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大湾区里的小湾区,广州就靠它统领珠江西岸了

孙不熟 城市战争 2019-04-23

好事多磨,稍安勿躁。


粤港澳大湾区规划仍在紧密酝酿中,我们放松心情,先来介绍一个奇妙的小湾区。


这个小湾区的奇妙之处在于,它是整个珠江三角洲飞黄腾达的起点、荣耀与图腾。如果没有它,很可能就没有今天壮丽恢宏的粤港澳大湾区。


更奇妙的是,它的繁华绵延千年,几乎从未间断,至今仍灼灼生辉。在世界城市发展史上,像这样发迹极早且永不衰落的滨水区域,极少。


最新消息是,阿里巴巴、唯品会、立白等企业巨头纷纷到这里安营扎寨,15个重大项目、500亿投资正潮水般涌向那里,政府提出5年内将其打造为一个新金融业态齐聚、辐射珠江西岸六市一区的超级“小湾区”,并在10年内赶上珠江新城。


如此炫酷的一个小湾区,竟如此低调。它,究竟在哪里?


不急,我们慢慢揭晓。


01

三江汇聚、水域辽阔的超级小湾区


大家知道,广州是一个用水做成的城市,西江、北江、东江交汇于此,成就三江汇聚、水网密布的地理奇观。


那么,如果要找一个地方欣赏珠江三角洲的水乡之美、领略江河交汇的雄浑之气,最合适的地方在哪里呢?


很多人一定会想到海心沙,因为这里是天河CBD的核心区、广州摩天大楼的天际线,它的确是欣赏珠江美景的绝佳位置。


但其实,如果纯粹从自然景观来看,广州格局最好的不是海心沙水域,而是一路向西、逆水而上10公里的白鹅潭水域,如下图所示:



把图再放大一点:



再放大一点:



认真看图,这个水域的最大特征是什么?


三江汇聚


——珠江之水从西面流入沙面后分成两支,往东南两方蔓延,并从根本上塑造了广州的城市格局:两条支流,一条流经广州城区,成为越秀天河与海珠的分界,另一条环绕海珠岛南侧,成为海珠与番禺的分界。


得益于在珠江水网独特的地理位置,白鹅潭成为广州城内珠江水面最宽、水域最深的水域。有人说,这里潮汐畅通,淤积不烈,宽阔浩淼,烟波荡漾,是领略珠江之美的最佳位置。


建筑大师何镜堂在谈到白鹅潭时,曾这样说道:


广州是滨水地区,白鹅潭三江交汇,地形地貌与上海的陆家嘴很相像。上海的陆家嘴、外滩一带做得很漂亮,广州的白鹅潭条件不比外滩差,应该做得比上海更好。


02

上海有外滩,广州有白鹅潭


如此风水宝地,在经济史上当然不是平庸之地,历史上它所达到的高度,即便是鼎盛时期的上海外滩,恐怕也要自愧不如。


外滩是上海作为十里洋场、远东第一大都会的见证,是海派文化、上海情调的代名词,白鹅潭于广州,也有着同样的意义。


早在公元三世纪,白鹅潭就是广州海上丝绸之路的起点,是古老的东西方贸易的重要发源地。


到明清两代相广州“一口通商”的时期,白鹅潭的辉煌达到巅峰,这里出现了一些统称为“十三行”的买办商行,时人盛赞“金山珠海、天子南库”。十三行富商伍秉鉴被称世界首富,其个人财产比整个清政府一年岁入的1/3还多,当时的白鹅潭很可能是全世界财富密度最高的地段。


在一定程度上可以说,正是因为海上丝绸之路打下的历史基础,以及“十三行”建构的贸易IP,才有了后来中西方文明的冲突与交融,有了在此基础上衍生的澳门故事、香港故事、深圳故事……在这个意义上说白鹅潭是整个粤港澳大湾区的起点与图腾,毫不为过。


也有人说,中国近代史上只有两个真正震撼过世界的地理坐标,一个是上海外滩,另一个是广州白鹅潭。只不过,外滩在上海的现代化中获得了很好的延续与复兴,而白鹅潭在广州近年来的东进南拓战略中,有过一段短暂的停滞。


短暂的停滞不代表沉沦,而是为了更好的出发种种迹象显示,这张象征着广州峥嵘历史的城市封面,正在迎来一个结构性的发展机遇,来实现它的光荣复兴。


为什么这样讲?


03

“东进南拓”弊端显现,“城市收缩”动力强大


众所周知,广州发展的大方向是东进南拓,这个战略把广州搞得越来越大,为巩固广州的城市地位立下了汗马功劳,但近年来,“进”和“拓”的弊端也开始显现:


一是通勤尺度越来越大,带来严重的钟摆交通效应。原来广州人觉得过了珠江河道都算远,而现在的广州,通勤距离动辄二三十公里起,整个城市的交通维系成本越来越高。


二是整个城市文化气息的淡薄,由于过于侧重东进南拓,导致老城区的发展得不到重视,基础设施与建筑老化,新产业培育不足。外地人到广州,往往觉得老城区没什么可看的。相比而言,上海、成都等城市的老城区则充满活力,可以充分感知当地文化的魅力。


是区域发展的不平衡,导致一种文化与认知上的割裂。在很多人心目中,一直有两个广州,一个是东广州,一个是西广州,或者说,一个新广州,一个老广州,二者以广州大道为界,泾渭分明,老死不相往来。


