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从此告别"公摊面积",却将迎来房价"上涨"?住建部公摊新规对购房影响有多大?套内计价谁最受益

张达 券商中国


以上音频技术来自:讯飞有声


昨日,一篇“告别买100平米只得70平!住建部新规:住宅按套内面积算”的文章刷屏。文章称,住建部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。


文中所指的住建部新规征求意见稿,是住建部日前发布的《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。



 

住房问题关系到每个家庭的切身利益,国内一直以住房建筑面积计价售房的确存在不合理之处,也因“公摊”产生不少投诉和矛盾,因此,该消息迅速引起关注。


不过,从按建筑面积到按套内使用面积,这种计价方式的改变,对购房人来说究竟有多大利好?对开发商和房地产市场又会带来哪些影响呢?


接受券商中国记者采访的业内专家认为,计价方式的转变有利于维护消费者权益,增加交易信息的对称性,同时也有利于相关税费的管理。以套内使用面积计价后,名义房价或上涨,但实际购房成本影响不大。


无论按哪种方式计价,让购房人知道套内面积和公摊面积是多少,特别是公摊面积怎么来的,以及各种税费与面积之间的关系,让老百姓明白消费是关键。


按建筑面积计价存在不合理处


公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。


根据2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》,公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。


业内人士认为,国内住房一直按照建筑面积计价存在不合理之处,如公摊面积产生价格错觉、造成多部门重复收费等问题。


中原地产首席分析师张大伟表示,目前大部分城市新建住宅交易是有套内价格的。以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平方米,但增加公摊后就变成了173.7平方米,多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元,降低了19%。让房价看似降低了,实际没有降低。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时也表示,国内按照建筑面积计价有很多不合理的地方,尤其是对于消费者可能存在相关消费信息的不对称,在同一个小区中,不同位置、不同楼栋、不同楼层的同样的建筑面积,可能套内面积是不一样的,不同小区的差异就更大了。


“同一栋楼,两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。”张大伟说,“公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。”


另外,对于房子所产生的各种的税费都是以建筑面积作为计量标准也有问题,公摊越多,费用越多。“就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但你的房子公摊面积取暖了么?”张大伟说。


从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%之间,而很多不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。张大伟表示,一些开发商甚至以“零公摊”的噱头吸引购房者,实际是将赠送面积与公摊面积相抵消而已,开发商只能羊毛出在羊身上。


计价方式是表象,明白消费是关键


按照国际上的惯例,一般都是用套内面积计价。而国内一直按建筑面积计价,消费者在购房时,开发商对于公摊面积并没有详细的说明。


“住建部征求意见稿是行业管理的完善和优化,也是行业进一步发展,趋于成熟的一个表现。计价方式转变主要是为了更好地维护消费者权益,增加交易信息的对称性,同时也有利于相关的管理,尤其是税收方面的管理,以后征房产税也会更加方便合理。”杨红旭对券商中国记者说。


不过,某十强房企高管则对券商中国记者表示,公摊面积看似复杂,其实并非没有标准,只是标准比较复杂,不利于实操,容易产生观念混乱和计算错误,非专业人士很难搞清楚,因此指责猫腻并不公平。


上述高管认为,套内面积相对简单,客户容易测量计算,相对合理,也不影响房企成本,按套内面积效率更高,社会成本更低。“目前房价普遍采用一户一价,其实与公摊面积关系不大,至于物业费、取暖费、房产税支出按建筑面积或套内面积计算,其实关系没有那么大,无非是费率、税率需要重新调整。”他说,出台这个规范有利于在商品房预售时代,化解认知误区和投诉矛盾,但这仅仅是建设规范,应当上升到法规层面,更有利于协同测量、房产、税收、金融等相关部门共同执行。


“无论按哪种方式计价,最根本的是要让购房人知道套内面积是多少,公摊面积是多少,特别是公摊面积怎么来的,以及各种税费与面积之间的关系,让老百姓理清楚明明白白地消费是最关键的。”一位不愿具名的行业专家则对券商中国记者说。


公摊计价方式改变,重庆已经执行17年


早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。


条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。


重庆为何率先行动?时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说,最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。


名义房价或上涨,实际购房成本影响不大


对于计价方式改变对房地产市场的影响,上述某10强房企高管对券商中国记者表示,对于房地产市场来说,需要房企调整销售合同条款、相关业务计算规则与房价,显而易见的是名义房价将大幅上涨,在税率不变的情况下,税费或将显著提高,不利于楼市稳定。相关部门也需要调整有关税费计算规则和费率税率,使之与现有税费负担衔接。


张大伟则认为,计价方式的改变对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。


杨红旭也对券商中国记者表示,以往,开发商在建小区盖楼时,并不是很追求公摊面积的合理性和有效性,按套内使用面积计价后,为了同相似楼盘取得定价方面的优势,开发商会尽量控制一些没有必要的公摊面积,提高如小区的大堂、物业管理用房、设备用房等公摊面积的有效性,这对开发商的小区住宅的设计会有一定的影响。另外,可能会影响到开发商过去“偷面积”的做法。但是以后改为套内使用面积计价,那些偷面积的房子单价会变得比较高,因为里面包含了很多额外的公摊面积,有可能影响购房者的判断。而在一些大城市限价的情况下,这种偷面积后单价明显高于其他小区的房子,可能会在备案价格方面受到一些控制。


上述某十强房企高管还表示,计价方式的改变对于规范的开发企业是有好处的,可以简化成本与物价核算,减少公摊面积的合同解释,减少误解引起的投诉。当然,对于不规范的企业则可以更好地发挥社会监督作用,驱逐劣币。


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