孙不熟答问：没有外地人的城市，坚决不碰
文｜孙不熟
今天整理一下最近两周的读者提问，选取了一些有价值的内容贴出来。本次出场的答主有@孙不熟、@like it、@捷宇，感谢二位驻场行家的参与。目前，孙不熟的读者提问主要来自知识星球和分答两个知识付费平台，感兴趣的朋友可扫描文末二维码参与提问。
@来自分答的读者提问：有学者称中国至少需要8个一线城市，除了北京、上海、广州、深圳，天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥等9个城市有望成为“新一线城市”。您怎么看这个话题？
孙不熟答：梦想一定要有，万一实现了呢？一线城市不应该是国家钦定的，而应该是市场竞争的结果，大家都应该去争。不想当一线城市的城市，很可能连二线城市都排不上。
我认为，未来中国的一线城市应该是具备全球影响力的那个层级，具备全球影响力的城市应该不会超过3个，美国也就纽约、洛杉矶、硅谷三个。
二线城市至少要具备一个大区级的影响力，甚至具备全国性的影响力，这个层次的城市应该可以出现10个左右。三线城市，至少要具备一个省的影响力，基本上就是那些普通省会城市。
@来自知识星球的读者提问：孙会长，上次跟您聊过我们赣州城区，嗯，现在房子均价7721，三个核心区是章江新区，蓉江新区，黄金开发区，嗯，赣州北面临吉安（穷），西面临湖南郴州（穷），东面临福建龙岩（穷），南面临广东韶关（穷），赣州地理面积3.9万平方米，占整个江西省的四分之一，人口占四分之一，下辖18个县市区，东西兴泉铁路，南北京九铁路，横亘东西南北，现在正在修地铁，您觉着这样的地方，投资房产，价值如何？
孙不熟答：非省城，非大都会区，非旅游城市，这类“三非城市”，一般只有本地人自己玩，天花板会很低，即便冲入云霄也会掉下来，比如今年先涨后跌的三四线城市。
一句话，没有外地人的城市，坚决不碰。宁愿错过，不要过错。一线城市、省会城市、环大都会区卫星城之所以有行情，根本原因只有一个，那就是这些地方能够吸引到外地人，能够有持续不断的人口增量。
like it答：毫无投资价值。没有或很少人口流入的城市，你买的房子以后卖给谁，没人接你盘，你哪里叫投资了。地铁建成，政府更是有大量土地可以盖房子，10年后就算有人想买房子，人家是买3个地铁站以外的新房子，还是你10年二手房？
@来自知识星球的读者提问：孙老师你好，坐标广州，买牛奶厂还是广纸？
@孙不熟答：老广买广纸，新广买牛奶厂。自住买广纸，投资买牛奶厂。
子以母贵，牛奶厂在天河，产业、教育的想象空间更大，但目前周边配套不成熟。广纸在海珠西成熟生活区，但产业布局没什么内容，海珠的产业重心在琶洲。
@来自知识星球的读者提问：孙老师，深深佩服你的文章和观点。在南沙蕉门河板块购入一套住宅，一平米涨了一万多（小屌丝，所以很知足）。另在附近的黄阁板块购入一套住宅，也涨了几千。你的观点也让我两年收获快200万了。感谢！现在有130万现金，想买南沙金州板块的公寓，这个有投资价值吗？
孙不熟答：接收同样的信息，有的人过目则忘，有的人看到了商机，也有的人成为键盘党。你能靠读文章赚到钱，说明你前途无量。
在南沙盖出300米＋的超高写字楼之前，公寓的租金是上不去的，更何况现在还不能卖给个人，只能以公司的名义买，这样交易税费和持有税费都比较高。我知道的情况是，南沙很多公寓产品最近两年一毛钱没涨，只有自贸区内的公寓涨得不错，但新政出来之后，也基本上无人问津了。你这个预算，仍然可以买住宅的。
（香港岛鰂鱼涌怪兽大楼，摄影师@陈金涛，图片来自“星球研究所”）
@来自知识星球的读者提问：孙先生，从公众号跟过来，看你的文章很涨姿势。我目前住执信南路，夫人在附近上班，我在花城汇目前住的是一套55平的小两居，最近想卖掉换房。我自己比较中意两个盘，一个是海珠西沿江区域的某盘，一个是天河员村附近某盘。你怎么看？