根据经济学原理,城市规模的扩张也存在一个边际递减效应,就是说,城市的规模与效率是成正比的,但当这个规模达到某个临界点的时候,规模对效率的提升就不明显了,甚至出现规模越大、效率越低。


比如北京、上海两个城市的规模,就已经接近这个临界点了,开始出现“规模不经济”的迹象了,所以二者都在严格控制人口,整个城市呈现出“收缩”的动向。还有深圳,也开始把发展的重心转移到城市更新,着重于对存量土地的盘活与再利用,比如万科、恒大都在深圳重仓旧改用地。


在纽约、伦敦、洛杉矶等城市,规划师们也在倡导停止扩张、重建中心区,年轻人纷纷回到中心区,城市的郊区化蔓延在这些城市受到了反思与批评。


广州虽然还没有达到北京上海的规模,但距离“规模不经济”的临界点也不会太远,毕竟广州实际生活的人口已经超过两千万,整个城市的通勤半径业已超过30公里,接近现代城市的运营极限,继续扩张的空间,很小。


特别是最近几年来,中国城市发展的动力机制也发生了变化,从过去的工业经济转变成今天的服务业经济,从依靠卖地造城到今天的互联网创新。但是创新最容易在哪里发生?不是人烟稀少的郊区新城,而是人口稠密、交流便利的中心城区,城市收缩的动力空前的大。


阿里云创新中心、唯品会纷纷抢滩白鹅潭,500亿的重大项目投资投到白鹅潭,至少说明新新产业、新新资本、新新人类开始认可老城区了。


04

“城市收缩”改变资产配置的逻辑


城市收缩的动向一旦出现,整个城市的运营逻辑就必须跟着变化广州的老城复兴有望迎来结构性的机遇,这个机遇正如当年的东进南拓一样,有着摧枯拉朽的洪荒之力。在这个过程中,广州最大的抓手就是白鹅潭板块。


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▲白鹅潭宣传视频


理由有三:


其一,白鹅潭有着海上丝绸之路、十三行的辉煌历史,在统领老城区乃至整个珠江口西岸的商业与人文资源时,有着无可替代的凝聚力与号召力。特别是在粤港澳大湾区时代,珠江西岸与珠江东岸的不平衡格局有望打破,西岸将迎来结构性的发展机遇,白鹅潭应该当仁不让,成为这个超级经济区的桥头堡。


其二,白鹅潭地处珠江上游,与珠江新城、琶洲、金融城等滨江新城一脉相承,符合广州发展的大脉络、大格局。我们常说“铁打的珠江,流水的CBD”,手握“珠江”这个超级IP,白鹅潭的崛起,合情合理,让人心服口服。


其三,今天的广州,珠江两岸的土地资源越来越少,有地就有话语权。白鹅潭有地,可以高标准、高起点规划建设,画出最美的画卷。由于建设年代较早,珠江新城在规划建设上存在一些不足,这就给白鹅潭留下了“逆袭”的机会。


城市运营的逻辑发生变化,资产配置的逻辑也必须跟着变化。在此意义上,广州的老城区必须价值重估,白鹅潭的前途不可限量。


打开地图可以看到,穿越荔湾的快速通路,有广珠西线高速、广佛江珠城际等,而连接珠江新城、白云机场、广州南站等地的地铁,荔湾更是规划了12条。


那么,读者诸君如果想到白鹅潭板块买房,有没有好的推荐?


有的,本文首推新世界凯粤湾,理由如下:


其一,新世界凯粤湾就在白鹅潭商务核心区,不要小看距离的优势,未来白鹅潭会建设成一个像珠江新城那样的中心商务区,大量中产白领到这里上班,他们如果要买房、租房,新世界凯粤湾可以近水楼台先得月。


其二,新世界凯粤湾是片区内罕见的一线望江楼盘,且容积率只有3.01,在区域内算很低了。众所周知,随着珠江两岸的城建进入尾声,一线望江楼盘可能会成为绝版,的确是卖一套少一套。


   ▲新世界•凯粤湾实景图


其三,新世界凯粤湾的发展商是源自香港的新世界中国地产,其深根广州市场多年,以品质著称,并深得广州人的信赖。过去十多年,新世界中国地产打造的中国大酒店、东塔、凯旋新世界、岭南新世界、东方新世界,无一不是赫赫有名、品质卓越的标杆项目。


其四,配套成熟。白鹅潭板块的一手在售楼盘不少,但真正称得上配套成熟的只有新世界凯粤湾。早在十年前,新世界就已经开始布局白鹅潭,打造了逸彩新世界,配套有时间的积累,配套学校有华师大凯粤湾实验幼儿园、剑桥国际小学认证的西关培正小学、真光中英文小学、广州四中。而且,这些学校均已投入使用,不像很多楼盘那样需要等待。


  ▲新世界•凯粤湾学校配套


地铁的话,5号线的滘口站就在家门口,可零换乘直达珠江新城,这对CBD的上班族来说,吸引力不小。

白鹅潭地铁线路一览


其五,仍给刚需开了一扇门,与众多江景楼盘专供大面积豪宅不同,新世界凯粤湾的产品线较为丰富,79~143平米二至五房涵盖了刚需、改善多个品类。其中最小的户型是79平米望江两房,这种刚需户型,在一手江景楼盘中,可以说绝无仅有,这在一定程度上凸显了新世界凯粤湾的社会责任感。


▲新世界•凯粤湾实景图

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