文/孙不熟新城区和老城区的竞争，本质上是“城市扩张”和“城市收缩”两股力量的较量，或者说是地铁和电梯的一场竞赛。这两股力量的对抗，在全球很多城市都上演过。01电梯是老城区的灵魂，建筑疯狂向上生长，拥挤、繁华、喧嚣，人口密度动辄两三万人每平方公里，如果没有电梯，几乎寸步难移。地铁是新城区的灵魂，那里崇尚低密度田园生活，好山好水好寂寞，但如果没有地车和地铁，无异于生活在乡下。住在新城区，还是住在老城区，各有优劣，如何选择？电梯向上要空间，代表着城市的收缩趋势，象征着城市的深度。汽车与地铁则向远方要空间，代表着城市的扩张趋势，象征着城市的广度。二者的胜负直接决定了你的买房逻辑：沿着地铁买到郊区，还是跟着电梯挤在老城，这是一个问题。02其实，电梯和地铁/汽车的战争，旷日持久、历久弥新，在西方国家已经打了上百年，目前胜负未分。以美国为例，诞生最早的那些城市，比如纽约和芝加哥，都是高密度城市的杰作，到20世纪上半叶，纽约与芝加哥疯狂地向上生长，1931年就能建造出381米高的帝国大厦，电梯成为这些城市的力量支柱与精神象征。但福特汽车的一声炮响，让汽车进入了寻常百姓家，人们日常的出行半径实现了至少十倍的飞跃，城市因循千年的古老逻辑受到了前所未有的挑战：在汽车时代，聚集还有必要吗？密度还有必要吗？密度原本不是城市的骄傲，而是城市的无奈，受限于交通工具的落后，人们的社会经济活动半径只能限定在一个很小的范围内，否则城市无法高效运转。马车时代，这个“很小的范围”也许只是一个半径为5公里的圆，它就是城市尺度的天花板。高密度城市带来了拥挤、环境污染、传染病等各种社会问题。例如，十九世纪末的伦敦，由于工厂的聚集和工人居住区拥挤无序的建设，造成了霍乱等传染病的扩散，这些因密度而付出的代价，让人们开始怀疑城市的价值。所以，当汽车普及之后，人们赫然发现，职住是有条件分离的，住在村里、城里上班成为一种理想生活的倡导——这样既能享受到城市丰富的经济社会资源，又能享受到田园生活的大空间。理论家开始为此摇旗呐喊，英国社会活动家霍华德恰到好处地提出了“田园城市”理论，他在著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》中认为应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市——“田园城市”。田园城市实质上就是城市和农村的结合体。1933年，法国建筑大师勒·柯布西埃在雅典召集全球规划师签订了后来被规划行业奉为圭臬的《雅典宪章》，针对当时工业化、城市化过程中出现的严重传染病和环境污染，这个文件提出了“功能分区”的重要理念。功能分区的外在体现就是“职住分离”和“降低密度”，它和霍华德的“田园城市”前后呼应。田园城市主义与雅典宪章精神很快成为城市规划的主流理论，并深刻地影响了包括中国在内的世界城市的发展，今天你走进当今世界大部分恢宏的城市，几乎都能在里面找到雅典宪章的痕迹。主流规划理论直接导致了美国城市中心区的空心化（也称逆城市化），直到今天，你走进美国中西部的一些大城市，仍能感受到一种与中国城市完全不同的现象，那就是白天熙熙攘攘的downtown（市中心），一到晚上就让人避之不及，因为代表城市文明的中产阶级都已回到郊区的house了，只有各种危险的流动人口仍然活跃在downtown。在这些城市，电梯与汽车仍然能够并存。而在美国的西部，很多城市把这个理论贯彻走得更彻底，比如洛杉矶、菲尼克斯、休斯顿等城市则几乎完全抛弃了密度，“大马路+大花园＋独幢住宅”的扩张模式，使整个城市如同一个大农村。在这些城市，汽车则完全打败了电梯，后者几乎没有存在的必要。0330年河东，30年河西。在主流规划理论统治世界城市半个多世纪之后，这套理论受到了前所未有的批评，以彼得·卡尔索普、简·雅各布斯为代表的西方学者厌恶郊区，他们认为主流规划理论导致城市的无序蔓延、高能耗、多样性丢失等问题，他们开始向古典城市致敬，希望城市把扩张的触角收缩回去，倡导人们回到中心区去。历史又回到了一百年前吗？于是，针对主流规划理论的新城市主义从上世纪90年代开始走红，原本被奉为经典的那些田园城市，比如洛杉矶、休斯顿成为理论抨击的“负面典型”。在今天的美国城市，重振老城区几乎成为一种政治正确。你看，老城区与新城区的力量格局又发生了变化，老城区从没有被真正打败过，它正在卷土重来，试图与新城区重新争夺城市的年轻人。站在一个长的时间纬度便可以发现，城市发展可谓“收久必松、松久必收”，一会儿收缩，一会儿松弛，电梯与地铁的竞赛其实难解难分，城市的历史更像是循环往复的游戏。今天的中国，地铁与电梯，或者说城市扩张与城市收缩，代表着城市发展的两股力量，它们正在发生一场前所未有的竞赛。在某些阶段，电梯对地铁是压倒性优势的，城市收缩成为主旋律，老城区更占优势。在某些阶段，地铁对电梯又是压倒性优势的，城市扩张成为主旋律，老城区就有空巢趋势。04总的来说，老城区即使空心化，也不会太糟糕，只要搞几个旧改项目，马上就能恢复活力。倒是那些远郊新城，只要遇到经济衰退期，空心化的情况要比老城区严重得多。近年来，从成都太古里、广州永庆坊的走红，足以说明，老城区只要有新空间，年轻人会不请自来，赶都赶不走。关于老城区和年轻人的关系，大家可以看看我们之前的这篇文章：《在广州，年轻人正在占领老城区》。用一句调侃的话来讲，老城区和新城区的竞赛，网上没赢过，现实中没输过。延伸阅读：在广州，年轻人正在占领老城区！老年人却在享受新城区要买最好街道上的最差房产该如何理解城市地段？金角银边草肚皮我在广州看到好多“城市泡泡”广州是集装的，深圳是整装的，佛山是组装的，东莞是散装的与广州一样，深圳将有5个市中心

最近看凯文凯利《宝贵的人生建议》，读到一个金句：房地产的总体策略是，购买最好街道上最差的房产。凯文凯利是著名的未来学家、世界互联网教父，被比尔盖茨、乔布斯、马化腾、张小龙、雷军等科技大佬奉为偶像，他的《失控》、《必然》等作品风靡全球。乍一看他这个金句，会与大家的直觉相反，假如你在猎德街道（珠江新城）买一套老破小，收益肯定不如这条街最靓的仔——汇悦台。但凯文凯利生活在美国，情况有所不同，美国人大多住的是什么？别墅。别墅有什么不同？可以改，装修差可以打掉重新装，草坪荒了可以重新打理，甚至可以拆掉旧房屋，建一栋新的。大多数人都是视觉动物，看到差房子就会本能的抵触，而这种情绪会显著放大它与好房子的“价差”。所以，如果是在别墅区，最好街道上最差的房产，往往会被严重低估，这就是很好的捡漏机会。但这个理论如果运用到咱们国内的街道，确实不太适用，因为咱们住的大多都是电梯洋房，而这类房子由于业权分散，可塑性极差！外立面、地砖、窗墙比这些东西几乎是不可修复的，而推倒重建，更是难如登天。不过，如果把范围从街道缩小到小区，这个理论又是适用的，因为在同一个小区内部比的话，最差的房子往往都是被低估的，只要稍微装修一下就能实现“凤姐变冰冰”的华丽转身。所以，价值低估的一个根本前提是房子是否具备“变好的可能性”，也就是是否具备可塑性、可变性。咱们把凯文凯利这句话延展一下，可以分为以下四种情况：第一种是“好街道上的好房子”，这种房子就像茅台，什么时候买入都是对的，唯一的问题是，每天有十万只眼睛盯着它，你很难捡到漏。第二种是“好街道上的差房子”，这种房子就像是蓬头垢面没有打扮的美女，或者像是股市中被恐慌情绪误伤的优质股，你很容易捡到漏。第三种是“差街道上的好房子”，这种房子的迷惑性很大，就像是过度美颜的网红小姐姐，会在几个瞬间让你很上头，但等到卸妆之后，你可能会直呼上当。第四种是“差街道上的差房子”，这类房子虽然有一定的可塑性，但你无法更改它的地理位置，是看不到希望的，流通性会极差。总的来说，无法更改的地理位置，才是一套房子最根本的属性，其他像装修、物业服务、圈层等因素虽然也重要，但都无法与地段这个“第一性”相抗衡。那么，什么样的地段才能称之为好段呢？我们下次再专门讲。编者注：近期想买房的朋友可加微信，孙不熟团队为你提供科学的买房建议👇延伸阅读：该如何理解城市地段？金角银边草肚皮时代变了！我在广州看到好多“城市泡泡”物业差的小区，还不如把围墙拆了顶级豪宅，广州超过深圳了物价全面上涨，房价会跟吗？

如何用一个词来形容一座城？就大湾区而言，我认为广州是集装的，深圳是整装的，佛山是组装的，东莞中山则是散装的。为什么这样讲？01集装的广州这些城市中，广州在空间上的集约化程度最高，大开大合、大疏大密、大雅大俗，空间的变化感强烈，是一个典型的强中心城市：越秀+天河构筑的政治经济文化中心，在全城具备绝对的“统治力”。广州的这种强中心格局，首先来自省会城市虹吸四方的天然特性。其次来自商贸产业的塑造，广州是千年商都，而商贸流通产业往往喜欢疯狂扎堆，聚集效应明显。第三个原因是财力有限，导致城市外围区的公共投入严重不足。众所周知，和其他主要几个省会城市相比，广州财税的自留比例是最低的。另外，广州拆迁成本太高，导致地块出让很细碎，缺少连片开发的大地块，导致城市面貌参差不齐。02整装的深圳深圳呢，集约化程度没有广州那么高，多中心的意味要明显一些，但各个中心配合密切，均衡感、整体感较好，并没有因为多中心而变得割裂，所以用“整装”来形容，它比集装要松散，比散装要紧凑。深圳的这种多中心格局，首先来自“规划先行”的前瞻性，深圳是从一张白纸上开始建设的，没有广州有那么多历史包袱，轻装上阵，规划完成度高。另外，与广州倚重商贸流通不同，深圳的主导产业是第二产业，而第二产业往往分散在各种科技园区，不像商贸流通那样疯狂扎堆。第三，深圳财力雄厚，对道路保养、公共建筑以及城市外围区的公共投入充足。03组装的佛山佛山呢，原本就是由顺德、南海、禅城、高明、三水五个城市组装起来的，至今还没有完全消化成一个整体，所以用“组装”来形容，它比“整装”要松垮，比“散装”要紧致。佛山不像广州、深圳有一个全城共认的城市客厅或者地标建筑，顺德和南海两地的居民，在介绍自己时，一般不会说自己是佛山人，而会说自己是顺德人或者南海人。因为顺德、南海在并入佛山之前，原本就是两个自成一体、发展水平很高的独立城市，它们的合并，只能用组装，不能用整装和集装。不过，随着千灯湖、佛山新城两个CBD的崛起，佛山的“散装感”减轻了一些，尤其是千灯湖，真的是让散装的佛山首次领略到城市中心的魅力。关于千灯湖的介绍，大家可以看看我们这篇文章《在佛山，住在千灯湖，就是最好的自我介绍》。04散装的东莞和中山东莞和中山呢，是全国少见的“直筒子市”，虽是地级市，但市以下不设区县，直接管辖几十个镇街，呈现出“去中心化”甚至“碎片化”的格局，呈现出较强的“散装”意味。这两个城市的奇特之处在于，外围区的镇街可能比“城里人”更有钱。我每次去到这两个城市，都不知道应该去哪。佛山虽然也是组装的，但至少有个千灯湖、佛山新城可以看看，但东莞和中山，长期缺少一个代言城市形象、驱动城市脉搏的心脏区域。当然，东莞南城这几年发展得不错，有城市客厅和CBD的感觉了，但我觉得它的品牌还没有打响，知名度、识别度远不如珠江新城、深圳湾和千灯湖。城市也需要品牌建设和品牌宣传，东莞可以把南城作为一张城市名片，多对外讲一讲。中山现在也在讲回归岐江河畔，建设岐江新城，提升中心城区首位度。05没有坏的东西，不要去修写到最后，必须补充一句，本文并非鼓吹城市的中心化就一定对，每个城市都有自己不同的历史渊源与资源禀赋，没必要“千城一面”。一个城市过于“散装”，确实不利于内部各区的协同发展，可以循序渐进地慢慢调整，但如果想大力出奇迹、短时间内强行改变它，可能结果更糟。西谚有云，没有坏的东西，不要去修它。尊重并保持事物原有的特性，往往比乱折腾更有智慧。编者注：楼市乍暖还寒，但广州豪宅成交量再创新高，这是为何？下周二到孙不熟的直播间来聊一聊，期待您的预约👇

