大湾区里的小湾区，广州就靠它统领珠江西岸了

好事多磨，稍安勿躁。

粤港澳大湾区规划仍在紧密酝酿中，我们放松心情，先来介绍一个奇妙的小湾区。

这个小湾区的奇妙之处在于，它是整个珠江三角洲飞黄腾达的起点、荣耀与图腾。如果没有它，很可能就没有今天壮丽恢宏的粤港澳大湾区。

更奇妙的是，它的繁华绵延千年，几乎从未间断，至今仍灼灼生辉。在世界城市发展史上，像这样发迹极早且永不衰落的滨水区域，极少。

最新消息是，阿里巴巴、唯品会、立白等企业巨头纷纷到这里安营扎寨，15个重大项目、500亿投资正潮水般涌向那里，政府提出5年内将其打造为一个新金融业态齐聚、辐射珠江西岸六市一区的超级“小湾区”，并在10年内赶上珠江新城。

如此炫酷的一个小湾区，竟如此低调。它，究竟在哪里？

不急，我们慢慢揭晓。

01

三江汇聚、水域辽阔的超级小湾区

大家知道，广州是一个用水做成的城市，西江、北江、东江交汇于此，成就三江汇聚、水网密布的地理奇观。

那么，如果要找一个地方欣赏珠江三角洲的水乡之美、领略江河交汇的雄浑之气，最合适的地方在哪里呢？

很多人一定会想到海心沙，因为这里是天河CBD的核心区、广州摩天大楼的天际线，它的确是欣赏珠江美景的绝佳位置。

但其实，如果纯粹从自然景观来看，广州格局最好的不是海心沙水域，而是一路向西、逆水而上10公里的白鹅潭水域，如下图所示：

把图再放大一点：

再放大一点：

认真看图，这个水域的最大特征是什么？

三江汇聚。

——珠江之水从西面流入沙面后分成两支，往东南两方蔓延，并从根本上塑造了广州的城市格局：两条支流，一条流经广州城区，成为越秀天河与海珠的分界，另一条环绕海珠岛南侧，成为海珠与番禺的分界。

得益于在珠江水网独特的地理位置，白鹅潭成为广州城内珠江水面最宽、水域最深的水域。有人说，这里潮汐畅通，淤积不烈，宽阔浩淼，烟波荡漾，是领略珠江之美的最佳位置。

建筑大师何镜堂在谈到白鹅潭时，曾这样说道：

广州是滨水地区，白鹅潭三江交汇，地形地貌与上海的陆家嘴很相像。上海的陆家嘴、外滩一带做得很漂亮，广州的白鹅潭条件不比外滩差，应该做得比上海更好。

02

上海有外滩，广州有白鹅潭

如此风水宝地，在经济史上当然不是平庸之地，历史上它所达到的高度，即便是鼎盛时期的上海外滩，恐怕也要自愧不如。

外滩是上海作为十里洋场、远东第一大都会的见证，是海派文化、上海情调的代名词，白鹅潭于广州，也有着同样的意义。

早在公元三世纪，白鹅潭就是广州海上丝绸之路的起点，是古老的东西方贸易的重要发源地。

到明清两代相广州“一口通商”的时期，白鹅潭的辉煌达到巅峰，这里出现了一些统称为“十三行”的买办商行，时人盛赞“金山珠海、天子南库”。十三行富商伍秉鉴被称世界首富，其个人财产比整个清政府一年岁入的1/3还多，当时的白鹅潭很可能是全世界财富密度最高的地段。

在一定程度上可以说，正是因为海上丝绸之路打下的历史基础，以及“十三行”建构的贸易IP，才有了后来中西方文明的冲突与交融，有了在此基础上衍生的澳门故事、香港故事、深圳故事……在这个意义上说白鹅潭是整个粤港澳大湾区的起点与图腾，毫不为过。

也有人说，中国近代史上只有两个真正震撼过世界的地理坐标，一个是上海外滩，另一个是广州白鹅潭。只不过，外滩在上海的现代化中获得了很好的延续与复兴，而白鹅潭在广州近年来的东进南拓战略中，有过一段短暂的停滞。

短暂的停滞不代表沉沦，而是为了更好的出发。种种迹象显示，这张象征着广州峥嵘历史的城市封面，正在迎来一个结构性的发展机遇，来实现它的光荣复兴。

为什么这样讲？

03

“东进南拓”弊端显现，“城市收缩”动力强大

众所周知，广州发展的大方向是东进南拓，这个战略把广州搞得越来越大，为巩固广州的城市地位立下了汗马功劳，但近年来，“进”和“拓”的弊端也开始显现：

一是通勤尺度越来越大，带来严重的钟摆交通效应。原来广州人觉得过了珠江河道都算远，而现在的广州，通勤距离动辄二三十公里起，整个城市的交通维系成本越来越高。

二是整个城市文化气息的淡薄，由于过于侧重东进南拓，导致老城区的发展得不到重视，基础设施与建筑老化，新产业培育不足。外地人到广州，往往觉得老城区没什么可看的。相比而言，上海、成都等城市的老城区则充满活力，可以充分感知当地文化的魅力。

三是区域发展的不平衡，导致一种文化与认知上的割裂。在很多人心目中，一直有两个广州，一个是东广州，一个是西广州，或者说，一个新广州，一个老广州，二者以广州大道为界，泾渭分明，老死不相往来。

