50城楼市盘点：哪些城市值得买入？哪些要小心？
文｜孙不熟
看一个城市的楼市，不仅要看价格，更要看成交量。
一般来说，无论价格怎样，只要成交量旺盛，这个市场就是健康的，但如果价格蹭蹭往上涨，成交量却上不去，甚至在下滑，这就叫做“有价无市”，这种市场需要小心。
当然，如果只见成交量上涨，不见价格有动静，也不是完全没问题。“涨量不涨价”比“有价无市”好得多，至少不用担心资产的流动性，不用担心崩盘，这样的市场是健康的，但缺乏想像空间。
对自住型买家来说，最好的楼市应该是“涨量不涨价”；对投资者来说，最好的楼市应该是“量价齐涨”。
那么，2017年的中国楼市，哪些城市值得买，哪些要小心？
上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》为我们提供了一个很好的研究素材。榜单显示，2016年新房成交量最大的是城市是成都，其次是武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、杭州、郑州、广州。而新房成交量增幅最大的城市是镇江，其次是漳州、芜湖、太原、珠海、淮安、南通、郑州、天津、青岛、中山。
数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
综合根据成交量与价格数据，可以把中国城市分为4个类型，排序按照风险系数从低到高，分别是量价齐涨型、涨量不涨价型、涨价不涨量型、量价齐冷型。
1、这些城市“量价齐涨”——值得买入
2016年，成交量与价格涨得都很欢的城市，最典型的是漳州、镇江、芜湖、昆山、长沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、广州。这些城市主要分为两类，一类是优质的二线城市，比如天津、南京、长沙、杭州，显示这些城市是中国楼市的第二战场；另一类是热点城市周边的卫星城，比如厦门旁边的漳州，南京旁边的镇江，上海旁边的昆山与南通，广州旁边的佛山，显示热点城市强大的溢出效应。
当然，这其中还有一个城市是广州，2016年广州新房的成交均价上涨11%，虽被列入“房价偏热城市”，但涨幅在一线城市中最低，不及京沪深涨幅的一半。不过，广州楼市的交易却十分活跃，无论是成交量还是成交量的涨幅，都居一线城市之首，显示广州楼市的稳健。
除了这些城市之外，还有一些城市的成交量和价格在2016年都谈不上大涨，而是温和上涨，它们属于不太典型的“量价齐涨”型，分别是成都、惠州、无锡、南昌、济南、洛阳、常州、南宁、兰州、贵阳、沈阳。这些城市也基本分为两类，一类是价格被低估的强省会城市，一类是热点城市周边的卫星城。
对投资者来说，“量价齐涨”是最理想的状态，因为有成交量支撑的价格，才是可持续的价格。
2、这些城市“涨量不涨价”——适合自住
2016年，还有一些城市成交量的增幅很大，但是价格涨幅很小，甚至不涨、降价，最典型的代表是大连、太原、徐州、清远、海口、淮安、珠海、烟台。统计显示，这些城市的成交量在2016年的涨幅都在20%之上，但新房成交价的涨幅都在5%以下，属于比较明显的“涨量不涨价”。这些城市有一个共同特征是均远离热点城市，也非强省会城市。
除了这些城市，还有一些城市在2016年的成交量堪称大涨，但价格的涨幅不大，介于5%与9%之间，它们属于非典型的“涨量不涨价”型，分别是重庆、宁波、郑州、青岛、武汉、中山、淄博。这些城市不太好归类，只能逐个分析，武汉与郑州均属于“举全省之力发展”的强省会城市，利好很多，但房价已经涨过好几波，导致2016年的上涨动能不大。
重庆不用说，向来是中国楼市的一股清流，一直是“涨量不涨价”的典范，但2016年仍然涨了6%，比大连、青岛的涨幅要大。宁波的成交比较活跃，说明需求繁荣，但价格只能算略涨（6%），这可能是因为杭州在省内对热钱的虹吸效应。青岛的成交量非常大，但因为山东经济近几年缺乏亮点，导致楼市缺乏炒作素材，价格也比较平稳了，淄博的情况与青岛有点像。中山因为深中通道的概念，在2016年着实火爆了一把，但目前主要体现在，还没有明显地体现在价格上，2016只是小涨6%。
相比那些“价量齐涨”的城市，“涨量不涨价”的城市一般经济平稳、需求旺盛，但缺乏大的利好，也就缺乏炒作的题材，价格也就比较平稳。对刚需人群来说，这些城市是理想的宜居城市，但对投资者来说，不是理想的投资标的。
3、这些城市“涨价不涨量”——风险警示
2016，还有一些城市，价格涨势如虹，但成交量却大幅萎缩，最典型的代表是深圳、苏州、乌鲁木齐、东莞、上海，它们在2016年的成交量均为负增长，分别是－37%、－23%、18%、－9%、－7%。其中，乌鲁木齐在成交量下降的同时，价格仍然上涨了9%，另外四个城市其实等同于两个城市，一个是上海＋苏州组成的大上海都会区，一个是深圳＋东莞组成的大深圳都会区，这也是最近两年中国楼市最火的两个地区。2016年因为上海与深圳空前严厉的楼市调控，导致两个城市的成交量的大幅萎缩，但价格没有因此及时平稳下来，一定时期内呈现“有价无市”的僵局，这个僵局也在一定程度上传递给了苏州与东莞两个铁杆卫星城。