这两天的一个热门话题是：物价开始全面上涨，新一轮通胀或将来袭。以前我们常常听到央行要平抑物价，但如今央行的口风变为：促进物价低位回升，保持物价在合理水平👇换成大白话就是，CPI太不给力，物价该涨涨了，大家该消费了！央行口风变化是有原因的，因为今年的经济形势和往年不同，往年一般是物价上涨太快，需要采取措施平抑物价，今年则是面临通缩压力，消费低迷，一度导致物价下跌。上半年，有好几个月份，咱们的CPI都是负的，说明什么？物价当时在下跌啊。乍一看，物价下跌是好事情，意味着买东西更便宜了，但如果物价持续下跌，企业就缺乏动力生产东西了，进而收缩产能，导致降薪潮、裁员潮的发生。所以，经济学往往是反直觉的，物价持续下跌，会导致经济萧条，物价温和上涨，反而是有利于刺激经济发展的。所以，央行此时想促进物价回升，其实就是想扭转通缩困局，希望老百姓消费赶紧消费，以此提高企业生产与商品流通的积极性。在此背景下，物价也确实全面回升了，随便给大家举一些例子：比如白酒行业正在全面涨价，茅台就宣布，自11月1日起，出厂价格上调20%。随后，泸州老窖宣布，三款不同度数的500ml“60版特曲”经销商结算价均上调20元左右，上调幅度在4%—5%。饮料巨头康师傅也宣布，字2023年11月1日起，中包装茶/果汁系列建议零售价不低于3.5元/瓶，1L装茶果汁系列建议零售价不低于5元/瓶。涨价幅度分别为16%、25%。而农夫山泉早在年初就宣布，部分桶装水价格上涨10%。食品行业巨头麦当劳也宣布涨价，其“随心配”套餐从去年的12.9元涨至13.9元与此同时，另一巨头肯德基也对旗下多款产品进行了调价，包括多款早餐套餐、薯条、汉堡均有0.5元-2元的不同程度的提价。每次涨价潮中的“显眼包”——大蒜，也开启上涨模式。根据农业农村部最新数据，今年10月份全国大蒜批发均价为每公斤10.48元，环比上涨2.6%，同比上涨55.7%。央视财经甚至还特别制作了一期关于大蒜涨价的节目。除了吃的喝的在涨价，连玩的也在涨价，上海迪士尼不同套餐的票价，今年也全面上涨9%左右。最近关于物价上涨的新闻还有很多，大家也可以自己搜一搜。受此影响，最近三个月的CPI数据，已经开始转跌回升，连续三个月上涨了，这说明物价上涨已经反馈到CPI数据中了。写到这里，可能有人问，物价上涨，那房价会跟吗？从最近半年的数据来看，除了一线城市核心地段的极少数豪宅项目，大部分楼盘的销售，尤其是二手房，整体是非常低迷的。这说明物价上涨，暂时没有波及到楼市。为啥呢？因为普通老百姓的工资还没有涨，不仅没涨，很多人还在承受降薪、裁员的困境。但从长期来看，通胀这朵乌云，会一直悬挂在中国楼市的头顶之上。截至2023年9月末，我国广义货币（M2）余额已经达到289.67万亿元，是全球第一货币存量大国。如此天量的货币存量，不可能一直沉睡，一旦醒来，就会在市场上掀起滔天巨浪。所以我一直有一个观点，经济短期内面临通缩压力，但中长期来看，首要任务一定是防通胀。回顾历史可以发现一个规律：几乎每一轮大通胀，往往是物价与资产价格先涨，工资都是最后上涨的。一旦工资出现普遍性上涨，那就说明通胀潮已经进入尾声，再去买房，已经有点来不及了。关于“物价上涨要不要买房”这个话题，大家可以在下周二晚8点到我的直播间来聊聊，欢迎提前预约👇​​​

有人说，条条大道通罗马，而有的人，一出生就在罗马。每一个大城市，都有一个人人向往的“罗马”，例如纽约曼哈顿、伦敦金融城、上海陆家嘴、广州珠江新城……能够住在这样的超级地段，无疑都会自带一股“社交牛逼症”。在佛山人的心目中，这个“罗马”，无疑是千灯湖，如果你告诉一个佛山人，你住在千灯湖，那便是最好的自我介绍。因为，哲学名著《苏菲的世界》中有一句名言，告诉我你住在哪里，我便告诉你是谁。01千灯湖，让“散装的佛山”首次感受到“城市中心”的力量千灯湖是谁？广东省金融高新区核心区、中国第五大工业城市——佛山的CBD，这里是珠江西岸摩天大楼最集中、地均产值最高的区域之一，是佛山乃至大湾区的一张醒目名片👇​​​​​​

今天在广州房产看到一则新闻：《拖欠工资4个月，今天逸景翠园保洁阿姨罢工了！》不用说，这又是一则中产社区被物业公司拉垮的新闻！当然，前不久还有两则更离谱的新闻是：《物业公司突然撤场！这，可能是大部分老旧小区的未来》《悲壮！一个万人小区决定自拆自建！这个超大城市有望创造历史》大家发现没？最近两年来，建于上世纪90年代末、本世纪初的那些中产社区，普遍陷入同样一个困境中：“物业公司服务下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化→业主继续拖欠”。每每看到这样的新闻，我都在想：物业太差的封闭式小区，还不如那些孤零零的单体楼，这种情况下，真没必要抱残守缺、守着个破院子，还不如把围墙拆了算了。举个例子，我以前在南沙看过一个小区，它位于蕉门河中心区，外部环境很棒，但由于物业差，小区内部的保养比较糟糕，透露出一股萧条与破败的气息，而一墙之隔的蕉门河，绿树成荫、风景如画。我当时看这个小区的感觉是，物业差到这个地步，围墙还留着作甚？还不如拆了，交给市政来维护一下环境。这方面，最好的例子是六运小区，这个小区的楼龄差不多有30年了，按理来说会比较破败，但事实并非如此，小区的围墙在2010年亚运会之前就拆了，变成了开放式街区，一直都很有活力。所以，对那些物业太差的小区来说，围墙反而成了一个累赘。再说单体楼，在香港，我看过不少单体楼，楼品都很好，舒适度也ok，一下楼就无缝融入城市的海洋，我还挺喜欢这种与城市深度融合的感觉。房子的核心价值，首先体现在周边环境的供给能力上，如果市政很给力，封闭式小区的可持续发展还真不如单体楼。以大多数物业公司的水准，大多数封闭式小区最终会成为一个破院子。“好房子要有封闭式小区、单体楼一定差”，这是一个比较根深蒂固的观念，也不能说它全错。我们可以把这种观念称之为“知识”，但知识要活学活用，而不是死记硬背。很多时候，一定要具体情况具体分析。人要做知识的主人，而不是做知识的奴隶。延伸阅读：物业公司突然撤场！这，可能是大部分老旧小区的未来老旧小区、超高层住宅以后会怎样？我在香港看到一种可能性悲壮！一个万人小区决定自拆自建！这个超大城市有望创造历史希音公司，到底算不算广州的？影响城市形象的广州东站，终于要改造了

◎城市战争

◎城市战争

上周去了一趟厦门，说一下对这个城市的印象。作为是国内为数不多真正意义上的海岛城市，厦门的美丽与浪漫是显而易见的，它拥有海滨城市中最漂亮的环岛路与绿化带，城市品质很高。走在厦门的环岛路上，阳光柔和、草长莺飞、海风拂面，一股小清新的情调油然而生。谁不爱厦门？01厦门房价，为何直追北上深？但厦门人也有自己的苦恼，那就是房价高。也许正是因为厦门太过美好，所以房价真的很贵，尤其是岛内的房子，次新房普遍6到8万，看海的基本都是10万+，让人叹为观止。岛外的房子，要低不少，大约3万左右，只有岛内的1/3，但着实也不便宜吧，毕竟福建省第一大经济城市——泉州市中心的房价，比厦门远郊还要低。根据中国房价行情网的城市房价排名，厦门房价均价为4.9万元/m²，仅次于京沪深，是省会福州的两倍、经济强市泉州的三倍，同时也超过广州、杭州、南京等沿海大城市👇厦门房价之高，常常让人费解，从规模来看，它并非大城市，其人口只有530万人，GDP约7800亿元，连二线城市都够不上。有人可能会说，厦门人口少，应该比人均GDP才有意义，但厦门的人均GDP大约为15万元，只排到内地城市的第21名，并没有很出色。可以说，厦门是三线城市的经济体量、一线城市的房价，为何会出现这样的错配，厦门的房价为何这么高？厦门市中心海景我找当地人聊了一下，他们普遍反应，厦门的薪资水平在福建算是最高的，很多软件公司、金融企业会在厦门设立业务部门，但与厦门的房价相比，这点薪资水平，又不值一提。毕竟，厦门缺少华为、阿里、腾讯这种超级大厂，在人工智能、新能源等新经济领域也没有什么代表企业，所以真正的高薪岗位，其实很少。厦门房价高，我感觉主要靠外地有钱人撑起来的。比如我去看了厦门的CBD，很大一片的写字楼，而且都是知名企业，很有气势，比如鸿星尔克、PEAK、特步、安踏、富贵鸟等国民大品牌，都在厦门CBD有自己的办公楼，但这些企业几乎都是泉州的。厦门CBD所以，从CBD产业和房价水平来看，厦门更像是泉州富商的“销金窟”。事实上，不仅泉州，整个闽南地区的富商，只要赚到钱了，几乎都会到厦门买房，或者把总部搬到厦门。由于厦门在闽南地区超强的虹吸效应，有朋友调侃说：泉州负责赚钱养家、厦门负责貌美如花。厦门在楼市政策上也顺应了这种虹吸效应，我在看房的过程中就了解到，厦门虽然限购，但180平米以上的房子是不限购的，外地人随便买。我觉得这一点很值得其他城市学习，普通房子限购，但高端房产真的没必要限购，就让那些有钱人来买、为城市做贡献，何乐而不为？不过，厦门对一手房的限价仍然很严格，导致一二手倒挂比较严重。从这几年的房价涨幅来看，厦门并不算很突出，与京沪深的差距也在拉大，说明厦门对房价的调控还是有一定成效的。02厦门，一座没有阳台的城市在看房的过程中，我还发现一个有意思的点，厦门绝大多数一手房都没有阳台，最多只在卧室做一个很小的内阳台。了解了一下才知道，这个是政府的统一规定，大概从2017年之后，政府要求所有的一手房，都不准设置外阳台。哪怕是我看的一套270平米的高奢大平层，这么大的客厅也没有设置阳台，着实有点不习惯。厦门某项目客厅设计不设外阳台的好处是，有利于建筑外立面的统一管理，让小区看起来整洁大气，让整个城市看上去更有格调。在很多城市，景观阳台往往晾满了衣服，确实有碍观瞻，厦门是著名的旅游城市，对城市形象的要求，显著高于一般城市，不允许开发商建阳台，是有一定道理的。但不设阳台的话，也有弊端，房子的赠送面积就减少了，因为阳台是算一半面积的，另外也会影响房子的舒适感，通风、采光都会有一定的影响。我个人是很喜欢阳台、入户花园、飘窗这类半开放式空间的，阳台就像是一套房子的“气孔”，如果没有阳台，再大的房子也会像一座“鸟笼”。另外，我还发现厦门房子的使用率普遍不高，我看的一个豪宅项目，销售说他们的得房率高达85%，已经是厦门最高的，厦门大部分房子的得房率有个78%就不错了。但在我生活的广州，这两年的新房市场，使用率普遍超过100%，几乎领先厦门一个时代。虽然我觉得广州的房地产发展存在很多不足，但就户型设计这点来说，现阶段的广州在全国真的遥遥领先。关于厦门这座城市，大家有啥想说的，欢迎到评论区留言。延伸阅读：影响城市形象的广州东站，终于要改造了重要信号！广州二手房，成交量上涨52%！我在广州看到好多“城市泡泡”与广州一样，深圳将有5个市中心顶级豪宅，广州超过深圳了港人北上花钱，内地人赴港存钱悄悄地，佛山超过无锡了

◎城市战争

◎城市战争

关于广州二手房，有有两个好消息！第一，成交量上来了。根据贝壳口径，在刚过去的这个周六，全市成交二手房119套，一扫中秋国庆双节「火了新房，冷了二手」的阴霾。10.14贝壳指数当然，周末单日破百不算什么，顶多是恢复节前正常水平。关键是，周日成交量高达181套，直接疯涨52%。10.15贝壳指数如果我没有统计错漏的话，这个指标从今年二三月份之后就再没这么高过了！第二，成交多了，房价整体维稳还有所上涨。冰山指数监测到，10月第3周，广州二手房均价30284元/平，环比上月增加0.1%，涨幅虽然微弱，但广州是全国重点100城中唯一一个房价上涨的城市。图源冰山指数二手市场为什么有好转的势头？我问了一圈中介朋友，有个答案深得我心：「现在市场成交的，不再只有那些砸盘的房子，正常价卖出去的多了，整体房价自然止跌回升」。写到这里，编辑想到一个问题，如果想快速卖房，要降价多少才够？我统计了一波贝壳近两个月的成交数据，给你们个参考👇假如你的房子是老破小，即楼龄20年以上、户型为1房或2房，想在100天内成交，大概需要降价5%-11%。假如你的房子是楼龄10年以下的次新房，大概需要降价5%-13%。有些成交案例也会有降到16%的情况。我认为，原因在于，有些次新房业主原本挂牌心态高，但对市场反应更加敏感，最近降价也会相对狠。至于户数动辄上千上万的大型社区，本身就是一个小商圈，挂牌量大，不用跟板块其他小区对打，估计内部就已经卷起来了。近两个月，像这种大型社区，成交周期在100天内的，需要降价大约4%-12%。编者注：本文转自广州房产，编辑时有删减。延伸阅读：我在广州看到好多“城市泡泡”长隆悦府点评，优缺点分析这个黄金周，一线城市中广州领先，二线城市中武汉最猛顶级豪宅，广州超过深圳了与广州一样，深圳将有5个市中心

城市开发模式，正在酝酿一场新的“观念革命”。最近在广州看楼的一个感受是，超级综合体项目越来越多，并对那些纯住宅项目形成“降维打击”之势。比如我最近看的长隆悦府、新鸿基南站ICC、广州滨江上都，都是典型的超级综合体，与其说是房地产开发，不如说是造了一座城。开发商要在一个很小的范围内

对超大城市来说，一个“市中心”不够用！种种迹象显示，超大城市正在批量复制自己的“市中心”。2021年7月，广州被商务部列为五个率先建设的国际消费中心城市之一。同年10月，广州发布服务业“十四五”规划，提出要打造5个世界级地标商圈，分别是：天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。2023年10月，深圳市商务局发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)（征求意见稿）》，同样规划了五个世界级地标商圈，分别是：罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。对大部分城市来说，地标商圈往往就是一个城市的“市中心”，所以广深这5个世界级地标商圈，分别代表着两大城市的五个“市中心”👇01深圳一路向西！打造5个世界级地标商圈近日，深圳市商务局在其官网上公布了《深圳市商业网点规划(2023-2035)（征求意见稿）》（以下简称“规划”），公开征求社会公众意见。规划提出，深圳要形成“世界级—全国级—区域级—社区级”四级商业消费空间结构，构建“5+7+42+N”的商圈体系，分别是5个世界级地标商圈、7个全国级引领商圈、42个区域级活力商圈、N个社区级便民网点👇资料来源：深圳市商务局其中，最值得关注的是5个世界级地标商圈，它们分别是罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。从区域来看，五个世界级地标商圈，罗湖占1个，福田占1个，南山占2个，宝安占2个，其中前海·