孙不熟答：员村周边有网易总部，有低调奢华的“科韵路精神”，有蓄势待发的金融城。海珠西有什么？要坚定不移地跟着码农走，跟着新广走。
@来自知识星球的读者提问：坐标深圳，距离丹竹头地铁站3公里，两个选择，万科公园里，大盘大社区，另一个是小盘小开发商，万科品牌大、社区氛围好，但小盘的单价便宜个两三千，还赠送面积，相同实用面积的话，小盘比万科总价便宜五六十万。请问这种怎么选？
孙不熟答：行家应该会选小盘，他们不太看重品牌溢价，只看实际的东西，面积、价格、户型、地段这些。但如果是自住，还是应该选大盘大开发商，活动空间、生活气息、业主素质一般更好，这对小朋友的成长更有帮助。同样地段，每平米贵个两三千，这个品牌溢价也是合理的。
@捷宇答：实操上：投资选小盘，小盘开发商资金成本高，愿意让利回笼资金；自住选品牌开发商，物业成熟社区大，质量有保障。
@likei it：便宜即正义，但你写的这两个盘，感觉价差还不够大。
@来自知识星球的读者提问：我看好南沙的发展前景，买了明珠湾板块的某盘，想请教一下您的看法。规划来看会建少年宫和一个地标建筑，但现时没地铁和学校，这是短板。
孙不熟答：宏观层面，我看多南沙，但微观层面，那边的规划建设不集中，蕉门河、金州、明珠湾、南沙湾、万顷沙，星星点点，撒胡椒面。目前最具持有价值的是蕉门河，明珠湾和蕉门河近，不算太差。南沙要真正自带流量，要等五年之后，你做好长期持有的准备。
@来自知识星球的读者提问：老师，请问您怎么看楼市未来5年大量限价多层次的住房推出？」
孙不熟答：对楼市基本面的影响可以说忽略不计。英美有租售平权，新加坡有公屋，但这些国家的商品房一样很贵。你可以把这些多层次住房理解成过去的经济适用房、廉租房。
（2016年6月，广州岗厦村附近的居民楼；摄影师@纪一凡，图片来自”星球研究所“）
@来自分答的提问：孙老师你好！浙江除了杭州，买房自住或者投资，你比较看好浙江的哪个城市？谢谢
孙不熟答：除了杭州，一个都不看好。浙江分为浙北和浙南，浙南自08年全球金融危机之后，整体的经济地位是下滑的。浙北因为有杭州，所以好看一些，但也只有杭州好看。
当然，浙江藏富于民，富人密度高，GNP（国民收入总值）远高于GDP（地区生产总值），但这不代表浙江这个地区的房地产价值就高，毕竟资本是流动的，浙江人掌握的大量资本都不在当地，一部分高度集中在杭州，另一部分全国乃至全球各地流动。
另外，你要知道，广州、厦门都比杭州贵了，这个算不算机会？
@来自知识星球的读者提问：贵阳在今后的发展趋势中处于怎样的一个地位？有没有上升的机会？
孙不熟答：每个省会城市就是一个小北京，上升是肯定的，贵阳能飞多高，要看贵州省在全国政经版图中的地位。目前来看，西南五省上升势头都不错，贵州的发展速度仅次于重庆，很可能还会超过重庆。
不过，贵阳不是一个适合炒房的城市。贵州人喜欢即时消费，吃喝玩乐的物价可比肩一线城市，对投资这种没有快感的花钱方式，他们是不热衷的，所以贵阳的房地产开发很火，超级楼盘很多，但房价平稳，没有爆发力。可能这也是西南地区共同的民风。
@来自知识星球的读者提问：在广州郊区比如花都和从化，和环广州比如清远中山，哪儿的投资价值高一些？
like it答：这个里面都不行，矮子扒高个就花都了。
孙不熟答：不要关心宏观区域，要关心微观区域。近郊：牛奶厂、万博、科学城、广钢。远郊：蕉门河、新塘、亚运城、新华、知识城。卫星城：南海、顺德、清城区（清远）。排名有先后。
@来自知识星球的读者提问：你好，请问，在广州，长线投资，投资小产权房，价值大吗？
like it答：不能贷款没意义。
孙不熟答：宁愿错过，不要过错。投资的最高原则不是赚钱，而是本金安全。
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