从商铺的没落，看城市空间秩序的颠覆

文｜孙不熟

因为做购房咨询，经常被问到的一个问题是，某某城市的商铺还能不能买？对此，我的回答一直是：商铺，别买，任何城市都别买。

我们先不讲数据，先分享生活中的几个小见闻。

移动互联网出现后的这几年，我发现我的日常消费和临街商铺的关系越来越少了。比如我很喜欢的一个湖北菜馆，菜做得不错，但一般人找不到，因为它开在一个小区里，因为不沿街，那里几乎没有散客，基本上都是熟客，还有一些是通过团购网站找过来的。

我常去的一个理发店，是租住在一个公寓楼里，那里也几乎没有散客，基本上都是熟客，还有就是通过团购网站找过来的。不同于沿街的理发店，公寓的租金很低，老板的经营压力小，所以不要求店员搞推销，所以整个服务的过程是安静和友好的，而且价格比沿街理发店便宜。

还有，最近两年我发现我们小区的一些别墅多了许多生活气息，那些别墅因为入住率低，所以杂草丛生，接近废弃的状态，但最近两年发生了微妙的变化。原本荒废的别墅，现在变身为民宿、homeparty、小健身房、美容院、小茶馆、培训班、艺术工作室，业态非常的丰富，前来消费的顾客也基本上都是时髦男女。跟前面说的餐厅和理发店一样，这些小店几乎没有散客，完全靠熟客和团购网站导流。

看到没，沿街商铺的敌人，不仅仅是淘宝啊，还有公寓和住宅，而且后者的冲击更大。老实说，电商对商铺的冲击不大的，因为大部分沿街商铺还是体验经济业态的，真正对商铺形成毁灭性冲击的可能是公寓和住宅。

公寓和住宅为什么能打败沿街商铺？租金低是一方面，还有一个可能更重要的原因是，公寓和住宅可以提供更好的体验。沿街商铺的优势是人流量大，劣势是不能提供精准的、个性的、有情趣的服务，但公寓和住宅可以，它们的租金低，不需要很大的客流量也能生存，可以从容地为一小部分客户提供个性化服务，保持用户粘性。

所以，本文的中心思想是：移动互联网，从根本上改变了城市的空间秩序。

城市是有着严格的有空间秩序的，从宏观层面看，分为中心区、次中心区、外围区，从微观层面看，分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。在移动互联网出现之前，你想开个铺面，必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序，否则你的商铺就没有生意可做。

移动互联网出现之后，一下子打乱了这个经典的空间秩序，犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店，核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的纬度看，这是一次伟大的空间平权！

城市的空间平权之后，会带来哪些显而易见的改变呢？城市会变得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，投资不动产的逻辑也随之发生变化：沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高，所以它率先没落；公寓的依赖度稍低一点，所以投资价值还在；住宅对传统空间秩序的依赖度最低，受移动互联网的冲击也最小，投资价值也最大。

说到这里，我想起向我咨询商铺的读者中，有相当一部分是吃过商铺的亏的，他们的普遍感受是，商铺最近5年，涨幅很小，而且租客流动性大，很难找到长租的店主。他们在微观层面的感受是正确的，这里随便挑几个城市的宏观数据：

这是高力国际统计的杭州购物中心商铺租金变动情况：

数据来源：高力国际

这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况：

数据来源：高力国际

可以看到，上海和杭州都是非常欣欣向荣的城市，其商铺租金最近三年的整体走势是小幅下跌，远远跟不上住宅与公寓的行情。还有，之所以不是大幅下跌，那是因为选取的统计样本是购物中心商铺，如果统计的是普通沿街商铺，那数据只会更差。

未来，商铺的存在感和价值感会越来越低，特别是一些沿街商铺会变得可有可无，能优质运营的只有购物中心商铺。我暂时想不到那些租金昂贵、转手费惊人的临街商铺，除了开便利店、水果店和五金店，未来还能做点什么？

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