据每日经济新闻报道，快时尚跨境电商巨头SHEIN（希音）近期在广州市增城区中新镇成功竞得一个地块。据介绍，该地块是SHEIN湾区供应链的一期项目，总投资不低于36.9亿元，将建设运营仓储、发货等订单履约业务。希音为何拿下这块地？据报道，这与其湾区供应链总部有关。2022年2月8日，广州市发展和改革委员会印发了《广州市2022年重点项目计划》的通知，披露希音的湾区供应链总部项目落户增城中新镇，总投资150亿元。希音在广州投资落地的项目，被称为“希音湾区供应链总部项目”，具体位置是广州市增城区中新镇，总投资150亿元，总供地约3000亩，总建筑面积约330万平方米，相当于5个广州南站的大小。媒体报道称，本次拍地意味着上述湾区供应链项目取得实质性进展。希音（SHEIN）这家企业，相信很多人已经有所耳闻，它是一个总部位于广州的跨境电商巨头，主营业务是快时尚服装，主要受众为年轻女生。希音的产品在国内看不到，但在北美市场非常受欢迎，相当于美国版淘宝，其在美国APP下载量排行榜中，长期超过亚马逊。据报道，SHEIN估值曾超过1000亿美元，与抖音母公司子节跳动、马斯克的SpaceX比肩，有望跻身全球独角兽排行前三名。这家公司也是粤港澳大湾区排名第一的独角兽，其运营总部位于番禺万博的四海城，据说在番禺的员工超过万人，是番禺的骄傲。写到这里，可能有人会问，希音总部位于番禺万博，为什么把150亿的供应链总部放在增城呢？编辑猜想哈，一方面，供应链总部的功能主要是物流运输，而且占地很面积超级大，不需要放在市中心，番禺估计也找不到这么大的地块。而且，希音的实际运营总部还是在番禺，这个没有动的。另一方面，可能更重要，因为希音看中的这个地方，位于增城西站附近，而增城西站现在是广州重要的公铁联运枢纽，从这里可以把货物运送到欧洲，与希音的跨境电商业务很匹配。据了解，增城西站是中欧班列在粤港澳大湾区的重要起始站，运行线路全覆盖中欧（俄）、中亚、东盟，将建成陆地丝绸之路重要的铁路港，发展空间巨大。所以，希音落户增城最大的贡献，是助力增城西站枢纽片区以及整个东部中心的发展。枢纽，意味着客货钱的流转、联通与集散，是一个区域跃升为城市中心的先决条件。由此，东部中心有望成为广州联结港深、辐射粤东、面向长三角的超级门户。延伸阅读：广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？广州22家独角兽分布在哪？黄埔最多，但番禺占全市总估值的68%新晋广州首富是他，身家1120亿2023全球独角兽榜！广州进步最大，中国第四、全球第八顶级豪宅，广州超过深圳了

昨天看了当下广州第一网红盘——长隆万博悦府，和大家分析一下。先说优点：1、CBD属性强，项目位于万博商务区，这里有着广州南部最强的摩天大楼天际线。CBD属性强，意味着保值升值、二手流动性都会比较好。这一点很重要，所以放在第一条来说。2、自带超级配套，项目配建约30万方的万象天地，下楼就是顶流商业，不要太香。这一点真的很加分，在广州，大部分项目都是纯住宅小区，像这种涵盖购物中心、写字楼、住宅、酒店、学校的超大综合体项目，真的不多。3、有学校，项目将配建幼儿园、小学、中学，虽然引进的学校还没有定，但以华润一贯的实力，肯定不会差。编辑道听途说哈，配套小学可能会引进东风东，中学也大概率是名校。这一点也比较加分，弥补了旁边和樾府没学校的不足。4、品牌强：央企华润的品牌实力与品牌号召力，都是有目共睹的，这意味着项目的交楼时间、交付质量、整体品质都有保证。由于品牌效应强，以后在二手市场的溢价与流通性，都是看好的。5、户型好。目前在售的一期产品，主要是98-142m²三至四房户型，户型设计吊打周边二手房。其中142m²F户型是最好的，可以做到南北对流、灵活横厅、主套双窗+转角全景飘窗，空间感很不错。6、价格方面，目前在售价格在6-6.3万/m²，相比之前6.2—7.2的吹风价，略低，但实际价格低于吹风价，也属正常。这个价格，比周边二手肯定要贵的，番禺当地人可能觉得不适应，但毕竟是改善型新房，品质感上了一个档次，6万左右的价格，也说得过去。目前周边二手市场，大概3到5万左右，以当地标杆盘万科欧泊为例，该楼盘二手售价大概4.4万左右。目前所剩货量不多，98m²户型已经卖完了，124m²、142m²所剩房源也很少，能够挑的楼层不多。销售说，如果想挑更好的楼层，需要等后续加推，但后期会主推大户型，价格也将有所上升。再说几个不足：1、98m²小户型靠近汉溪大道，这个是主干道，可能会有一定的噪音干扰。如果想安静，就需要买第二排的楼栋，但第二排主要是142m²的户型，以及少量的124m²户型。2、密度比较高，容积率接近5，最高楼层47层，看上去有点密，但容积率略低于旁边的和樾府。毕竟是CBD商圈的地块，容积率不太可能低的。3、番禺的规划还是不太行，缺乏精细化管理，比如万博的路网规划比较乱，非常容易堵车，如果是大马路，往往要绕个大圈，行人过马路的体验也不好，不像在越秀、天河那么高效丝滑。当然，万博已经是番禺最好的地方了，但城市品质的提升，仍需时间啊。购买建议：1、98m²、124m²小户型的性价比较高，未来在二手市场的流通性不用担心，可以放心买。就户型而言，个人认为142m²F户型是最好的，尤其是主卧两面墙都是大玻璃窗，270度的观景面让人很上头。但这个户型的价格也最贵，要比142m²C户型每平米贵5000块左右。2、大户型要稍微冷静一下。142m²及以上的户型，居住体验肯定好，但总价基本要去到900万以上，打破了番禺改善型客群的舒适区，以后在二手市场的流通性，可能没有小户型那么好。不过，以万博的成长性，未来消化900万以上的房子，问题也不会太大。但如果是200平米以上的大户型，就真的要冷静一下了。毕竟，这个总价，在天河、海珠也能买到不错的房子，所以它的大户型会面临更多的竞争。毕竟，万博再好，和天河、海珠还是有差距的，总价如果太高，购房者可能会想，为什么不买核心区？3、目前开发的是一期地块，二期地块和万象天地更近，定位也更高，如果想买大户型的，可以等二期地块。但与商场太近，人也相对杂一些。当然，没有哪套房子是完美无缺的，买房就是一个取舍的过程。如果你想咨询买房，可加本文作者陈一朵的微信👇延伸阅读：汇悦台点评，优缺点分析深圳湾1号点评，优缺点分析中海花城湾点评：广州第一网红盘，凭什么领涨全城？珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠城楼评之「颐德公馆」

广东最大的地理优势是靠近香港，香港最大的优势是靠近广东。因为一国两制的原因，粤港两地在物价、利率、教育等方面存在结构性的差异，这就制造了很多消费红利与投资机遇，两地居民可以互相过去“薅羊毛”。比如，最新的玩法是：港人北上疯狂消费，内地人涌入香港存钱。01活久见，港珠澳大桥居然堵车了！刚刚过去的黄金周，有一条新闻火了，一向“吃不饱”的港珠澳大桥居然堵车了。数据显示，9月29日至10月6日16时30分，在全国众多口岸中，港珠澳大桥边检站出入境车辆总数居全国口岸首位！期间，经珠海公路口岸出入境车辆总数超过9万辆次，是2019年同期的整整三倍！真是活久见呀！众所周知，港珠澳大桥自建成之初，就面临“无车过”的质疑，前几年的日均车流量才几千辆，不到虎门大桥的1/20。但从2023年开始，港珠澳大桥的车流量突然攀升，屡创新高，让人始料未及。港珠澳大桥拥堵的一个重要原因是：港人北上消费。从今年上半年开始，港人北上消费的热情十分高涨，屡屡登上媒体头条，“香港工作、深圳生活”成为一句流传甚广的口头禅。为什么香港居民纷纷北上消费？一是物价便宜，比如，在香港吃酒楼，人均一般要三四百元起，而在深圳下馆子，人均100元就可以吃得很好，而且花样更多。二是汇率因素，从去年开始，港币对人民币大幅升值，导致港币购买力显著增强，港人到内地消费，自然也更爽快。我查了一下资料，就在2022年2月份，港币兑人民币的汇率还是0.81，而现在，汇率已升至0.93，升值幅度接近15%。港币兑人民币走势图港币升值、人民币贬值，也明显影响到内地人赴港旅游的热情，以前内地人到香港买包、买茅台，还能省个几百上千块，但今年开始，已经毫无价格优势了。02内地人疯狂涌入香港存钱不过，内地人赴港消费的热情虽然大不如从前，但另一股热情可谓一路高涨，那就是：赴港存钱。上半年开始，内地人涌入香港开户，也已屡屡登上媒体头条了，香港不少银行仅开户预约，都要等候一个月以上。有媒体报道称，甚至有江浙沪的居民专门打“飞的”去香港，只为了开户存钱，大早上去，下午就回来了……天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。内地人涌入香港开户，原因无他，两地存款利差太大了！众所周知，港币实行的是联系汇率，与美元完全挂钩，不管世界怎么变，发钞银行一律以1美元兑换约7.8港元的比价，来增发港元现钞。而最近两年，美联储疯狂加息，基准利率已经从

这个黄金周，各大城市的新房成交量咋样？先说重点：一线城市中上海和广州，显著回暖，北京和深圳，成交还不如去年同期。二线城市中，武汉显著回升，苏州、青岛有所回暖，其他城市普遍下跌。三四线城市中，宁德、东莞回暖，其他大部分城市下跌。具体来看看中指研究院发布的数据👇总的来看，相比去年国庆假期，一线城市成交量同比大增62%，二线城市同比下跌14%，三线城市同比下跌50%。这说明一线城市的房价虽然最贵，但复苏也是最快的。具体来说，一线城市中，广州成交量最大，共成交15.7万m²，同比上涨129%。其次是上海，共成交12.3万m²，同比上涨159%。深圳成交3.5万m²，排名第三，同比下跌46%，北京成交1.8万m²，排名第四，同比下跌31%。目前，四大一线城市，都实行“认房不认贷”了，但只有广州放松了限购。广州把5.5个区的限购全部解除，救市力度在一线城市中最大，尤其是番禺、黄埔大部分地方属于主城区，这两个区对外地人的吸引力巨大。广州成交量最大，说明放松限购才是救市大招。媒体此前报道称，广州放松限购之后，有外地人连夜从省外赶到广州看房。以下是广州各区的表现👇一线城市中，深圳最为低迷，北京楼市至少在9月份反弹过一波，当时宣布认房不认贷后，北京楼市是最先回暖的。9月份北京二手房成交1.42万套，大涨30%，新房4362套，也是环比上涨3成。只有深圳楼市持续低迷，看来“认房不认贷”的刺激效应不大，接下来深圳楼市会否放松外围区的限购？二线城市中，武汉的反弹最为显著，一方面，这和武汉的救市力度有比较大的关系。目前武汉已宣布全面解除限购，而长沙、西安等城市的救市力度，均不如武汉大。另一方面，武汉楼市已经低迷了三年，价格跌到位了，对很多买家来说，是个不错的买入时机。延伸阅读：已有9个超大特大城市，全面取消限购该如何理解城市地段？金角银边草肚皮今天，广州楼市又现百亿“地王”！楼面价5.2万/m²一个万人小区决定自拆自建！这个超大城市有望创造历史广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

◎城市战争

珠江三角洲，天赐良地，孕育了中国第一经济大省、世界第二大湾区，其经济总量超过13万亿元。然而，鲜为人知的是，这个三角洲并不广大，其平原面积只有约1.1万平方公里，不到东北平原的1/30、华北平原的1/27、长江中下游平原的1/20。如此狭小的一块平原，却能迸发出如此大的创造力，足见这块土地的魔性。而在这1.1万平方公里的平原上，最平坦、最肥沃、最精华的一块平地当属南番顺地区（泛指南海、番禺、顺德以及相邻片区）。打开地图可以看到，南番顺地处珠三角平原的腹地，这里地势平坦、河网纵横、水草丰美，自古以来就是珠三角的富庶之区。而在南番顺这块膏腴之地，中心的中心，当属广州番禺，其位于珠三角平原的几何中心，一直都是人才汇聚、物埠民丰的鱼米之乡👇01番禺的新经济，突然就爆了正因为地处珠三角平原的几何中心，番禺就不仅仅是番禺人的番禺，同时还是广州的番禺、大湾区的番禺。比如，辐射全省的广州南站、广州大学城、长隆欢乐世界都选址在番禺，还有国家级的南沙自贸区，最初也是从番禺分出来的。番禺的区位价值，已无需赘言。但不得不承认，盘踞宝地的番禺，也曾有过迷茫的时候，本世纪初，番禺因为大兴房地产开发，但因为配套没有及时跟上，一度被调侃为“睡城”。到2011年之后，随着万博CBD的动工，“睡城”的标签逐渐退去。不过，CBD是有了，但番禺的产业结构一度被认为太过传统，不像天河黄埔那么新锐。又一个10年之后，从2022年开始，番禺的产业突然就爆了。2022年9月，胡润研究院发布全球独角兽排行榜，广州惊现22家独角兽，其中番禺占了4家，而且包揽了全市最大的两只独角兽👇如果把番禺的四只独角兽加起来，总估值为5674亿元，占全市独角兽的68%，以一骑绝尘的姿态引领全市，据说天河、黄埔已“哭晕在厕所”。不仅如此，今年5月还有媒体报道称，在美国最热门的五款APP中，有四个是“中国造”，其中又有两个来自广州番禺，分别是希音与Temu。这2家公司的运营总部均位于番禺，其中希音的销售额已达到227亿美元，与世界500强只差临门一脚，估值则高达4500亿元，是大湾区排名第一、中国排名第三的独角兽。希音总部就位于万博CBD的四海城Temu被称为海外版拼多多，上线仅7个月就登顶美国应用商店中下载量第一名，估值超过200亿美元，其在番禺万博的办公楼，与希音只概800米。以上说的还只是增量，要说存量，番禺新经济的阵容同样不可小觑。中国最大的互联网语音平台提供商——欢聚集团，全国最大的游戏直播巨头——虎牙，以及携程华南总部，都早已在番禺扎根。难以置信，当很多人还沉浸在天河、黄埔的高科技叙事中，番禺不动声色地脱胎换骨，来了一次高科技的回旋踢。02番禺人才换血，变身New

