行政区房价排名：京沪深包揽前24名，合肥仍是最大黑马
文｜孙不熟
经过2015年的一轮剧烈洗牌，北上深已经稳居中国房价的第一梯队，厦门广州南京杭州珠海三亚则位列中国房价的第二梯队。不过，考虑到中国城市的辖区面积实在太大，中心区与郊区的差别也不可同日而语，这样计算出来的“全市均价”实际上没有多少参考价值。
如果把排名单位由“城市”换成“行政区”，统计口径更小，可能更有参考价值。这是中国房价行情数据平台5月份公布的数据——全国房价最贵的50个行政区。该平台由中国房地产协会运营，其数据具备相当的权威性。
全国行政区房价排名（2016年5月）
排名 | 行政区 | 所属城市 | 均价(元/㎡) | 同比上年 |
|---|---|---|---|---|
1 | 西城区（原） | 北京 | 94,877 | +35.53% |
2 | 东城区（原） | 北京 | 78,227 | +32.86% |
3 | 宣武区（原） | 北京 | 73,747 | +40.71% |
4 | 静安区（原） | 上海 | 72,070 | +34.94% |
5 | 卢湾区（原） | 上海 | 70,869 | +36.97% |
6 | 南山区 | 深圳 | 68,578 | -- |
7 | 崇文区（原） | 北京 | 66,805 | +33.41% |
8 | 黄浦区（原） | 上海 | 66,680 | +41.56% |
9 | 福田区 | 深圳 | 65,414 | -- |
10 | 海淀区 | 北京 | 63,651 | +27.25% |
11 | 徐汇区 | 上海 | 58,247 | +39.50% |
12 | 长宁区 | 上海 | 54,253 | +32.60% |
13 | 朝阳区 | 北京 | 51,779 | +25.36% |
14 | 闸北区（原） | 上海 | 51,642 | +42.44% |
15 | 杨浦区 | 上海 | 48,811 | +42.26% |
16 | 罗湖区 | 深圳 | 48,654 | -- |
17 | 普陀区 | 上海 | 48,374 | +42.96% |
18 | 虹口区 | 上海 | 46,833 | +26.21% |
19 | 浦东新区 | 上海 | 45,302 | +39.24% |
20 | 盐田区 | 深圳 | 43,715 | +40.29% |
21 | 宝安区 | 深圳 | 41,139 | +44.44% |
22 | 丰台区 | 北京 | 40,036 | +17.15% |
23 | 石景山区 | 北京 | 38,147 | +15.92% |
24 | 闵行区 | 上海 | 37,073 | +36.71% |
25 | 和平区 | 天津 | 36,824 | +32.94% |
26 | 思明区 | 厦门 | 36,332 | +27.85% |
27 | 宝山区 | 上海 | 33,394 | +39.83% |
28 | 龙岗区 | 深圳 | 32,757 | -- |
29 | 天河区 | 广州 | 32,057 | +19.11% |
30 | 通州区 | 北京 | 31,476 | +49.39% |
31 | 建邺区 | 南京 | 31,081 | +35.28% |
32 | 湖里区 | 厦门 | 30,898 | +23.97% |
33 | 越秀区 | 广州 | 29,888 | +1.02% |
34 | 鼓楼区（原） | 南京 | 29,008 | +16.77% |
35 | 大兴区 | 北京 | 28,806 | +19.14% |
36 | 顺义区 | 北京 | 27,014 | +21.38% |
37 | 工业园区 | 苏州 | 26,974 | -- |
38 | 海棠区 | 三亚 | 26,676 | +43.42% |
39 | 上城区 | 杭州 | 26,219 | +5.53% |
40 | 门头沟区 | 北京 | 25,726 | +21.41% |
41 | 西湖区 | 杭州 | 24,587 | +4.51% |
42 | 海珠区 | 广州 | 24,497 | +5.50% |
43 | 玄武区 | 南京 | 24,452 | +8.86% |
44 | 昌平区 | 北京 | 24,305 | +12.30% |
45 | 松江区 | 上海 | 24,082 | +29.40% |
46 | 青浦区 | 上海 | 23,325 | +22.10% |
47 | 下关区（原） | 南京 | 23,225 | +22.11% |
48 | 河西区 | 天津 | 22,925 | +20.87% |
49 | 白下区（原） | 南京 | 22,792 | +9.54% |
50 | 海沧区 | 厦门 | 22,658 | +34.17% |
（统计口径仍为2010年前的行政区划）
前50个行政区，各城市分别占据几个名额？
1、京沪深包揽前24名
数据显示，前50个行政区，被11个城市包揽，分别是只有北京、上海、深圳、南京、广州、厦门、杭州、天津、三亚与苏州等11个城市——这11个城市可以称之为中国楼市的“热点城市”。