根据经济学原理，城市规模的扩张也存在一个边际递减效应，就是说，城市的规模与效率是成正比的，但当这个规模达到某个临界点的时候，规模对效率的提升就不明显了，甚至出现规模越大、效率越低。

比如北京、上海两个城市的规模，就已经接近这个临界点了，开始出现“规模不经济”的迹象了，所以二者都在严格控制人口，整个城市呈现出“收缩”的动向。还有深圳，也开始把发展的重心转移到城市更新，着重于对存量土地的盘活与再利用，比如万科、恒大都在深圳重仓旧改用地。

在纽约、伦敦、洛杉矶等城市，规划师们也在倡导停止扩张、重建中心区，年轻人纷纷回到中心区，城市的郊区化蔓延在这些城市受到了反思与批评。

广州虽然还没有达到北京上海的规模，但距离“规模不经济”的临界点也不会太远，毕竟广州实际生活的人口已经超过两千万，整个城市的通勤半径业已超过30公里，接近现代城市的运营极限，继续扩张的空间，很小。

特别是最近几年来，中国城市发展的动力机制也发生了变化，从过去的工业经济转变成今天的服务业经济，从依靠卖地造城到今天的互联网创新。但是创新最容易在哪里发生？不是人烟稀少的郊区新城，而是人口稠密、交流便利的中心城区，城市收缩的动力空前的大。

阿里云创新中心、唯品会纷纷抢滩白鹅潭，500亿的重大项目投资投到白鹅潭，至少说明新新产业、新新资本、新新人类开始认可老城区了。

04

“城市收缩”改变资产配置的逻辑

城市收缩的动向一旦出现，整个城市的运营逻辑就必须跟着变化，广州的老城复兴有望迎来结构性的机遇，这个机遇正如当年的东进南拓一样，有着摧枯拉朽的洪荒之力。在这个过程中，广州最大的抓手就是白鹅潭板块。

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=r0518y97kek&width=500&height=375&auto=0

▲白鹅潭宣传视频

理由有三：

其一，白鹅潭有着海上丝绸之路、十三行的辉煌历史，在统领老城区乃至整个珠江口西岸的商业与人文资源时，有着无可替代的凝聚力与号召力。特别是在粤港澳大湾区时代，珠江西岸与珠江东岸的不平衡格局有望打破，西岸将迎来结构性的发展机遇，白鹅潭应该当仁不让，成为这个超级经济区的桥头堡。

其二，白鹅潭地处珠江上游，与珠江新城、琶洲、金融城等滨江新城一脉相承，符合广州发展的大脉络、大格局。我们常说“铁打的珠江，流水的CBD”，手握“珠江”这个超级IP，白鹅潭的崛起，合情合理，让人心服口服。

其三，今天的广州，珠江两岸的土地资源越来越少，有地就有话语权。白鹅潭有地，可以高标准、高起点规划建设，画出最美的画卷。由于建设年代较早，珠江新城在规划建设上存在一些不足，这就给白鹅潭留下了“逆袭”的机会。

城市运营的逻辑发生变化，资产配置的逻辑也必须跟着变化。在此意义上，广州的老城区必须价值重估，白鹅潭的前途不可限量。

打开地图可以看到，穿越荔湾的快速通路，有广珠西线高速、广佛江珠城际等，而连接珠江新城、白云机场、广州南站等地的地铁，荔湾更是规划了12条。

那么，读者诸君如果想到白鹅潭板块买房，有没有好的推荐？

有的，本文首推新世界凯粤湾，理由如下：

其一，新世界凯粤湾就在白鹅潭商务核心区，不要小看距离的优势，未来白鹅潭会建设成一个像珠江新城那样的中心商务区，大量中产白领到这里上班，他们如果要买房、租房，新世界凯粤湾可以近水楼台先得月。

其二，新世界凯粤湾是片区内罕见的一线望江楼盘，且容积率只有3.01，在区域内算很低了。众所周知，随着珠江两岸的城建进入尾声，一线望江楼盘可能会成为绝版，的确是卖一套少一套。

   ▲新世界•凯粤湾实景图

其三，新世界凯粤湾的发展商是源自香港的新世界中国地产，其深根广州市场多年，以品质著称，并深得广州人的信赖。过去十多年，新世界中国地产打造的中国大酒店、东塔、凯旋新世界、岭南新世界、东方新世界，无一不是赫赫有名、品质卓越的标杆项目。

其四，配套成熟。白鹅潭板块的一手在售楼盘不少，但真正称得上配套成熟的只有新世界凯粤湾。早在十年前，新世界就已经开始布局白鹅潭，打造了逸彩新世界，配套有时间的积累，配套学校有华师大凯粤湾实验幼儿园、剑桥国际小学认证的西关培正小学、真光中英文小学、广州四中。而且，这些学校均已投入使用，不像很多楼盘那样需要等待。

  ▲新世界•凯粤湾学校配套

地铁的话，5号线的滘口站就在家门口，可零换乘直达珠江新城，这对CBD的上班族来说，吸引力不小。

白鹅潭地铁线路一览

其五，仍给刚需开了一扇门，与众多江景楼盘专供大面积豪宅不同，新世界凯粤湾的产品线较为丰富，79~143平米二至五房涵盖了刚需、改善多个品类。其中最小的户型是79平米望江两房，这种刚需户型，在一手江景楼盘中，可以说绝无仅有，这在一定程度上凸显了新世界凯粤湾的社会责任感。

▲新世界•凯粤湾实景图