◎城市战争

今晚，杭州亚运会正式开幕，这是继1990年北京亚运会、2010年广州亚运会之后，中国第三次举办亚运会。这也是2016年杭州G20峰会之后，杭州城市发展史上的又一个高光时刻。诚然，关于亚运会本身的关注，不算太多，毕竟中国已经举办过包括奥运会、冬奥会在内的众多国际体育赛事。但对杭州这座城市来说，本次亚运会的意义仍然很大。01过去十年，凭借电子商务与数字经济的蓬勃发展，杭州成为中国上升速度最快、关注度最高的明星城市之一。在此背景下，举办一场国际赛事，向外界展示这座城市的发展成果与精神风貌，是为应有之义。今天的杭州，GDP排名中国内地第九，经济总量不算特别突出，但在数字经济、上市公司、财政收入、民营经济、城市品质等反映经济发展质量的诸多指标上，拥有比肩一线城市的发展水平。作为一个没有大型港口、缺乏政策支持、且面临上海虹吸压力的省会城市，杭州经济能取得这样的成绩，是值得称赞的。今晚的亚运会开幕式，杭州将如何展现自己的精神风貌？比如，杭州放弃了实体烟花，改为“数字烟花”，让观众看得见也听得见烟花，却能嗅不到硝烟的味道。再比如，这次亚运会用AR技术来放天灯，观众可以看到天灯冉冉上升，但天灯里同样没有烛火。再比如，点火是所有运动会最重要的时刻，杭州亚运会第一次用“数字方式”实现。这些设计，很好地反映了杭州作为数字城市的风貌与特质。02杭州这些年的变化，还反映在城市空间格局的变迁上。可以看到，本届亚运会的开幕式，选址在钱塘江水岸的杭州奥体中心，这让我想起2010年广州亚运会的开幕式，同样选址于城市中心的水岸地带，也就是珠江上的一座江心岛—海心沙。同样是沿江城市，杭州与钱塘江的关系，远没有广州与珠江那么亲密。因为，历史上的杭州，其灵魂一直在西湖，钱塘江因为有大潮，且水面过宽，比较难与城市融合发展。然而，西湖虽美，但西湖之畔不能搞大规模的城市开发，杭州要想把城市格局打开，就必须去钱塘江两岸找空间、求发展。大概到了本世纪初，杭州正式将发展重心从西湖转移到钱塘江，陆续将市民中心、国际会议中心、大剧院、奥体中心、城市阳台等最重要的公建设施，全都布局在一江两岸。与此同时，杭州在钱塘江两岸打造了两大CBD，分别是北岸的钱江新城，以及南岸的钱江世纪城，前者承担着杭州的城市客厅与金融中心区，后者承担着杭州的科创中心区。这个一江两岸的格局与广州颇有几分相像，钱江新城在功能上类似于珠江北岸的珠江新城，而钱江世纪城类似于珠江南岸的琶洲。亚运会选址钱塘江畔，其意义也可以视为，杭州正式从西湖时代迈向钱塘江时代。这个跨越，离不开亚运会的超强助推。要知道，就在2015年之前，杭州在很多人的心目中，只是一个普通的长三角省会城市，和南京、苏州、宁波相比，并没有什么特别之处。在TOP10城市中，杭州甚至是最晚通地铁的那一个。但自从2015年开始，杭州成功申办亚运会，整个城市的基础建设按下了快速键，尤其是地铁里程狂飙突进，到2022年年底，杭州地铁里程就已达到516公里，位居全国第六，是最近五年来中国最猛的“地铁狂魔”。广州也有过类似的经历，在举办2010年亚运会之前，广州的城市面貌，可以说破破烂烂的，但亚运会给广州按下了快速键，CBD珠江新城、地标小蛮腰、海心沙亚运公园、广州地铁，都借着亚运会的东风，狂飙了一把。2010年亚运会举办之后，广州的城市面貌焕然一新，尤其是小蛮腰与珠江新城强势亮相，一举让广州成为亚洲最动感、最魔幻的城市之一。“一场体育盛会改变一座城”这种效应，无论是在广州还是杭州，都获得了淋漓尽致的展现。03如果城市有文理之分，历史上的杭州一定是个文科生。中国自唐以来特别是宋明之后，在文人、士大夫与知识分子阶层，就一直存在着某种美好的“江南想象”，而杭州无疑是“江南想象”重要的组成部分，所谓“江南忆，最忆是杭州”。特别是白居易、苏轼两位文坛巨匠，都与杭州有着深厚的渊源，这让杭州成为中国文学的一处圣地。除了诗词歌赋，杭州还有丝绸、茶叶与瓷器。杭州丝绸冠绝江南，西湖龙井名扬天下，南宋时期的瓷器更是远销欧洲，这些都是外国商人梦寐以求的中国商品。在一定程度上，在外国人心目中，杭州曾代表着一种神秘而美好的东方想象。而今天的杭州，则凭借蓬勃发展的数字经济与创业精神，呈现出越来越多的理科生特质。如果说西湖时代的杭州，呈现更多的是文科生气质，那么钱塘江时代的杭州，正在成为一座感性与理性兼具、人文与科技齐飞的多元城市。体育是简单、明亮、快乐的，期待杭州亚运会精彩绽放，也祝福杭州这座城市迈向更美好的明天。延伸阅读：中国新锐品牌100强：上海第一，广州第二，杭州第三上海、香港、新加坡，谁是亚洲最强金融科技中心？谁是中国AI第一城？不要只盯着“大模型”，这两项能力也很关键四个城市被委以重任！北京、西安、杭州、广州一口气连超四城！杭州突然晋级第五城杭州，长三角的“深圳”？

忽如一夜春风来，千树万树梨花开。近日，约束中国楼市长达12年的限购之门突然被打开，截至目前，全国已有9个超大特大城市全面取消限购。紧接着，四大一线城市中，广州率先打响破限购第一枪！将番禺、黄埔、花都、增城、从化，以及白云北部四镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）的限购全部取消。其中，最大的突破是把番禺、黄埔变成了非限购区，要知道，这两个区并非传统意义上的郊区，它们是主城区、主城区、主城区，重要的事情说三遍！根据广州城市总体规划，番禺北部片区早已被纳入主城区，黄埔除九龙镇之外的地区，也全部属于主城区。番禺、黄埔取消限购，意味着什么？这是目前四大一线城市中唯二两个不限购的主城区，无需任何附加条件，全国人民都可以来买了。能买到一线城市主城区的房子，这个诱惑不是一般的大！果不其然，媒体报道称，有外省购房者连夜奔赴广州👇01北有珠江新城，南有长隆万博广州非限购区中，长隆万博的名气很大那么问题来了，如果全国人民都到广州买房子，应该怎么买呢？掐尖，是选地段的第一要义。所以，首先要把范围缩小至主城区，只有主城区的房子才有稀缺性。远郊区域的房子，即使是一线城市，往往也是带不动的。而在广州已放开的两个主城区中，很多人认为长隆万博是“最靓的仔”，给大家看一张图就明白了👇如上所示，广州的主城区，是一个双中心格局，北有珠江新城，南有长隆万博。二者相距约12公里，而连接二者的，正是著名的广州新中轴。珠江新城大家都知道，它是与北京CBD、上海陆家嘴并驾齐驱的三大国家级CBD，而长隆万博则是为世界级的文商旅产居融合发展区。根据《广州市商务发展“十四五”规划》，长隆万博的定位也极高，是全市仅次于天河路-珠江新城的第二大世界级地标商圈。通过以下这张实景图，大家感受一下万博的天际线👇万博CBD大家发现了吗？和市面上很多热炒的CBD不同，长隆万博并非是一个图纸上、规划中的概念新城，而是一个实打实的的成熟CBD。这一点真的很重要，经历三年疫情之后，买房人对确定感的要求越来越高，谁也没有耐心等候那些空头支票。跟外地的朋友介绍一下，长隆万博已经开业的商业面积，相当于十个天河城，四海城、万达广场、番禺天河城早已人气满满，华润万象商业体、K11等顶流商业也确定落户。

前几天我写了一篇《该如何理解城市地段？金角银边草肚皮》，今天谈一谈大城市的“腰部崛起”现象。昨天广州放开限购，番禺和黄埔成为最大赢家，这两个区也是近年来广州非常新锐、非常有话题的两个区。黄埔区是广州的高新技术产业区，贡献了全市1/3的上市公司、2/5的工业产值。番禺区更是成为一匹突然崛起的黑马，希音、广汽埃安、Temu等世界级独角兽全都出现在番禺，占全市独角兽总估值的70%。另据新财富富豪榜，广州共有19位富豪上榜，其中有6个在番禺。从区位来看，番禺和黄埔并非广州的头部片区，也不是远郊片区，而是典型的“腰部片区”。“腰部地区”的异军突起，并非只是广州独有的现象，这种现象在北京、上海、深圳、杭州等城市，甚至更显著。那么，这种现象该如何解释呢？“很多颠覆性的创新，都是从边缘地带产生的”——这是《失控》作者凯文·凯利的一句名言。凯文·凯利举了很多例子，来证明这一观点，比如颠帆船行业的，不是任何一家帆船巨头，而是当时还很不起眼的一家蒸汽船公司。再比如，IBM在20世纪80年代被认为全世界最好的公司，但微软的出现，让IBM失去了全球巨人的地位。微软是干啥的？压根就不是IBM的同行，它是做软件的。但微软的Windows让个人电脑大大普及，从而颠覆了整个计算机行业。而动摇微软江湖地位的，

限购被认为是一线城市调控最后的堡垒，但今天，这个堡垒也被打破了。今天，广州在一线城市中打响破限购第一枪。9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为四大一线城市中首个部分放开限购的城市。具体来说，有如下几个利好：1、限购区缩小，从原来的“9区限购”，缩小至“5.5区限购”，限购区确认为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。非限购区扩大，从原来的2个区（增城、从化），扩大至5.5个区。非限购区确认为番禺、黄埔、花都、增城、从化，以及白云北部四镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）。2、外地人购房门槛降低，如果到限购区购房，以前要求五年社保或个税证明，但从今往后，只需两年社保或个税。需要注意的是，本地人在限购区，可买两套，符合条件的外地人到限购区，只可买一套。3、增值税免征年限缩短，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。而在此之前，从化、花都已实施了二手房增值税免征“5改2”，这意味着广州全域的二手房增值税免征年限均从5年调整为2年。4、政策调整自2023年9月20日0：00起施行。说几个重点：1、总的来说，不算太给力，目前全国已有9个超大特大城市全面取消限购，其中就包括南京、武汉、济南等副省级城市，广州只是部分放开限购，算不上很大突破。但考虑到广州是一线城市中首个放松限购的城市，仍然有一定的破冰意义。2、新政最大的突破是把番禺、黄埔变成了非限购区，要知道，这两个区并非传统意义上的郊区。根据广州城市总体规划，番禺北部片区早已被纳入主城区，尤其是长隆-万博板块，更是被誉为“南CBD”，是非常成熟的主城板块了。黄埔除九龙镇之外的地区，也全部属于主城区，而且黄埔还是广州的高新技术产业聚集区，在功能上类似深圳南山与北京海淀。如今，这两个区的房子，无需任何附加条件，外地人可以随便买，突破还是比较大的。3、番禺、黄埔解除限购，对南沙、增城构成利空，这一点很好理解，南沙与主城区之间隔着一个番禺，增城与主城区之间隔着一个黄埔，前者的购买力很容易被后者截流。4、南沙、白云（除江高四镇）居然要限购，出乎很多人的意料，尤其是南沙的房子，对外地人的依赖度颇高，此前有相当一部分是靠深圳东莞客购买的，这次居然把外地人关在门外，不知为何？5、作为中国第一经济大省的省会，广州的房子对全省乃至全国的购房者，都有着较大的吸引力。接下来，可能会有湛江、茂名、汕头等全省各地的有钱人，到省城来买一套房子作为资产配置。像武汉、成都、郑州等强省会的楼市，都是靠虹吸全省购买力来支撑的。6、上一次“认房不认贷”，广州也是一线城市中率先实施的，然后深圳、上海、北京也陆续宣布。接下来，北上深会否放松限购，值得期待。7、广州可以大胆买，我之前反复谈到一个观点，经济短期内是防通缩，但从中长期来看，首要任务还是防通胀。数据显示，当前M2总额已接近300万亿元，如此天量的资金，不可能一直处于沉睡状态，一旦被激活，将会是滔天巨浪。所以，长远来看，现金在手，不如优质资产在手。广州是中国的南大门，是雄霸一方的四大一线城市之一，过去十年，平均每年有接近50万的人口净流入，这种高能级的城市，核心资产的属性很强，是抗通胀的优质选择。延伸阅读：已有9个超大特大城市，全面取消限购北上广深，全都松了！这次真不一样该如何理解城市地段？金角银边草肚皮带儿子去武汉看长江城市掀起“对标热”：武汉对标广州，东莞对标苏州今天，广州楼市又现百亿“地王”！楼面价5.2万/m²一个万人小区决定自拆自建！这个超大城市有望创造历史广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

大招频出！上不封顶！这一轮救市，到底有多拼？9月19日，武汉市宣布，从即日起取消二环线以内住房限购政策。而在去年12月，武汉曾宣布二外以外解除限购。这意味着什么？武汉已全面取消限购，无需购房名额，房子随便买。除了解除限购，武汉的优惠政策还包括：1、对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。2、对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。其中，多子女家庭购买二套房视为首套房，引起广泛热议，武汉的救市举措，可以说相当的有诚意。同一天，还有西安、无锡两个城市也宣布放松限购，其中西安宣布二环以外区域取消限购，无锡则是全面取消。武汉是本月第11个全面解除限购的城市，另外10个是沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡。而在此之前，还有佛山、东莞、兰州、嘉兴、廊坊等城市也全面取消了限购。以上城市中，武汉是唯一的超大城市，具有破冰意义。南京、沈阳、济南、郑州、东莞、大连、青岛、合肥是特大城市，一共8个。中小城市取消限购不稀奇，但最近一个月，已有9个超大特大城市全面取消限购，这就很震撼了。要知道，全国限购政策最早是从2011年陆续开始的，这意味着执行了12年之久的限购政策，正在退出历史舞台，一个大拐点正在来临。12年一个轮回，中国楼市即将回到最初的起点：房子随便买。那么，这一轮救市举措的影响有多大？下面简单分析一下：1、武汉的房子是有价值的，作为华中第一城，武汉在华中地区的首位度很高，是近年来中国上升势头最快的城市之一，每年都有几十万的人口净流入，虽然总体供应较大，但中心城区好地段的房子，永远不会过剩。2、北上广深之外的超大特大城市，全面取消限购，只是早晚的事情，注意是全面取消限购，不是郊区、外围区取消。3、北上广深四个一线城市，已经全面执行“认房不认贷”了，接下来取消外围区的限购，也是可以期待的。甚至核心区取消限购，也不奇怪。4、从体感上，市场已经开始在回温，一是土拍市场在回暖，流拍情况减少；二是核心区二手成交量回升；三是新房带看量明显增加。5、从CPI的表现来看，短期内面临通suo压力，但从中长期来看，首要任务还是防通胀。数据显示，当前M2总额已接近300万亿元，如此天量的资金，不可能一直处于沉睡状态，一旦被激活，将会是滔天巨浪。所以，从中长期来看，现金在手，不如优质资产在手。6、怎么买？刚需看配套，改善看产品，豪宅看圈层。延伸阅读：北上广深，全都松了！这次真不一样该如何理解城市地段？金角银边草肚皮带儿子去武汉看长江城市掀起“对标热”：武汉对标广州，东莞对标苏州今天，广州楼市又现百亿“地王”！楼面价5.2万/m²一个万人小区决定自拆自建！这个超大城市有望创造历史广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

