为局促。
横河北小区是一片方头方脑的建筑，与之毗邻的一条面繁忙街道上林立着面摊、菜市场以及其他小店。小区旁边，树木与花坛沿着运河河岸排列开来。陈福荣说，这里的社区中心是当地居民集资修建的，设计得好像一座中国寺庙。
这个不起眼的社区被王女士的惊人发现搅了个天翻地覆。业主们纷纷开始查看他们的土地使用证。中国记者挨家挨户采访，尤其是在王女士住的那栋楼里。“记者实在太多，所以她都不想接受任何采访了，”陈福荣说。
我们进行了电话采访，接电话的人自称王女士。她说她正等着看政府如何处理这一问题。她拒绝进一步置评。
在中国，地产记录的完备程度参差不齐，相关记录都是比较新近的时间建立的，且不对公众开放。根据王女士的邻居和当地媒体的说法，三年前，王女士一家花140万人民币（以当前汇率计，约合21万美元）买下了她那套面积约为80平方米的公寓。
几个街区之外，同样受到影响的水心小区的居民想要知道，当他们试图卖掉自己的公寓时会发生什么。
“大家都不知道该怎么办，”退休房地产经纪人葛清传把摩托车停了下来，说道。“以前没人关注土地使用证，但现在它们成了问题。”
“举个例子，”他继续说道，“如果你要买一套新公寓，想用手上的一套土地使用期限为20年的公寓申请抵押贷款，银行是不会借钱给你的。”
多少钱才能留住我的房产？
4月，温州一批土地使用证为20年期限的居民住宅土地到期。其中一位业主在出售房产时，温州政府要求其缴纳约三分之一房产出售所得，换取土地证的续期，才能实现房产过户。这一事件经当地媒体报道后，需要缴纳高额费用为土地证续期这一可能性让该事件迅速在民众中发酵，一时间成为中国互联网上被讨论最多的话题之一，包括《人民日报》，新华社在内的党内官方媒体也撰写评论呼吁立法机关尽快出台解释方案。在其成为全国性焦点后，国土资源部派出小组到温州调研，而温州市政府则称还未能做出决定如何处理。
虽然2007年颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权在到期后可以“自动续期”，但却并未说明续期是否需要续交费用。目前，中国大部分商品住宅拥有70年土地使用期限，但20多年前，一些在商品房市场形成之前建造的住宅仍然只有20年土地使用权。随着后来开始的城市建设和商品房市场发展，这些住宅因为地理位置优势，估值翻了数倍。虽然这部分房屋在全国范围数目不多，但温州事件的发酵让大部分拥有70年期限土地证的房屋所有者开始关注，有一天他们的房子土地证到期怎么办？
《纽约时报》就此问题采访了多位对该领域有研究的专家。以下是他们对土地使用权和物权法的解读，以及土地使用权延期的几个可能的方案。
在2007年曾经参与起草《物权法》的人民大学法学教授杨立新认为，向持有少于70年土地证住宅的业主收取一定费用是合理的。“你买的是70年，我买的是20年（土地使用权），肯定价钱不一样。我现在如果不交钱就自动延期了，那你觉得公平不公平？”杨教授在接受《纽约时报》电话采访时说。
而对《物权法》所适用的拥有70年土地使用权的住宅，杨教授认为既然《物权法》规定土地使用权“自动续期”，则意味着该块建设用地使用权为永久性：“一次取得，永久使用。”但他补充，由于中国土地为公有，在土地使用年限到期延长时，应交一定数额税金。而税收金额的多少应由立法机关确定。“大家总的意见是这应该是象征性的，不应是很高的税。”杨立新说。
对中国房地产市场进行研究的上海易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，政府未来不应对目前持有70年土地使用证的住宅进行征费续期。”理论上来讲不应该收，不然对购房者权益的保护可能不稳定。似乎买房只是买了个壳，土地还要续费好像说不过去。”严跃进说。而针对目前即将或已经到期的，拥有20年土地使用权的住宅，严跃进认为适当补交一些费用是合理的。“这些房屋肯定位于市中心，增值非常快，房子卖也是获利比较大，这肯定要进行一部分课税。”