除了这四个典型城市，还有两个非典型的“涨价不涨量”城市，它们是北京、合肥。北京的价格当然不用说，位列少数几个“房价过热城市”，但成交量没有出现暴涨，2016年只是小幅上涨了12％，显示北京楼市虽然没有上海、深圳那么过热，但成交量仍然被严厉管控。
2016年是合肥楼市烈火烹油的一年，但成交量并没有大涨，只是小幅上涨了13%，整体的成交量是1023万平方米，远少于武汉、郑州、成都、长沙等中部省会城市，这在一定程度上显示合肥楼市价格的支撑力不够。
与那些“涨量不涨价”的城市相比，“涨价不涨量”的城市往往因为。此前的楼市过热，导致需求被政府严厉限制，成交量出现萎缩，在一定程度上呈现“有价无市”的僵局。这类城市一般是区域价值极高的城市，但同时也是被过度炒作的城市，在这些城市买楼，经常会遇到流动性被政府冻结的风险，高收益往往伴随着高风险，这几天网络热传的深圳中年男子财务危机的故事值得一看。
4、这些城市“量价齐冷”——风险较大
2016年，还有一小部分城市出现了“量价齐冷”的现象，不仅价格没有跑赢通胀，成交量也比较萎靡，甚至出现负增长，最典型的是温州与台州，其成交价的增幅分别是－9%与－5%，成交量的增幅分别是－7%与3%。这两个城市都属于浙南城市，在2008年全球金融危机之前，是中国楼市最热点的区域之一，但一场金融危机打破了这个地区的泡沫，直到今天还在艰难转型。浙南楼市的冷清与浙北楼市（特别是杭州）的红火，形成鲜明对比。
除了这两个典型，还有一些城市属于不太典型的“量价齐冷”类型，分别是长春、西安、昆明。这些城市的新房成交价在2016年的涨幅都在5%之内，成交量的涨幅也都在12%之内，这些数据放在平常的年份，不算差，但放在2016年的大背景下看，则有点跟不上节奏，把这几个城市归类为“量价齐冷”是相对的。
在四种类型的城市中，“量价齐冷”的城市最危险，不仅吸引不到投资性需求，也没有足够的刚需作为支撑，到这些城市买房，需要严格把控风险。
小结：
经过2016年下半年严厉的楼市调控，一线城市的成交量被严格管控，出现“涨价不涨量”甚至“有价无市”的僵局，市场热点转移到一线城市周边的卫星城，以及经济发展态势良好的强省会城市，这些城市出现“量价齐涨”的盛况。
“强省会”之外的大部分省会城市，以及远离大都会区的中小城市，则普遍出现“涨量不涨价”的稳健态势，这些城市特别适合自住类买家。还有极少数的城市，比如温州、台州则出现“量价齐冷”的尴尬，在2016年楼市繁荣的大背景下，显得有点格格不入。
以上分析也许能为你在2017年的买房决策提供一些参考。不过，本文所引用的数据全部来自上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》，如果这个榜单的部分数据不靠谱，会影响到本文的部分结论。另外，本文只统计了新房数据，没有统计二手房数据，这对北京上海深圳的分析可能会有影响，因为这三座城市的二手房交易量已经超过新房交易量。所以，本文的数据和观点仅供参考。
附表一：2016年50个城市的新房交易量
| 超重量级 | 重量级 | 中量级 | 轻量级 | ||||
| 成都 | 2909 | 佛山 | 1979 | 无锡 | 918 | 乌市 | 495 |
| 武汉 | 2881 | 杭州 | 1867 | 苏州 | 903 | 漳州 | 486 |
| 天津 | 2332 | 郑州 | 1696 | 长春 | 877 | 烟台 | 483 |
| 重庆 | 2152 | 广州 | 1601 | 东莞 | 854 | 深圳 | 465 |
| 长沙 | 2046 | 南京 | 1586 | 贵阳 | 803 | 海口 | 452 |
| 青岛 | 2041 | 济南 | 1548 | 中山 | 781 | 台州 | 441 |
| 西安 | 1528 | 昆明 | 775 | 清远 | 433 | ||
| 沈阳 | 1488 | 镇江 | 766 | 兰州 | 426 | ||
| 上海 | 1392 | 宁波 | 756 | 南通 | 421 | ||
| 北京 | 1230 | 惠州 | 721 | 洛阳 | 418 | ||
| 太原 | 1045 | 南昌 | 689 | 呼市 | 409 | ||
| 合肥 | 1036 | 大连 | 676 | 芜湖 | 381 | ||
| 南宁 | 1023 | 淮安 | 675 | ||||
| 温州 | 670 | ||||||
| 常州 | 646 | ||||||
| 昆山 | 615 | ||||||
| 珠海 | 596 | ||||||
| 淄博 | 571 | ||||||
| 徐州 | 551 |
附表2：50个城市2016新房成交量增幅排名
| 强劲反弹 | 积极活跃 | 略偏温和 | 略显疲软 | ||||
| 镇江 | 164% | 无锡 | 46% | 南昌 | 29% | 上海 | -7% |