人人都想占据城市中心，但很多时候，占据中心未必就是最佳策略，最近我从围棋中就悟出一个道理。最近和孩子下围棋，学到一句口头禅，叫做“金角银边草肚皮”。这句话的意思是，高手下棋往往不是从最显眼的棋盘中心开始，而是从四个角落开始发育，因为这些地方易守难攻，所以称之为“金角”。区位仅次于“金角”的是棋盘的四边，称之为“银边”。最不利的情况是从棋盘的中间开始发展，因为这个位置“四处漏风”，容易成为“四战之地”，所以称之为“草肚皮”。围棋是一种策略型棋类游戏，与现实世界的游戏规则颇为相像，从中可以悟出很多道理。01“金角银边草肚皮”这句话就可以引申到现实世界中来，比如西安这个城市，明明偏居西北一隅，为何能够成为秦汉隋唐等多个强盛王朝的国都？不仅西安，中国四大古都中的另外两个，北京与南京，也不在天下之中，一个位于华北平原的北部边缘，一个偏安于江东，都有点偏居一隅的意味。但为什么，偏偏是这三个城市成为中国历史上影响最深远的古都呢？这就需要用到“金角银边草肚皮”的理论来解释了，在古代中国，由于长江以南和东北地区开发较晚，所以当时的天下四角，实际上就是关中、蜀地、冀州、江东四个地区。金角定了，那银边呢？主要是指汉中、荆州、徐州、青州这些地方。至于“肚皮”，当然就是中原腹地。从重要性来说，中原最为重要，古人想要称霸天下，占领中原是最重要的一环，其次是荆州、徐州、青州、汉中这些枢纽重镇，四个金角反而是最不重要的。但古人若想取天下，又不能从最重要的中原开始发展，因为中原一马平川，是四战之地，从这里取天下是最难的。反而是从关中、蜀地、冀州、江东四个边角开始图谋，这四个地方易守难攻，适合发育，更容易得天下。尤其是关中，成就了秦隋汉唐等中国历史上最强盛的几个王朝，被称之为“天下金角”。古人说“得中原者得天下”，实际的意思并不是占有中原就能占有天下，而是说，想要称霸天下，占领中原是最重要的一环，但这件事情不急于做，一般要留到最后做。02这说明一个什么道理？那就是想做成一件事，从正面开始图谋未必就是最佳策略，往往要从这件事的反面开始发展，所谓“反者，道之动也”。以上是“金角银边草肚皮”在历史中的运用，放到今天同样成立，今天中国的“四大金角”，其实就是京津冀、长三角、珠三角、成渝经济区，它们是中国经济最发达、存在感最高的四个区域。再举个例子，20年前的广州，如果你有“金角银边草肚皮”的战略思维，就会选择珠江新城、琶洲这些边角，而不是当时寸土寸金的越秀荔湾。这说明一个道理，人人都想占据中心，但取胜之道，往往要从边角开始。03另外值得一说的是，“金角银边草肚皮”在商业地产中同样是一条颠簸不破的黄金法则。比如，一条街上，处于街角的铺位，一般是最旺的，因为它的展示面最大，能够承接四面八方的人流，这样的位置被称之为“金角”，像星巴克、KFC都喜欢这样的金角。仅次于街角的是马路边的铺位，虽然不如金角的展示面大，但因为临近主干道，人流也不差，被称为“银边”。最差的铺位是内街小巷里的铺位，展示面最差，商业时代，酒香也怕巷子深，这样的位置被称之为“草肚皮”。总之，围棋是一个很有智慧含量的游戏，从中还可以挖掘出很多感悟，比如“不积跬步、无以至千里”、“善战者无赫赫之功、善弈者通盘无妙手”这些至理名言，其中的妙处，都能在围棋中领会到。延伸阅读：上海、香港、新加坡，谁是亚洲金融科技中心？半年净增16.49万人！香港人口突然暴增广州一个城市，干出全国最大两个基金公司老旧小区以后会怎样？我在香港看到一种可能性全球十大金融中心，中国占四个！官宣！华南第一城，每天实时人口2400万武汉对标广州，东莞对标苏州，可以学什么？

上海是中国领先的金融中心，但在亚洲，还面临香港和新加坡的竞争。而且，它们具有资金自由流动和普通法系的优势，对国际资本更具吸引力。那么，上海在建设国际金融中心的过程中，该如何把握新机遇，形成自己的独特优势？伟大的河流，孕育伟大的城市。中国第一大河，自唐古拉山脉，奔流而下，绵延6300公里，在中国大陆海岸线的中点，以及中国最富裕的江南腹地中心，注入茫茫东海。万里长江与蜿蜒漫长的海岸线，形成一张弓箭图，而在这张图的箭头位置，就是中国第一大城市——上海。1843年，上海正式开埠，登上国际舞台，贸易与金融的种子从此种下。在随后近200年的时间里，上海就像一头突然觉醒的雄狮，在中国大地上，昂首阔步、大放异彩，成为亚洲首屈一指的贸易中心与金融中心。与此同时，外滩——这个原本位于黄浦江岸的滩涂之地，迅速成为大上海十里洋场的象征，是近代中国最具影响力的地名之一。01谁是亚洲最强金融科技中心？上海、香港、新加坡正在争夺在很多人的认知中，上海就是外滩，外滩就是上海，以外滩命名的建筑、商品、媒体、书籍、展会，很多都能风靡全国。近日，一个叫做“外滩大会”的高端峰会，就成功出圈，成为全球金融科技界的焦点。大会上，近20位“两院”院士、诺贝尔奖和图灵奖得主，全球超500位有影响力的科技领军企业和专家学者，正在上海开展一场聚焦大模型、抗量子密码、人机智能、Web3.0等前沿科技话题的研讨。2023外滩大会重磅嘉宾今年的外滩大会，组委会成员单位包括清华大学、复旦大学、上海交大、同济大学、浙江大学、上海报业集团、外滩投资集团、蚂蚁集团等。另外，该大会还有一个9人学术顾问团，成员来自中国科学院、中国工程院、美国国家科学院等研究院的院士。上海外滩大会与香港金融科技周、新加坡金融科技节，并称为亚洲三大金融科技峰会。媒体认为，这三大会议不仅是展示亚洲地区金融科技实力的窗口，还促进了知识交流、沟通网络与协作创新。三场科技大会的较量，背后其实展现的是金融中心竞争的一个新领域：金融科技。金融科技，正在成为决定金融中心地位的关键砝码。今年四月份，由英国智库Z/Yen与中国深圳综合开发研究院联合发布的第33期《全球金融中心指数（GFCI）》报告显示，新加坡位列全球第三大金融中心，香港排名全球第四，上海排名全球第七。在这一项排名上，上海暂时落后于新加坡和香港，但相比后二者，上海有着自己独特的筹码。在本次外滩大会上，上海市领导就提出，推动上海国际金融中心和国际科创中心联动发展，金融科技是重要切入点和着力点。这体现了上海对“金融科技”的独特认知。“金融科技”不仅要成为上海金融中心建设的关键动力，还要助推上海科创中心的发展。而金融+科技，将进一步整体提升上海的城市竞争力和全球影响力。02面对纽伦港坡，上海的独特优势是什么？那么，到底什么是金融科技中心？回答这个问题之前，我们需要了解一下传统金融中心是怎么形成和演变的。

市场回暖，土拍先行！在一连串重磅利好之下，广州今天拍地，就猛得一匹！位于海珠区上涌果树公园地块，被央企中海斥资128亿拿下，给低迷的楼市一剂久违的强心针！从楼面价来看，该地块创下52192元/㎡的天价，直接干到广州楼面价第四名。从总价来看，该地块创下128亿元的总价，干到全市第五名。今天的土拍，甚是火热，直接拍到摇号环节，参与摇号的房企有保利、中海、广州地铁、中铁、中建、珠实等等14家。能够引起这么多龙头房企竞拍，地块素质自然不差。一方面，地块体量较大，占地约17.72万平，总计容建面约36.37万平，扣除配建后实际可售住宅建面约24.51万平，这个体量在寸土寸金的海珠区，算是比较大的地块了。另一方面，地段很好，该地块位于海珠区中心地段，距离海珠区政府仅约500米，而且毗邻地铁11号线（在建）的上涌站。另外，地块北侧约200米海珠万达广场，西侧约200米合生新天地，距离广州塔约三公里。位于海珠核心区，有地铁、有商业，这样的地块，当然是非常优质的。值得一说的是，从最新的广州TOP地块来看，其中五个地块位于海珠、四个位于天河、一个位于越秀，海珠的土地价值，再一次被市场的真金白银所认可。从5万多的地价来看，上涌地块的产品，估计是要冲着10万去的。目前，整个海珠的在售项目不算多，最受瞩目的琶洲南TOD已处在清盘阶段，中海在海珠的另外几个项目，在售货量也不不多。目前海珠主要在售的一手项目是越秀地产打造的江湾和樾，户型涵盖105-140㎡四房，最大卖点是江景小高层，这个产品会是中海上涌地块主要的竞争对手。总的来说，海珠新房市场正在全面豪宅化，但楼龄超过10年的二手市场又纹丝不动，以后一二手市场的分化会更明显。要知道，52.万的地价是什么概念？该地块周边的二手房，比如逸景翠园、愉景南苑、叠彩园等小区，楼龄基本均已超过10年，在售均价仅约4.4-6.5万/平。总的来说，在海珠楼市，“面粉再次贵过面包”已经毫不稀奇了。延伸阅读：北上广深，全都松了！这次真不一样天河未赢够！CBD+CTD双核在手！「环五山片区」立下大功做好人、买好房、得好报！中轴之上这个湖山住区，正在穿越周期增速全市第一，白云翻盘了！三个“中心”，都在嘉禾望岗广州一个城市，干出全国最大两个基金公司官宣！华南第一城，每天实时人口2400万广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

昨天写了一篇《物业公司突然撤场！这可能是大部分老旧小区的未来》，引发很多朋友对老旧小区的关切。最近还看到一篇10万+的推文《一个万人小区决定推倒重建》，这个事情很可能是全国首例，其前因后果，就更是透露出一股悲壮意味。图片来自“极昼工作室”简单说一下事情的经过：成都有一个老旧小区，哦，其实也不算太老旧，建于上世纪90年代末，是四川第一批商品房。但房子是由本地小开发商建造的，质量很差，物业管理就更是一言难尽了。小区地砖开裂翘起，很多房子已经裂了缝，有的甚至敲掉了承重墙，到处是电线缠绕……小区里到处缠绕的电线（图片来自“极昼工作室”）只是短短20年时间，这个小区就从曾经的“富人区”变成如今的“贫民窟”，令人唏嘘不已。话不多说，总之，小区的现状很破烂、很糟糕，业主们已放弃幻想，决定自拆自建。但整个小区有3300多户业主，让这么多人签字同意，这几乎是一个不可能完成的任务，但这个小区居然做到了！五年时间内，业主们组织了两次投票，第一次同意重建的超过了96%，第二次达到了99.9%。如此高的投票率，足以说明这个小区的现状之糟糕，以及业主们改善居住的决心之大。这件事情能做成，要归功于小区里的一些退休老人在四处奔波。对许多老人来说，还或许是他们生命中的“最后一战”，颇具悲壮意味，关于具体细节，大家可以点击那篇推文《一个万人小区决定推倒重建》。虽然重建的共识已经达成，但就如何重建、钱从哪里来等问题上，小区内部还存在一些分歧，目前该小区的重建工作仍在做最后的努力中。这个事情具体该如何解读？我挑几个重点说说：1、现在的房子，质量是真的差，成都这个小区才20多年楼龄，都已经破到要“推倒重建”了。中国还有多少小区，正在面临这样的问题？2、自拆自建的成本，大概是每平米4000元，看上去不算太贵。但这条路，几无可能走通，因为一定会有很多业主不愿掏钱，或者掏不出这个钱。3、唯一的办法是，找开发商来参与，但前提是拉高容积率。举个例子，一个小区有1000套房子，开发商建1500套，其中1000套还给业主，另外500套拿去卖钱。而要拉高容积率，需要政府的大力支持。从报道来看，成都武侯区政府对这个事情是极力促成的，从中做了很多推进工作。4、最大的难题还是小区自治能力，大部分城市居民对小区公共事务是非常淡漠的，要组建业委会时，很多业主联系不到，或者不愿意参与投票。数据显示，中国80%以上的小区没有业委会。像成都这个小区，把3300多户业主组织起来投票，而且投票率高达99%，这绝对是一个奇迹。5、现实中大部分小区都会陷入“物业质量下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化”的恶性循环里。这几乎是一个“死结”，导致大部分小区都将无法阻挡地走向衰败。6、别墅、别墅、别墅，尤其是独栋别墅，才能一劳永逸地摆脱这种困境。过去五年，广州外围区的房子，大部分纹丝不动，甚至很多还在下跌，但是别墅还是能涨的。时间愈久，别墅的价值更能看得清。7、区别于政府主导的拆迁，成都这个小区的“自拆自建”在全国范围内几乎没有先例可言，如果真能做成，那真的是一件了不起的大事情！作为超大城市的成都，在老城改造方面向来很有办法，如果能把这件事情促成，不仅可以为全国千千万万的老旧小区改造闯出一条血路，还能将成都的改革锐气与城市魅力彰显得淋漓尽致。编著注：本文部分内容来自极昼工作室《一个万人小区决定推倒重建》延伸阅读：物业公司突然撤场！这可能是大部分老旧小区的未来老旧小区、超高层住宅以后会怎样？我在香港看到一种可能性北上广深，全都松了！这次真不一样官宣！华南第一城，每天实时人口2400万武汉对标广州，东莞对标苏州，可以学什么？半年净增16.49万人！香港人口突然暴增广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