其中，北上深三个城市占据了33个名额，占比高达66%。而从第一名到第24名，则全部被北上深包揽。
分城市来看，北京只有怀柔、密云、延庆、平谷4个区没有进入前50名。上海只有崇明县、奉贤区 、金山区、嘉定区四个区没有进入前50名。深圳则是全部行政区进入前50名。
此外，厦门6个行政区中有3个进入前50名，分别是思明区、湖里区与海沧区。广州11区中，只有越秀、天河、海珠三个区进入前50名。南京则是建邺区、鼓楼区（原）、玄武区、下关区（原）、白下区（原）5个行政区进入前50名。杭州则是上城区与西湖区进入前50名。
另外值得一说的是，经过去年年末到今年年初的这一轮暴涨，南京的均价已经略超杭州，“全市均价”仅次于深北上厦，位列中国房价第五城。
2、核心区房价最高的还是北京、上海
前十名中，北京占了5个名额，上海占了3个，深圳占了2个。若论城市核心区房价，北京高居第一名，上海居第二名，深圳只能居第三名。深圳之所以能够在“全市均价”上拿到全国第一，是因为城市面积太小、缺乏北上那种广袤的郊区。
3、广州房价被郊区拖了后腿？
此前有分析者认为，广州房价均价不高，是因为被郊区拖了后腿，看来是一个误会了。跟广州一样，北上也有广袤的郊区，差别在于：北上的郊区大部分已到两万至三万的区间，而广州的郊区除了番禺能够勉强上两万，其他所有郊区还在一万左右徘徊。
如果以北上广深的政府驻地为圆心划圆圈，半径50公里内，北上已经很难找到两万以下的地段，广州则还有大把万元出头的地段，深圳则早已超出行政边界，但东莞的临深片区也基本进入两万时代。
如果比较城市核心区，广州最核心的越秀与天河，也与北上深的核心区不在一个数量级上。不过，越秀与天河的房价在这里很可能被低估了。按照其他平台的口径，越秀均价基本已妥妥地进入4万＋时代，天河均价也与4万相差不远。
其实，更有趣的数据是涨幅排名：
（点击看大图）
4、合肥仍然是最大黑马
如图，前10个涨幅最大的行政区中，第一名是合肥的，且数量最多，共占了3个名额，东莞惠州分别占了两个名额，北京与深圳分别占了一个名额。
具体分析这十个区也挺有意思的。
合肥有三个区的涨幅进了前十名，分别是合肥经济技术开发区、包河区、蜀山区。说起这三个区的名字，外地人可能会很陌生，但打开地图一看就能明白，这三个区都在合肥中心区的南部，向着巢湖的方向。为什么都靠近巢湖？很简单，安徽省府要搬迁到巢湖边上了！
看来，省府搬迁对当地楼价的利好是巨大的。哦对，蜀山区、包河区加在一起有一个更洋气的名字，那就是滨湖新区（部分）。
5、东莞惠州大涨，彰显深圳威力
东莞涨幅最快的两个行政区是长安镇与大朗镇，为什么是这两个镇？很简单，两个都是临深片区，而且大朗镇（部分片区）还有一个更响亮的名字——松山湖——这里可是撬走华为的地方。
惠州涨幅最快的两个行政区分别是惠阳区与龙门县、博罗县，惠阳区是临深片区，涨幅大可以理解，龙门县与博罗县不属临深片区，更像是临穗片区。这两个县都是珠三角地区有名的旅游休闲之地与温泉之乡，其房价大涨很可能与这两个地区的旅游地产相关。
此外，深圳的宝安区涨幅也进入前十名。受到前海新区、深中通道等概念的带动，宝安区这两年的房价可以用坐火箭来形容，其均价水平已经十分接近盐田、罗湖两个关内片区。
6、北京上海涨幅最大的是老城区
北京行政区中涨得最快的是通州，这个不用解释，北京城市副中心概念股嘛。
仔细看北京上海各行政区的涨幅情况，除了通州，其他涨幅比较大的区均为老城区，而非郊区新城。北京涨幅最大的除了通州，还有崇文区（原）、东城区、朝阳区。
上海涨幅最大的分别是普陀区、闸北区、杨浦区、黄浦区、宝山区与徐汇区，这些行政区全部在浦西。看来，一条窄窄的黄浦江仍然是沪上房价地图中很重要的一条分水岭。
7、苏州、珠海、中山分别是哪个区涨得最快？
苏州的房价过去一年也涨幅很大，其涨幅最大的是金阊区（原）与昆山市。金阊区（原）已经被整合到现在的姑苏区，属于苏州的老城核心区，昆山则是临沪片区。
此外，中山的港口镇涨幅也超过35%，港口镇毗邻广珠城轨中山北站，也是深中通道的接驳区域，受此利好，房价也算大涨。
值得注意的还有珠海的金湾区，涨幅也超过40%。外地人对金湾区可能不熟悉，但是说起横琴新区、珠海机场、珠海港，大家应该都耳熟能详。这三个片区都属于金湾区。换句话说，金湾区是珠海的滨海新区与临澳片区。受到横琴自贸区的利好，该片区的房价大涨也在情理之中。
8、投资老城区还是新城区？
作为一个房地产投资者，你一定经常被一个问题所困扰：究竟应该入手配套齐全的老城区，还是那些有重大利好的新城区？
从总量来看，过去一年涨幅较大的普遍是老城区，郊区新城的占比比较少，但有重大利好的郊区新城仍然具备极大的投资价值，比如北京的通州、深圳的宝安，珠海的金湾区、中山的港口镇、苏州的昆山市、合肥的滨湖片区等等。这些新城，如果你能在正确的时间进去，其投资收益率是远高于老城区的。
（编者注：城市战争的朋友@林小昭 对本文亦有贡献；本文所有数据均来自中国房价行情数据平台，仅供参考）
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