孙不熟答问：房价正在试探性下降
文｜孙不熟
今天感觉没什么话题好写的，就偷个懒，把最近给一些读者做的购房咨询整理一下，也许会给大家一些收获。考虑到一些读者是以“私密”方式提问的，所以就用“匿名读者”来代称，还有一些读者是在分答上公开提问的，这里就直接显示昵称了。
@匿名读者：坐标广州，有套次中心的房子放盘半年了还没卖出去，过来看房的人也没几个，周边市场价5w＋，请问广州房价会降吗？我该如何操作？
孙不熟答：广州的二手房今年涨得太快了，中心区和深圳相比已经差别不大了。今年一下子涨成这样，至少需要一到两年的时间来消化。我看到不少业主已经在试探性地往下调价了，降价5%到10%的都有，不仅是广州，北京深圳都有这个迹象了。你也可以试探性地往下调整个5%到10%再看看，不要心痛，都是泡沫，能够卖出去的价钱才是你的。
@匿名读者：老师，刚需买房，选择区域时应该注意哪些东西？
@孙不熟答：如果是在北上广深杭这些热点城市的话，我感觉刚需购房已经完全不看区域了，只看价格，就是哪里还能买得起就先买着，所以你看固安、花桥、凤岗、新塘这么差的区域都卖得很好。
当然，地铁还是很重要的，跨市、跨省买都可以，没地铁的话还是别买了。
@面包：孙老师您好！目标广州，预算4－6万／平，面积100—150平，投资加自住，请问有板块或者具体楼盘推荐吗？感谢！
孙不熟答：你这个预算，选择的余地还是比较大的，主城区的话，除了珠新和越秀的学区房，基本上可以随便挑。但老实说，升值的潜力不会太大，一来主城区已经很贵了，二来主城区的人口与产业已经饱和，想像空间不大。
我如果是你，可能会重点考虑一下科学城，原萝岗的常住人口很少，只有几十万，那它的人口是很容易翻倍的。另一方面，萝岗重视教育，这个区域的教师工资据说是全市最高水平。
@匿名读者：老师好，两年前我卖了腾讯的股票，到广东的海陵岛买了两套洋房，这两年基本没涨，感觉也不太好卖，因为岛上的房子很少是业主自住的，需求少。另外，现在岛上一些别墅是给一些托管公司用来做客栈，给业主大约4%—到5%的年租。这种情况，我该如何操作？
孙不熟答：如果房价不升值，仅仅靠这4%的年租，那还不如套现把钱放余额宝踏实。大部分旅游地产都是坑，回到常识，这些旅游岛能够沉淀到多少实打实的常住人口？如果没有大规模的常住人口做依托，只靠流动性超强的游客，那这个岛基本上就没有房地产市场可言。
@匿名读者：老师好，想问问海外房产的问题，听朋友说普吉岛那里有50平米的度假公寓，大约70-80万一套，有朋友已经去买了，觉得房屋品质和代租代管的回报率不错（前五年保租金6%），房价也是看涨，看着有点心动，您觉得这种可以买吗？
孙不熟答：普吉岛那里的情况不是很了解，但这个不属于中国人海外购房的热门区域。国人现在出去一般都是买美英加澳，建议你还是随大流，因为国外的信息不对称，随大流才有安全感。
目前的话，加拿大和澳洲正在收紧外国人购房，英国的政策对海外购房者最友好，而且英镑在贬值，去那买也比较便宜。不过，国家正在加强外汇管制，出国购房是被限制的，你要多了解国家政策。
@金玉：老师，您好，250万总价，在广州，买哪个地段房子比较好呀？有小孩，主要是学位型投资，目前可以选到越秀老破小，珠海老破小或者电梯，或者郊区新盘，老师比较看好哪个？
孙不熟答：你这个预算是有一点尴尬的，这个价格在主城区只能买到马赛克或者石米粒外墙的老破小，居住品质会比较差，也买不到特别好的学区。买外围区的话，选择可以多一点，亚运城、蕉门河、新塘、科学城，都还能买到两房或者小三房。
建议你把预算增加到350万，那样在主城区的选择余地会大很多，或者直接到郊区买科学城，现在已经通了地铁，而且萝岗还比较重视教育，学区看好。
@小欧：苏州、南京、无锡的房子哪个更值得投资？如果投资，投哪块区域呢？
孙不熟答：苏锡常的基础很好，但目前它的发展到了一个瓶颈期，人口、资本暂时不会爆发式地进去，但南京不同，仍然在快速上升，爆发式发展，江苏有打造强省会的决心。具体区域的话，我不是很了解，但直觉上认为江北新区不靠谱。国内所有城市中，除了北上广深的新区还可以看一看，其他城市都还没有发展到那个阶段。
@锋戈：在南方买房，朝向是不是没那么重要？
孙不熟答：在广州的话，很多小区的两房都是朝北，朝南的基本上只有三房。所以，广州两房的流通性很大，三房很少看到放卖，基本一放出来就被人买走了。所以，南方虽然日照足，但朝向仍然是很重要的。
朝北的房子，最大的问题是采光差，而且冬天会比朝南的房子冷。北方有暖气相对好一点，没有暖气的中西部影响比较大，岭南地区倒不怕冷，主要是采光差，也可能会比较潮湿。总体来说，最佳是朝南，其次是东南、东、东北、北、西。如果是在广州，最佳朝向是南偏东15度。
@晓鱼：买房之前要做哪些准备工作？
孙不熟答：起码要先看够100套房再说吧，特别是第一次买房。任何事情，熟能生巧，看得足够多，你才会对区域、行情、户型、政策、人性有一个总体的认识。有的人买个菜都要精挑细选，买个房却能分分钟拍板，至少要拿出大妈买菜的认真态度去买房。
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