吐槽物业公司，几乎是每个城市居民有过的日常，但大家有没有想过，如果物业公司突然撤离，会怎样？这样的事情，还真的有。昨天在南方+看到一则新闻，说广州海珠区的一个小区，物业公司突然撤场了，让所有业主措手不及。这意味着什么？小区的生活垃圾都没有人处理了，那画面不敢想象。图片来自南方+为了解决这个问题，只能靠部分居民来当义工，街道也安排了环卫工过来临时支援一下。但这毕竟不是长久之计，当务之急是赶紧另聘一家物业公司，把小区基本的维护续上来。但这项工作，需要小区有个业委会，但成立业委会，何其难？一方面，根据相关法规，小区成立业委会，需要2/3以上的业主参与表决，而且面积要达到2/3以上，俗称“双2/3”。这个门槛相当高，因为实践中，很多业主联系不到，或者不愿意参与投票。总之，大部分业主对小区公共事务是非常淡漠的，导致国内小区自治能力差，这个是关键。有数据显示，中国80%以上的小区没有业委会。另一方面，物业公司撤离后，小区有人支持成立业委会，也有人反对成立业委会，居民因为意见不一，也产生了纠纷，邻里关系非常紧张。居民内部分歧很大，成立业委会更是难上加难。那么，之前那个物业公司为何突然离场呢？根据物业公司的撤场通知，一个原因是原业委会到期，二是物价上升👇从现实经验来猜测，物业费太低，或者收不上来，可能是该小区物业公司退场的主要原因。贝壳信息显示，该小区位于海珠区中心地段，距离广州地标小蛮腰只有约两公里，算是很黄金的地段了。小区建于1998年，说实话也不算太旧，但物业费确实不高，其楼梯房的物业费是0.38元/m²，已安装电梯的是0.6-0.8元/m²。而且该小区情况比较复杂，有回迁户、公租房，还有宿舍楼、商品房，部分人存在不交物业费的情况，这说明，物业费不仅低，还有很多人不交。可以猜测，这个情况应该是中国大部分老旧小区的一个缩影：绝大部分小区的物业费，一旦从交房那天定下来，基本就会伴随终身，然后在物价逐年上涨的情况下，物业公司只能不断地收缩成本、降低服务水平。于是，现实中大部分小区都陷入“物业质量下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化”的恶性循环里。这几乎是一个“死结”，导致内地大部分小区都将无法阻挡地走向衰败。这个问题怎么解决？当然不能靠简单的涨价来解决，因为物业公司没有那么自觉，而且现实中很多物业公司除了物业费收入，还有电梯广告、户外广告等收益，服务差的原因不见的就是缺钱。真正的问题是，小区与物业公司的合作方式有问题。我在《老旧小区以后会怎样？我在香港看到一种可能性》这篇文章中，有讲到香港的一些经验。香港的房子以保养好而著称，一个原因是香港的物业费很贵，每平米也大约要20到40元，差不多是北上广深的10倍，但更重要的原因是，他们的物业管理采用的是“酬金制”。简单来说，就是按工作量和效果来付费，物业公司服务的项目越多，业主支付的费用就越高。相比而言，内地城市的物业费一般采用“包干制”，虽然有收费低的优势，但却存在物业公司“干得越多、挣得越少”的弊端。如此一来，物业公司自然就会不断减少服务项目，赢得利润。所以，想要从根本上提升物业公司的服务水平，“包干制”这种沉疴已久的合作方式，真的要改进。而要从“包干制”变成“酬金制”，或者让小区实现随时更换物业公司的自由，都需要一个给力的业委会，但这又回到问题的原点：成立业委会何其难？即使成立了，往往也只是个摆设，很难做事。在广州，我看过太多二手房，楼龄一般只要超过10年，品质感就急剧下滑，质量差+物业差，成为绝大多数商品房小区走向衰败的根本原因。这个问题绝不仅仅是老旧小区的问题，那些高大上的新楼盘，未来同样要面临这个问题，真的要引起足够的重视，编者注：本文部分内容参考南方+《广州一小区物业突然撤场，居民：措手不及》。延伸阅读：老旧小区、超高层住宅以后会怎样？我在香港看到一种可能性北上广深，全都松了！这次真不一样官宣！华南第一城，每天实时人口2400万武汉对标广州，东莞对标苏州，可以学什么？半年净增16.49万人！香港人口突然暴增广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

◎城市战争

今天下午，中国楼市调控最后的两座堡垒，北京、上海几乎同时宣布，执行“认房不认贷”的政策措施。而在两天前，同为一线城市的广州、深圳也宣布认房不认贷了。这意味着，北上广深——中国楼市最敏感的四个城市，集体松绑！这是最近10年来都罕见的救市大招，决心之大、信号之强烈，都已无需多言。“认房不认贷”是什么意思？以广州为例，就是不管你在全国有多少套房、有没有贷过款，只要在广州没有房，就可以按照首房首贷来申请贷款，但前提是你有广州的房票。与此同时，央行还放出了两个大招：1、降首付：无论限购城市还是非限购城市，首套商业房贷首付比例一律调整为首套不低于20%，二套不低于30%。2、降存量房贷利率：可向金融机构申请新发放贷款置换，利率自行协商，最低不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。叠加认房不认贷，这一波救市被认为是继2008、2014年之后的又一次史诗级大松绑，它的影响有多大？我的看法如下：1、意味着调控思路的转变，以前的调控思路是，一线城市摁住，让二三线城市放飞，但是很明显，效果不佳。所以，这次能给一线城市松绑，尤其是给京沪松绑，力度确实空前的大。可见国家救市之坚决，这一次必须行！从以往的经验来看，只要北上广深的市场能起来，二三四线城市不用救，也能跟着舞。2、认房不认贷，对京沪的刺激会更大，因为此前在这两座城市买房，即使是卖一买一，往往也需要七成首付，导致置换市场几乎冻结。新政之后，置换买家的首付比例大幅度降低，这对活跃京沪楼市有非常大的助力。只要京沪楼市动起来，全国市场都有信心。3、京沪楼市是被低估的，尤其是北京房价，更是被压制得太久，这次松绑，会释放压抑已久的动能吗？相比广深这两年的上涨，京沪的房子，真的不算贵了，我觉得有真实需求的买家，真的可以入手了。4、政策工具箱里其实还有货，降契税、降增值税，以及彻底取消限购，会否有可能？到年底之前的几个月，一切皆有可能。5、该轮到“氛围组”出场了，接下来，地王重出江湖、汇悦台再创新高这些故事题材会不会有？大家拭目以待。6、从CPI的表现来看，短期内面临通suo，但从中长期来看，首要任务还是防通zhang。数据显示，当前M2总额已接近300万亿元，如此天量的资金，不可能一直处于沉睡状态，一旦被激活，将会是滔天巨浪。所以，从中长期来看，现金在手，不如优质资产在手。什么是优质资产？中心城市的优质房产，永远都有人买单。延伸阅读：城市掀起“对标热”：武汉对标广州，东莞对标苏州官宣！华南第一城，每天实时人口2400万广州空间格局大调整！建设“新广州”的重任，为何突然交给东部？

◎城市战争

◎城市战争

大家发现没？最近一年，全球科技突然提速，重大突破持续不断。2022年10月，诺贝尔物理学奖颁给了为量子纠缠提供实验证据的三位物理学家，以表彰他们证明了贝尔不等式成立。换言之，他们成功地证明了量子力学是正确的，爱因斯坦是错的。2022年12月，美国能源部宣布，其下属的劳伦斯利弗莫尔国家实验室进行了历史上第一次“核聚变点火”的可控核聚变实验，证明了“人造太阳”（可控核聚变）在现实中运用的可能性。2023年3月，美国罗切斯特大学一位科学家宣布，在一次实验中实现了20℃的常温超导，这个东西一旦广泛运用，人类现有的电器将全部被超导材料取代，其影响之深远，不亚于200多年前的蒸汽机。2023年3月开始，由OpenAI公司研制的聊天机器人ChatGPT，突然风靡全球，标志着人工智能正式进入大模型时代。有人惊叹，2023是人工智能的元年，它将开启“硅基生命”取代“碳基生命”的序幕。以上四大科技热点，论对公众层面的震撼和冲击，最大的当属ChatGPT，它让人类看到AI大规模应用的曙光。01谁是中国AI第一城？北京说第二，没人敢说第一致力于“换道超车”的中国经济，AI是一个无法回避、不容丢失的赛道。在这样一个新赛道，需要有先行者带路。从经济史来看，中心城市是历次产业革命的发起者与引领者。正如北京孕育了中国的互联网产业，广深引领了中国消费电子的爆发，杭州推动了中国电子商务的普及，上海开启了中国半导体发展的序幕。而今，随着AI时代的临近，谁又会成最醒目的引领者呢？我最看好的无疑是北京，而且是独占鳌头的领先地位。首先是人才优势，北京是中国学历最高的城市，汇聚全国最顶级的大学，共有90多所知名高校、1000多家科研院所、120个国家重点实验室。数据还显示，全国60%的人工智能人才聚集在北京。人工智能是典型的知识经济，人才是第一生产要素，背靠如此巨大的人才池，这是北京建设“中国AI第一城”的最大底气。其次是产业链优势。根据近日发布的《北京人工智能产业发展白皮书》，全国4000多家人工智能企业中，北京一个城市占了1070家，占比26％；全国获得风险投资的人工智能公司合计1237家，北京占比35％。全国范围内，获批建设新一代人工智能开放创新平台的企业一共有24家，其中有10家在北京；人工智能专利授权数全球前100名的机构，其中又有30家，总部也在北京。可见，中国AI产业，几乎半壁在北京。在此背景下，有志于在AI时代分一杯羹的科技大厂们，纷纷把精锐力量押注在北京。仅在大模型领域，就有百度文心、京东言犀、阿里通义、360智脑、网易玉言等一连串星光熠熠的大厂，扎堆在北京布局。北京的大模型有多厉害？根据科技部发布的《中国人工智能大模型地图研究报告》，目前中国10亿参数规模以上的大模型已发布79个，主要集中在北京、广东两地，其中北京独占38个。02搞AI，仅靠大模型是不够的当然，搞AI，仅靠卷大模型是不够的对AI来说，大模型像是冰山浮在水面上的部分，很直观，很可感。但其实，冰山在水下的部分可能更加重要。AI的本质，是算法、算力和数据。大模型其实是一种算法，没有好的数据、没有强大的算力，就不可能支撑优秀的算法。而随着越来越多对AI的攻击，乃至新起的AI诈骗，人们也日益意识到，安全能力也成为AI应用必须解决的问题。归根结底，大模型本身并不是AI算法发展的唯一路径，只是随着ChatGPT的火爆，通用大模型突然出现重大进展，才成为AI算法的新主流。但在通用大模型之外，那些支撑AI的基础能力，对AI产业的发展同样关键。现在，社会对“算力”的认知已经很充分，无论从硬件层面的半导体芯片，还是从系统层面的云计算，都在AI兴起之后受到了更大程度的社会关注。外界比较容易忽略的是数据和安全，但其实，这两项能力同样很关键。AI本质上是由数据驱动的，大模型可以说是数据“喂养”出来的。没有优质数据，就不可能有好用的大模型。例如，ChatGPT在中文能力上就有着明显的短板，一个重要原因就是缺少充足的中文数据。无论什么AI，最底层的东西都是数据，而对数据的存储、搜索、增减，所有这些操作，都离不开数据库。现实社会的每个角落、每时每刻，都会产生海量数据，小到购物车里的选品与消费记录，大到金融机构的存款记录与资金运转，都需要一个强大、可靠的数据库来支撑。如果数据库掉链子，后果不堪设想。但是这个领域，中国长期是被别人“卡脖子”的。如果把操作系统比喻成人类大脑的“控制系统”，那数据库就相当于人类大脑中的记忆系统，如果没有“记忆系统”，人类文明将不复存在。在PC时代，全世界最好的数据库系统曾经是美国的甲骨文（Oracle）。这家企业曾在中国的市场占用率极高，相当长的一段时间里，包括各大金融机构使用的数据库，都来自Oracle。彼时，大型企业的IT系统标配叫“IOE”，指的就是是IBM生产的小型机，以及EMC生产的存储硬件。长期以来，“IOE”就像是悬挂在中国企业尤其是金融行业头上的一把达摩克利斯之剑，让人忧心忡忡。尤其是在全球贸易摩擦的新时期，“科技脱钩”的情况时有发生，国内企业对数据库自主可控的要求越来越高。这些年来，大量中国企业都在致力于解决国产数据库卡脖子的问题。而北京，正是数据库产业的重镇，在实现数据库国产替代的过程中发挥了关键作用。2020年，蚂蚁集团旗下的国产分布式数据库OceanBase总部落地北京，正是北京数据库产业发展的一个缩影。OceanBase有多厉害？2019年，在被誉为“数据库世界杯”的TPC-C基准测试中，OceanBase便打破了由美国企业Oracle保持了9年之久的世界记录，成为首个登顶该榜单的中国数据库产品。OceanBase的诞生，最初是源于淘宝和支付宝的需求。彼时，随着阿里电商业务的发展，传统的IOE系统，越来越难以满足阿里超大规模的数据处理需求。在此背景下，阿里率先喊出“去IOE”，开始发展云计算，建设自研的分布式数据库。从2010年开始，阿里和蚂蚁的数据库需求开始逐渐迁移到自研数据库OceanBase上。最终，OceanBase完全替代了Oracle的数据库，并经受住了“双11”等最严苛场景的检验。2019年，OceanBase打破数据库基准性能测试的世界记录，成绩是前世界记录保持者、老牌巨头甲骨文（Oracle）的两倍。从2017年开始，OceanBase对外部客户开放。基于它在高效能和安全性等方面的良好表现，OceanBase赢得了大量客户的青睐。OceanBase特别的吸引力还在于：它是100%自主研发的企业级原生分布式数据库，不基于任何开源数据库软件进行二次包装和研发，真正做到100%自主研发，对每一行代码可控，这一点对金融机构的吸引力巨大。数据显示，全国TOP200的头部金融机构中，有1/4都将OceanBase作为核心系统升级的首选。在金融机构之外，OceanBase还深入到各行各业，为海底捞、理想等企业提供数据库服务。目前，来自非金融类客户的营收占比已达到OceanBase总营收的35%。在金融级场景里形成的数据库能力，正在加速应用到更多领域。可以说，因为OceanBase等国产数据库的努力，中国不仅解决了数据库被“卡脖子”的问题，还开拓出数据库等数据技术服务实体经济的崭新空间。在这一进程中，北京丰富的创新资源、丰厚的人才储备，无疑在前沿科技攻坚中具有重大战略意义。OceanBase的母公司蚂蚁，总部在杭州，但OceanBase最终却选择落地北京，就表明北京对创新资源的集聚效应。03AI应用，还需要哪些前提？安全与隐私保护大模型让人们看到了AI的强大能力，但AI要真正成为生产力工具，还需要走进千行百业，进入到更多的垂直场景。实际上，AI的行业应用是有门槛的，它需要解决许多问题，比如安全性。譬如，近年来随着语音识别、计算机视觉等技术的普及，AI类诈骗案件越来越多，引起社会公众的警惕。一些“AI骗子”可能骗不过人工，但却可能骗过AI。所以进入产业级应用的AI产品，必须解决这个问题。而相应的解决方案，业内称之为“可信AI”。“可信AI”技术是怎么发展起来的呢，其实也需要海量的应用场景。从2017年开始，支付宝就已全面启动人工智能风控防御策略。目前，蚂蚁集团的可信AI技术已在反欺诈、反洗钱、反赌博、企业联合风控、数据隐私保护在内的多个风控场景下落地。根据2023年6月全球专利权威机构IPR