甘犁，德克萨斯农工大学(Texas A&M University)教授，则认为无论目前的住宅土地使用期限是20年还是70年，政府都不应从业主方面收钱。甘教授认为，当土地证为20年的住宅被建造时，当时的土地市场不完善，如果无法研究清楚彼时土地价格，则续期土地证不应收费。“（他们）是改革先行者，当时不知道20年后会发生什么，所以也承担了风险，那么收益就应该归他们。”甘犁说。至于70年土地期限的住宅，甘教授认为由于牵涉面太大，政府不应再继续收钱。
华东政法大学的法学博士，助理研究员孙煜华则认为，在目前大陆土地公有的情况下，应该学习香港模式，在住宅土地首次出让后采取年租制，以税收的方式来收取一定土地使用费。“对于居民纯粹是供自己居住，而非多套投资的，只需要收取比较低的年租，而这个年租可以以税收形式来收。如果在70年期限满了以后，逐步对所有楼盘实施年租制，既可以降低居民购房成本，也可以避免土地的极差地租落到少数囤积地皮的大开发商手里，造成社会不公。”
在解释中国土地所有制和与其相关的一系列法条起草根源时，孙煜华说，“1982年制定宪法时，土地本身很难产生价值，而当时吸收的是苏联宪法，苏联宪法规定土地属于国家和集体农庄所有，但土地本身不可以流转，所有权和使用权没有分离。”后来，“使用权可以转让的条款是1988年修改宪法的时候加上去的。后者从一定程度上吸收了香港模式，”他说。“所以我们是把苏联模式和香港模式结合在一起，而香港模式的特点就是批租。”
孙煜华解释批租即把商品房的住宅用地在首次出让时经过公开拍卖，出让给随后在此修建住宅的地产商。而由于大部分居民业主不通过住宅谋利，当土地使用期限到期，需要续期时，就不应按照当期土地市场定价来衡量。“因为你住在这个房子里，大部分人是不（通过房子）产生效益的，只不过保证生存。而续期的时候，如果还是按照当期的市场地价作为基准，哪怕打个三折，对居民来讲也是不堪其负的。”
鉴于目前土地使用期限为20年的住宅数量相对不多，孙煜华建议可以免费将此类住宅的土地使用年限延长到70年。“现在为了急救做出的规定可能都不会是合适的。可以等到70年之后，再做定夺。到那时由全民通过立法的形式，通过人大代表再决定这个事情。”
而针对一些学者所提出的，对使用权为70年的土地免费续期这一观点，孙煜华认为，鉴于中国地方政府大量依赖土地财政，如果土地模式立即出现大变动，则意味着土地财政会出现大问题。在承认私有土地的西方发达国家，政府会对土地征收土地税，并用该部分税收投入公共基础设施的维护。“所以怎么可能我们国家赋予你一个无限期的土地使用权，然后不需要你承担任何维护成本呢？从经济上来讲它很难成立。”孙煜华说。
至于未来如果收取年租应如何操作，孙煜华认为应该由未来大陆的立法机关充分发扬民主来解决。“所以为什么这个事情2007年物权法定不下来？一个是客观的经济条件，一个是我们国家的民主发展状况。立法是不是能做到民主？”
“对于这个事情现在有人持乐观态度有人悲观，”孙煜华说。“悲观的担心未来是不是会被少数人根据自己的需要，比如政府要收多少钱，或为了土地财政而订一个让大家受不了的东西？但这个担心某种意义上也对我们的统治层产生一种压力。我们的老百姓已经对私有财产的意识，产权的意识非常强化，随着合法私产这个阶层到达一定程度，政府必须要和民意达成某种妥协。”
作者：STUART LEAVENWORTH, KIKI ZHAO
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