| 漳州 | 139% | 杭州 | 45% | 南京 | 24% | 温州 | -7% |
| 芜湖 | 105% | 清远 | 43% | 南宁 | 24% | 东莞 | -9% |
| 太原 | 87% | 宁波 | 43% | 昆山 | 23% | 乌市 | -18% |
| 珠海 | 84% | 呼市 | 43% | 常州 | 22% | 苏州 | -23% |
| 淮安 | 79% | 济南 | 41% | 重庆 | 22% | 深圳 | -37% |
| 南通 | 77% | 海口 | 40% | 大连 | 20% | ||
| 郑州 | 75% | 洛阳 | 37% | 成都 | 20% | ||
| 天津 | 72% | 佛山 | 37% | 兰州 | 19% | ||
| 青岛 | 63% | 长沙 | 36% | 淄博 | 16% | ||
| 中山 | 54% | 武汉 | 34% | 贵阳 | 15% | ||
| 徐州 | 33% | 合肥 | 13% | ||||
| 烟台 | 32% | 惠州 | 13% | ||||
| 广州 | 30% | 北京 | 12% | ||||
| 长春 | 11% | ||||||
| 西安 | 10% | ||||||
| 沈阳 | 9% | ||||||
| 昆明 | 8% | ||||||
| 台州 | 3% |
附表3：50个城市2016新房成交均价排行
| 超高房价 | 高房价 | 中等房价 | 低房价 | ||||
| 深圳 | 53774 | 南京 | 18913 | 佛山 | 9755 | 重庆 | 6994 |
| 上海 | 38283 | 苏州 | 18791 | 济南 | 9677 | 淄博 | 6994 |
| 北京 | 33412 | 杭州 | 17313 | 南昌 | 9580 | 烟台 | 6753 |
| 广州 | 16697 | 武汉 | 9430 | 中山 | 6659 | ||
| 珠海 | 16179 | 海口 | 9094 | 长春 | 6473 | ||
| 温州 | 15710 | 青岛 | 9019 | 乌市 | 6143 | ||
| 东莞 | 14165 | 无锡 | 8922 | 淮安 | 5817 | ||
| 宁波 | 14093 | 南通 | 8813 | 贵阳 | 5718 | ||
| 天津 | 13458 | 南宁 | 8160 | 呼市 | 5407 | ||
| 合肥 | 11105 | 成都 | 7983 | 清远 | 5338 | ||
| 昆山 | 10691 | 昆明 | 7967 | 洛阳 | 5284 | ||
| 台州 | 10627 | 常州 | 7509 | ||||
| 大连 | 10562 | 漳州 | 7495 | ||||
| 郑州 | 10130 | 芜湖 | 7343 | ||||
| 太原 | 10022 | 惠州 | 7315 | ||||
| 西安 | 7131 | ||||||
| 兰州 | 7120 | ||||||
| 镇江 | 7088 | ||||||
| 徐州 | 7030 | ||||||
| 沈阳 | 7022 | ||||||
| 长沙 | 7012 |
附表4：50个城市2016新房成交均价涨幅排行
| 房价过热 | 房价偏热 | 房价合理 | 房价偏冷 | ||||
| 深圳 | 56% | 镇江 | 17% | 南宁 | 9% | 大连 | 4% |
| 苏州 | 43% | 天津 | 17% | 兰州 | 9% | 徐州 | 4% |
| 东莞 | 38% | 芜湖 | 16% | 杭州 | 9% | 昆明 | 4% |
| 合肥 | 31% | 长沙 | 16% | 沈阳 | 9% | 长春 | 4% |
| 南京 | 25% | 惠州 | 15% | 贵阳 | 9% | 珠海 | 3% |
| 漳州 | 24% | 南通 | 15% | 郑州 | 9% | 太原 | 3% |
| 北京 | 21% | 济南 | 13% | 乌市 | 9% | 海口 | 3% |
| 上海 | 20% | 无锡 | 13% | 淄博 | 7% | 烟台 | 2% |
| 昆山 | 20% | 成都 | 12% | 武汉 | 7% | 清远 | 0% |
| 常州 | 12% | 呼市 | 6% | 西安 | 0% | ||
| 佛山 | 11% | 中山 | 6% | 淮安 | -1% | ||
| 南昌 | 11% | 宁波 | 6% | 台州 | -5% | ||
| 广州 | 11% | 重庆 | 6% | 温州 | -9% | ||
| 洛阳 | 10% | 青岛 | 5% |
以上数据均选自上海易居房地产研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
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