◎城市战争

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大家有没有发现？最近一段时间，“东部中心”成为广州市政府各项工作中的一个高频词汇，媒体也是连篇累牍的解读。7月23日，中共广州市委十二届六次全会提出，实现老城区“历史文化核”、东部中心“现代活力核”、南沙“未来发展核”联动发展。由此，“东部中心”给人一种横空出世的感觉。近日媒体披露的广州面向2049的城市发展战略规划初步成果中，也强调东部中心是“现代活力核”，是担当高质量发展动力源的“新广州”。8月18日至19日，广州市委书记郭永航到增城区调研，指出东部中心是城市的“现代活力核”，是广州实现老城市新活力、提升城市量级能级的关键，增城是重要承载区。他还强调，要高水平规划建设东部中心，打造引领湾区、面向全球的广州东部综合门户。为何全城都在谈论“东部中心“？东部的重要性为何突然提升？今天这篇文章就来分析一下。01超大城市多中心发展，是客观规律上海有五大新城，广州有几个？城市发展，是一门非均衡的艺术。因为非均衡，城市才有了中心，而中心创造落差，落差创造势能。换句话说，因为有了非均衡，才能集中力量办大事儿，然后以点带面，推动全局发展。所以，中心化是城市发展的一种高级形态。但中心化不等于单中心，对人口超过千万的超大城市来说，一个中心不够用。超大城市的多中心发展是客观规律，也是中央的要求。2020年10月，《求是》杂志刊发重磅文章——《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，文中指出：1、产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。

箭在弦上、随时发射！降首付、降低存量房贷利率、认房不认贷、降准降税......多个积极信号频频释放，市场的期待值直接被拉满。不过，仍有很多保持观望心态：眼下，真的是买入的好时机吗？我的看法是：不要总是幻想着回到从前，适应变化、接纳现实、活在当下。市场好的时候，要活着，市场不好的时候，日子还是要过，该结婚还是要结婚，该生娃还是要生娃，该买房还是要买房。只不过，市场好的时候，有好的活法，市场不好的时候，活法需要调整一下。市场好的时候，泥沙俱下、鸡犬也能升天，当市场不好的时候，市场更像是一块照妖镜，让垃圾资产通通现身，我们也能更好地擦亮眼睛，买到好东西。没错，市场差有一个好处是，我们更容易买到好东西。历史反复证明，只有好东西才能穿越周期。著名经济学家李大霄有一句名言，叫做做好人、买好股、得好报。这句话同样适用于楼市：做好人、买好房、得好报。01什么是好房子？未来城市，圈层比地段更重要那么，什么样的房子才算好房子呢？历史反复证明，不管世界怎么变，品质好、圈层好的房子，永远有人买单。正确的话，要反复说、重复做。比如，现在有很多房子只有一街之隔，但价差可以拉到50%甚至一倍的价差，比如汇悦台、凯旋新世界、东方新世界，即使在大市场不好的情况下，它们的价格依然坚挺，并且与周边的小区价差都可以拉到1倍以上。靠的是什么？品质与圈层！在地段相差不大的情况下，比起地铁、交通、商业等要素，品质与圈层对房价的影响更大。为什么呢？因为中产及以上的精英阶层，往往对品质与圈层非常敏感，没地铁没商业可以忍，但圈层差，会一票否决。例如在纽约，最贵的房子并不在华尔街上，而是在相对偏一点的中央公园或者长岛，为啥呢？因为精英圈层住在哪，哪里的房价就贵。在中国香港，富人爱住的半山、浅水湾，凭借优质圈层，房价也比寸土寸金的中环还贵。这说明什么？当城市发展到一定阶段，圈层对房价的影响可以比地段还大。现阶段的广州，圈层对房价的影响，严重被低估了。02什么才是好圈层？它首先是品牌能力决定的什么才是好的圈层？在广州，提起优质圈层，一定绕不开这个社区——凯旋新世界。这个位于珠江新城的社区，之所以能成为广州最知名的国际社区，除了地段与环境优势之外，国际化商业配套广粤天地，是不可或缺的一大加分项。在广粤天地的支撑下，凯旋新世界吸引了越来越多的中外精英，形成了一个远近闻名的高端圈层。凯旋新世界的成功绝非偶然，背后离不开新世界地产深厚的品牌号召力。大家都知道，物以类聚、人以群分，圈层向来是豪宅业主非常看重的东西，而圈层营造，从来都是新世界地产擅长的东西。作为港资房企的代表，新世界地产最被人称道的就是它的品质感与圈层营造能力，像凯旋新世界、岭南新世界等小区，即使楼龄超过十年，仍然感觉整洁舒适，保养维护出色，这都要归功于新世界对品质感的坚持。新世界·月上清泉实拍图这样的品质社区，自然受到体育明星、艺术家、教师、公务员、医生等高知人群的青睐，随之形成了一个个优秀圈层。受益于优质而稳定的圈层，由新世界出品的房子，无论是口碑还是价格，一直都是同行中的佼佼者。举个例子，位于天河公园的东方新世界，与它附近的楼盘，地段、配套和开盘时间都差不多，但10多年过去，二者在二手市场的价差越拉越大。东方新世界一度突破10万/平，而与它一街之隔的楼盘仍在6万/平左右徘徊。这，就是品牌的力量。这，就是圈层的力量。03凯旋新世界之后看金湖花园一个背山面湖的顶级国际社区如果要在广州找一个与凯旋新世界相提并论的国际社区，会是谁呢？非金湖花园莫属。同为新世界地产操刀，早在20多年前，金湖花园便拿下了“广州顶级国际社区”的称号，曾是外国友人旅居广州最青睐的居所之一。其他小区望尘莫及的国际圈层，对金湖花园而言，只道是寻常。这样的金湖花园，到底长啥样？请看下图，依山抱湖、引人舒适👇再看👇湖光山色，仙气自山中飘，随空中游荡，阳光倾泻而下，为花树罩上温柔的金纱......不知道的朋友，还以为这是哪个度假庄园呢！这恰恰是金湖花园最大的优势——低密生态。整个社区依偎在约800公顷的凤凰山脉旁，同时拥有约13.3万平的天然金湖，容积率低至0.64！0.64是什么概念？2012年，国家有关部门明确住宅容积率不得低于1.0。此后的11年间，广州主城区公开出让的约200宗宅地中，容积率低于1的，几乎不复存在。所以，像金湖花园这么低容积率的社区，在中心城区十分罕见。04中轴之上、白云山畔闹中取静、半显半藏的城央住区看到这里，你是不是在想，金湖花园拥有这么好的生态环境，位置一定很偏远吧？错！它不仅处于广州中心城区，而且就在中轴之上、白云山畔，距天河仅约3公里，距珠江新城CBD仅约7.5公里👇从小区内，你可以清晰地看到珠江新城的天际线👇是不是很难想象，在距离珠江新城这么近的主城区，竟然有一块如此绿意盎然、优美静谧的世外桃源？住在金湖花园，你的日常生活可能是这样的：早晨，驱车从小区出发，只需开100米左右，便能到达到华南快速沙太入口，20分钟左右便可抵达珠江新城，到琶洲也不过30分钟左右。下班后回到小区，仿佛从熙熙攘攘的闹市，“穿越”到湖光山色的度假时光，瞬间卸下防备与压力，尽情享受生活的闲适与家庭的温暖。周末或节假日，还可以在会所、草坪、泳池等公共空间，参加各种社群活动，比如夏日星空泳池PARTY、“宠爱有家、伴它同行”宠物派对活动、“夜色撩人

先有大学，后有天河。——这是袁奇峰教授昨天在世纪金源·天河源筑项目发布会上讲的一句话。袁奇峰是华南理工大学建筑学院教授，曾担任珠江新城总规划师，是学术大佬，又与天河有着深厚的渊源。他的这个观点，值得思考。01广州天河，同时拥有CBD与CTD“环五山创新策源区”立下大功我们每每说到天河时，往往第一反应是高楼大厦、房价高、土豪多。但其实，天河不仅有钱，还相当有文化，早在建区之前，就集聚了广州最多的高等学府。众所周知，天河一个区汇聚了华南理工大学、华南农业大学、暨南大学、华南师范大学四所双一流大学。以一区之力，贡献了全省1/2的双一流大学，以及3/4的211大学。不仅如此，天河还有约43家省部级以上科研机构、4家粤港澳联合实验室，20多个专业园区，各类科技人才和在校学生超30万人。现阶段放眼整个广州，论科研院所、人才储备，还真没有哪个区比天河更厉害。有意思的是，这些科研院所，绝大部分都集中在著名的五山片区，五山因此成为全省平均学历最高的片区。根据天河区“十四五”期间人才发展规划（2021-2025年），政府将这个片区定位为“环五山创新策源区”👇环五山创新策源区研究范围示意图以下是“环五山创新策源区”与珠江新城、金融城的区位关系示意图👇为什么叫创新策源区？放眼全球，知识经济、科创经济往往与知名学府相伴而生，正如美国硅谷因斯坦福大学而生，北京中关村因清华、北大等著名高校而生，学界把这种现象称之为“产学研联动”。在五山片区，这种精彩的“产学研联动”同样存在。回顾广州科创30年，广州叫得出名字的科创企业，比如网易、微信、酷狗、荔枝、YY、三七互娱、多益网络、UC、小鹏汽车……最初都是从天河先冒出来，然后在全市开枝散叶。具体来说，这些科技大厂最初都是在天河科技园、天河软件园、科韵路等区域干出来的，它们有一个统一的称呼，叫做环五山片区。项目发布会实拍图由此可见，环五山片区的的确确就是广州科创产业的“黄埔军校”与“创新策源区”！创新策源区！创新策源区！重要的事情说三遍，这便是环五山片区的独特之处，科技城可以批量复制，但一个城市，科创策源地往往有且只有一个！比如北京的科技城很多，但能够担当原始创新与策源地效应的，只有中关村。放眼全球，一个城市的创新策源地，往往就是新经济、新产业、New

在广州，逛老城区时，看到那些破破烂烂、空调滴水的老旧小区，我常常在想，这类房子以后会怎样？在CBD珠江新城，看到那些卖到10万+的超高层住宅，我也在想，三五十年后，这类房子会不会也成为建筑垃圾？听说香港的房子以保养水平高而著称，带着这两个问题，我最近去了一趟香港。01香港大规模的房地产开发，始于上世纪70年代，比内地的房地产热足足早了20多年。所以，想知道内地老旧小区与超高层住宅未来的命运，现在的香港会是一个很好的观测窗口。首先，拆一般是拆不了的，想拆了重建，非常复杂、非常困难，一般只能靠持续不断的检修与保养。走在香港的大街小巷，看过十几套房子后，我有一个总体的感觉，就是：旧而不破。我印象最深的是香港马路上的地砖，质量普遍很好，全部贴得严严实实、规整有序，几乎看不到松动、起包、渗水、粘泥的情况。我一直认为，一个城市有没有品质感和档次感，最直观的就是看它马路上的地砖。香港的马路，的确很窄、很旧，但是干净、整洁、质量好。马路旧而不破，建筑也是这样。首先，香港的住宅，大部分是单体楼，有封闭式花园的小区，不多，但这些单体楼，因为保养得当，并没有给人很差的感觉，反而因为临街而建，生活十分便利，一下楼就能无缝融入城市的海洋。香港的住宅按楼龄分为三类：50年或以上的楼龄是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。其中，30年以上楼龄的“中老年”住宅随处可见。数据显示，全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇)，超过25%的楼龄在50年以上，50%在30年以上。但奇怪的是，香港的老旧建筑，普遍保养得不错，虽然楼龄大，但衰败感不像内地老旧小区那么明显，甚至还透露出一种老派的精致感。总体上，因为保养得当，香港30年的楼龄，相当于内地10-15年的楼龄。这说明，房子的品质感，楼龄是一方面，但更重要的是保养！02香港的老旧住宅，为何能保养得这么好呢？我研究了一下，大概有这样几个原因：第一，香港的物业管理费很贵，非常贵，就算是普通住宅，每平米也大约要20到40元，差不多是北上广深的10倍。大家知道，内地房子物业差、保养差的一个关键因素是物业费，即使是北上广深CBD里的千万级房产，物业费也大多是十几年前的标准，大概每平米2到3元，然后陷入“物业质量下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化”的恶性循环里。这几乎是一个“死结”，导致内地大部分小区都将无法阻挡地走向衰败。香港房子保养得好，当然不只是因为物业费贵，还因为他们的物业管理采用的是“酬金制”。简单来说，就是按工作量和效果来付费，物业公司服务的项目越多，业主支付的费用就越高。相比而言，内地城市的物业费一般采用“包干制”，虽然有收费低的优势，但却存在物业公司“干得越多、挣得越少”的弊端。如此一来，物业公司自然就会不断减少服务项目，赢得利润。所以，想要房子保养好，和物业公司的合作方式，是关键啊。在广州，我看过不少二手房，楼龄一般只要超过10年，品质感就急剧下滑，原因除了交付质量差，更关键的是保养差。第二，房子住久了，政府也会帮业主来检修。香港政府规定，对楼龄30年以上的住宅，要求强制检修。具体来说，只要是3楼以上、楼龄30年或以上的私人房屋，就必须委任一名在政府注册的检验人员，每10年对房屋的公共部分、外墙及伸出物、招牌检验一次。检验人员还要负责监督检验后认为需要进行的维修工程。如果业主的维修保养资金不够，也不用担心，只要房屋楼龄30年或以上、符合差饷租值资格，就可以申请全额首次强制验楼计划。而强制验窗计划则规定，所有高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每五年检验一次。香港屋宇署则每年会随机挑选2000幢和3800幢旧楼分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测不合格的大厦，必须短期内维修整改，否则会遭到重罚。至于30年楼龄以下的楼宇，香港屋宇署认为，新建楼宇质量上相对有保障，但屋宇署也鼓励业主自发保养。强制验楼验窗计划清晰界定了业主和政府在旧楼维修方面的责任，政府监督不缺位，业主也必须对楼宇承担保修责任。这从机制上保障了香港老旧住宅的保养问题以及安全问题。香港虽然是小政府，但在城市日常治理方面，做到了精细化管理。因为保养得当，香港的老旧小区与超高层住宅，给人一种“旧而不破”、“优雅老去”的感觉。相比而言，内地城市的高层住宅，开发商都是“管生不管养”，交付后数十年的保养与维护，目前还真的看不到很好的解决方案。延伸阅读：半年净增16.49万人！这个一线城市的人口，突然暴增广州CBD十年一换，这个「黄金之环」却赢麻了长安三万里！中国城市都在复制这条“中轴线”

