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北大学者:中国房地产是不是快破了的泡沫?很可能不是

2017-05-19 陈玉宇 睿信咨询 睿信咨询


中国房地产是不是一个大的泡沫?这个泡沫会不会破?长久以来都是学术界和普通群众关心和困惑的问题。尤其房价2015—2016年进一步的疯狂上升之后。

 

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案:“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是,不太会爆。

 

他表示,“房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”

 

他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。他表示,现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。

 

他认为,长期的房价取决于长期的生产成本,需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本,而是来自于有限的土地供应。他指出,中国净建筑成本1500—2000元/平,总建筑成本3000—4000元/平,小城市里建筑成本和土地价格一半一半,到了北京土地成本占三分之二,建筑成本占三分之一。



 

北上广深涨到今天这个样子,二线城市也涨不少,未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续?他表示要取决2个要素,取决未来人们对房子的有多强劲,其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。他引用Gleaser的研究数据,未来20年保持6-7%的GDP增长速度是可能的,北京把每年盖的房子数差不多降到以前的一半,差不多保证今天买房子的人在未来20年还有3%的去除通胀后的净收益率。因此为了保持房价不会跌必须限制供给,而政府能够限制供给。但是还不能供地太多,供地太多就崩盘了

 

他称之为,中国特色的房地产繁荣或者是中国特色的房地产泡沫。他认为这种管制出来的繁荣其中一个主要的负责人就是政府。因为全国土地归政府所有,中国只有政府是土地供应商。而其他国家都是很多私人的土地供应商,能够对价格做出反应使得市场均衡,使得市场功能发挥比较好。

 

在需求方面,中国的泡沫和美国当年的房地产泡沫不一样。1、中国至少20%的首付,二三套甚至更高,美国当年5%的首付很普遍,10%的首付算高的。2、中国的房贷利率不低,并没有像美国给优惠利率,从所得税中扣除等等因素。3、中国是高储蓄的国家,美国是低储蓄的国家。4、美国的泡沫是年轻人买房,中国都是家长给孩子买,年轻人买不起就不买。

 

与此同时,他也承认,房价的确已经很高了,接近快成为一个被崩掉的泡沫了,必须非常小心谨慎对待它。“我们可以让房价不崩,但这是有成本的,成本就是城市化速度变慢,成本会带来生产效率方面的损失。”

 

为此他提出以下几条改革建议:国土部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用;改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况;改交易环节的税收为持有环节的税收;大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求;大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

 

至于该不该买房,陈玉宇表示,房地产有一个特征,涨价的时候狂涨,盖房子的人多,经济繁荣,经济衰退了,价格是跌的,即便维持名义价格是不跌的,但每年5%的通胀,熬2年之后,房子实际跌了10个点。他建议,如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。

 


本文转载自凤凰财知道

作者:陈玉宇


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