广州11个区，这一次，轮到白云登上C位！01增速全市第一，白云做对了什么？今年上半年，白云区GDP增速达8%，全市第三，名义增速更是达到13.86%，远高于全市的5.19%，全市排名第一。这速度，堪称“狂飙”。自去年被海珠反超之后，白云这次打了一场漂亮的翻身仗，再次夺回广州老四的座次👇在经济低迷的背景下，白云却在报复性反弹，它到底做对了什么？答案有很多，但最引人注意的是大项目的集中涌现，包括华为、比亚迪、国贸控股在内的多家世界500强企业集中抢滩白云：4月30日，华为广州研发中心（一期）封顶，项目包含8栋研发楼、1栋酒店、1座冷却塔、门卫室及两层地下室，可容纳约5000研发人员办公。5月29日，世界500强企业——国贸控股集团旗下国贸地产，以24.82亿元封顶价，拿下嘉禾望岗的一宗宅地，这给白云楼市带来强有力的提振。7月27日，比亚迪-方程豹广州总部入驻位于白云区，方程豹是比亚迪完成“从家用到豪华、从大众到个性化”全领域覆盖的关键布局。上半年，广州设计之都已有25栋大楼封顶、21栋建成投产，超100家领军企业入驻园区，包括华为云项目，以及中国工程院院士何镜堂、中国服装设计师协会副主席计文波等著名设计师。02白云的流量集散中心，就在嘉禾望岗城市发展，是非均衡的艺术。正是因为有了非均衡，城市才有了中心。如果说天河的中心是珠江新城，海珠的中心是琶洲，那白云的中心在哪里？从流量层面来看，这个中心一定是嘉禾望岗。打开广州地铁规划图，有一个超级车站迅速映入眼帘，那就是嘉禾望岗站，它是广州中心城区唯一的三轨交汇站，汇聚2号线、3号线、14号线，日均客流量超40万。尤其是3号线与2号线，二者可是广州客流量最大的两条地铁，有“地表最强地铁”之称，这两条地铁相遇，堪称火星撞地球的效果呀。凭借两条超级地铁的流量导入，过去十年，嘉禾望岗是广州304个地铁站中客流增长最快的一个。2015年，嘉禾望岗的客流量排名全市第八，到2019年，嘉禾望岗就已稳居“广州第三站”，仅次于体育西与珠江新城👇嘉禾望岗站还有一个神奇的地方在于，从这里出发，去往白云机场、广州南站、广州火车站、广州东站四大交通枢纽，全部不用换乘，都是直达！往北是国际机场、往南有三大火车站，此地有太多离愁别绪，被网友调侃为“分手车站”。不仅如此，从嘉禾望岗到天河北、体育西、珠江新城、广州塔、长隆万博、白云新城、公园前、江南西等八大商圈，全部不用换乘，都是直达！一个地铁站，直连八大商圈，这在全国，也是罕见。正因为如此，嘉禾望岗也被认为是整个白云的流量集散中心，它从全市虹吸人流，然后疏散到白云各个板块。毕竟，得人流者得天下，人口吸引力向来是区域发展的关键变量。在广州，只要是地铁上盖项目，就是土拍市场的必争之地，而如果是双地铁交汇，那必定是王炸。03白云的产业分布中心，也在嘉禾望岗当然，嘉禾望岗的脱颖而出，除了地铁本身的引流，还有一个非常关键的筹码，那就是：产业。大家知道，白云区的产业主要就分布在“一园两城三都四区”。所谓“一园”是指民营科技园，“两城”是指白云新城、白云湖数字科技城，“三都”是指设计之都、时尚之都、食材之都，“四区”是指现代都市农业示范区、临港经济区、活力滨江区、文旅创意区。而嘉禾望岗正好处在“一园两城三都四区”的几何中心，可以承接整个白云的优势产业，与磅礴的就业人群。不仅外部力量强，嘉禾望岗本身，也是一个重要的产业聚点。2022年9月，广州市规划和自然资源局公布嘉禾望岗新的规划方案，规划定位为“白云新城嘉禾望岗商务核心区，产城融合的TOD综合开发示范区”。这意味着，嘉禾望岗将不仅是TOD，同时赋予了产业中心的功能。嘉禾望岗TOD开发效果图目前，嘉禾望岗一公里范围内已有超过3万家注册企业，注册资本超过5000万元的企业为226家，是白云地均经济密度最高的区域之一。这，毫不奇怪。在广州，凡是与三号线交汇的大型站点，几乎都是城市级的CBD。比如一号线与三号线的交汇点是天河北CBD，三号线与五号线的交汇点是珠江新城CBD，三号线与七号线的交汇点是万博长隆，个个都是超级商圈👇人流是跟着轨道走的，人才是跟着产业走的。作为三号线与二号线的超级交汇点，以及是“一园两城三都四区”产业布局的几何中心，嘉禾望岗正在从人流集散中心，升级为产业中心、人居中心。04白云的人居向往中心，还是嘉禾望岗至此，嘉禾望岗一举成为白云三个中心！成为白云人流中心，靠的是三地铁交汇的引流。成为白云产业中心，靠的是“一园两城三都四区”的辐射。成为白云人居中心，靠的则是新世界中国长达20年的经营与沉淀。早在2003年左右，新世界中国便落子嘉禾望岗，陆续打造了岭南新世界、凯云新世界、新世界云逸等多个闻名遐迩的中高端住区。这些住区凭借良好的口碑，吸引了一大批中产精英与富裕阶层扎根嘉禾望岗，他们的到来，直接助推了当地商业的发展，以及教育、医疗等配套的完善。尤其是岭南新世界，更是整个嘉禾望岗的定海神针。项目从2004左右开盘，首开价仅3000元/㎡，随着多期产品相继入市，价格一路水涨船高，目前二手均价已突破6万，涨幅近20倍！是白云楼市的一个“神话般”的存在。如今，岭南新世界已连续开发20年，仍在继续生长，凸显出强大的生命力。其最新的组团便是新世界云耀👇项目距离嘉禾望岗地铁站仅约700米，30分钟内直达天河CBD、越秀核心区以及白云机场，均不用换乘。正是凭借着与天河CBD紧密的联系度，岭南新世界不仅服务于白云市场，还吸引了来自大量的天河精英。小区配套商业成熟，新世界云门New

在北上广深去年人口全部负增长的情况下，居然还有一个城市半年内暴增16.49万人！这个城市，就是中国香港！想不到吧？这简直一个超级反转！要知道，从2020到2022年，香港人口已经连续三年负增长，累计流失人口18.73万人，按年分别减少9.38万人、2.52万人和6.83万人。但谁也没想到，香港最近这半年的净增量（16.49万人），快要把过去三年的流失量（18.73万人）补回来了，东方之珠的人口吸引力仍然巨大！下面具体来说一说：018月15日，香港特区政府统计处公布，2023年年中香港人口临时数字为749.81万人，与去年同期734.61万人相比，净增15.2万人，升幅为2.1%。从去年年中到今年年中，香港共录得17.4万净流入人口，包括3.1万名单程证持有人，以及14.3万名其他香港居民的净移入。期内，香港人口录得2.2万人的自然减少(即死亡多于出生)，出生人数为3.26万人，死亡人数为5.46万人。这说明，香港的人口暴增，主要来自人口净迁入，而非自然增长。如果以去年年底（733.32万人）算到今年6月末（749.81万人），香港人口在半年里净增长了16.49万人，增幅高达2.25%！半年内净增16.49万人是个什么概念？2022年，北上广深四个一线城市的人口全部负增长，分别比上年减少4.3万人、13.54万人、7.65万人、1.98万人。2022年，内地城市的人口增长冠军是长沙，净增18.13万人，第二名是杭州，净增17.2万人，第三名是合肥，净增16.9万人👇可以看到，香港一年净增15.2万人，半年净增16.49万人，其增量可以排到第四，但计算增幅的话，2.1%的增幅超过长沙杭州合肥，罕见地拿下大陆城市人口增长的总冠军。当然，今年开始，疫情防控解除，北上广深的人口显著回升，到年底再来排名时，增量不一定比香港低。02回到本文主题，为什么香港人口突然暴增呢？从数据来看，从去年年中到去年年底，香港人口还是负增长的，这意味着香港的人口暴增是从今年上半年才开始的，原因有这样几点：一是内地疫情防控措施解除，香港与内地恢复正常往来，不少在疫情期间留在外地香港居民返回香港。二是香港明显加大人才引进力度，按照内地城市的话来说，香港也开始“抢人了”。2022年年底，港府发布的《施政报告》中，就已宣布了好几项人才新政，比如取消“香港优才”的年度配额（为期两年，同时优化审批程序）。而且还特别推出“高端人才通行证计划”，简称“高才通计划”：过去一年年薪达港币250万元或以上，或本科毕业于全球百强大学，并在过去五年内累积三年或以上工作经验的人士，可获得为期两年的在港通行证。未符工作经验要求，但最近5年内毕业的百强大学毕业生亦可获发通行证，每年上限1万人。按照港府的标准，内地有9所大学入选全球百强大学，它们是：清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、上海交通大学、中国科学技术大学、中山大学、南京大学、华中科技大学。换句话说，本科毕业于内地这九所大学的人士，均可以申请香港“高才通”。这里的关键词是“本科”，如果只有这九所大学的硕士学位而无本科学位，就不符合条件。另外，港府还放宽“非本地毕业生留港/回港就业安排”：逗留期限由一年延长至两年，并以试行形式扩展至香港本地高校大湾区分校的毕业生，为期两年。人才新政仅实施半年多，香港人口就突然暴增，说明香港的吸引力仍然巨大。03那么，为什么香港仍有那么大吸引力呢？作为与纽约、伦敦齐名的全球三大金融中心，香港没有外汇管制，资金来往的自由度甚至超过欧美，这个优势是上海、深圳不具备的。中国要提高金融话语权、人民币要国际化，香港始终是最大的抓手，仅凭这个优势，香港的城市功能，就无法被任何一个内地城市所取代。除了资金进出自由，香港还拥有贸易自由、投资自由、国际航运自由、资讯流动自由、出入境自由，尤其是出入境自由这一点，对高净值人群的吸引力巨大。香港实施宽松和开放的出入境政策，目前有168个国家和地区给予香港特区护照持有人免签证或者落地签证安排，其中包含大部分发达国家和地区。而且，全球各行各业的优秀人才在香港从业也十分方便，只需香港特区政府申请工作签证即可。所以，中国大陆主要城市中，北京、上海的户口是最具吸引力的，其次是天津、重庆，它们的吸引力都和教育有关。香港“户口”的吸引力，一方面体现在出入境自由，另一方面还体现在教育、医疗等公共服务方面，以及更高的食品监管标准，这也是香港的传统优势。04再来说说香港房价，最近“李嘉诚七折卖房”的新闻引发热议，部分投资者看空香港楼市，过去一年，香港房价也确实回调了5%到10%。但如果上半年的人口增长态势继续保持下去，香港楼市的基本面就没什么大问题。目前，非香港永久居民到香港买楼，需要缴纳30%的双重印花税，在香港俗称“辣税”。可见，香港如果想刺激楼市，政策空间很大，只需要把30%的税率往下调一调，就能吸引到大量的内地购房者。去年港府的《施政报告》，已经稍微放开一个口子，非香港永久居民在港置业缴纳的额外30%的印花税，合格外来人才可在居港七年成为香港永久性居民后，申请退还在港已缴付的买家印花税及新住宅印花税。可见，香港楼市仍然有着不少支撑面。延伸阅读：2022，北上广深人口全部负增长！长沙第一、杭州第二、合肥第三香港房企集体抄底内地楼市！什么信号？发明专利百强高校！广州这所大学全国第一中国新锐品牌100强：上海第一，广州第二世界500强发榜！北京第一，广州进步最大长安三万里！中国城市都在复制这条“中轴线”在广州，年轻人正在占领老城区！老年人却在享受新城区

广州GDP被重庆反超，最大的丢分项是工业。广州要重返中国经济第三城，最关键的抓手也是工业，政府早已意识到这个痛点。在2022年1月发布的广州市政府工作报告中，广州首提“产业第一、制造业立市”。在2023年1月召开的广东省高质量发展大会，也吹响了“制造业当家”的集结号。01广州要夺回第三城，第一猛将是黄埔广州要搞工业，第一猛将当然是黄埔。黄埔对于广州到底有多重要？我们来看几组数据。黄埔，贡献了全市最多的工业产值。2022年，黄埔区规上工业总产值达9015.94亿元，以一区之力，贡献了全市工业产值的近40%！“工业一哥”的地位，无区可敌。黄埔，拥有全市最多的上市公司。广州A股上市公司共有146家，黄埔区就占了50家，以一区之力，贡献了全市约34%的上市公司。每个上市公司的背后都是一个产业集群，上市公司越多的地方，对产业链的影响力越大。2022年，黄埔区拥有高新技术企业2573家，数量居全国经开区第一，独角兽企业7家，以一区之力，贡献了全市近1/3的独角兽。横向对比，黄埔在广州现代工业体系中的地位，就相当于南山之于深圳、海淀之于北京、圣何塞之于硅谷！有人说，广州经济能否重返第三城，主要就靠黄埔这个引擎能否转起来。02黄埔工业跃起“四小龙”担当如此重任，黄埔准备怎么做？2021年，黄埔区对外发布《黄埔区

◎城市战争

消费反映了一个城市的商业化水平和人口活力。如果说产业是把人才吸引进来，那么优质的商业则可以把人才留下来。一个城市只要把商业做好，就不愁没有新兴产业和年轻人进来。那么，哪些城市的商业做得好呢？近日，福布斯发布《2023福布斯中国·消费活力城市榜》和《2022福布斯中国新锐品牌Top100》，为我们提供一些参考答案。01消费活力20强城市北上广就是北上广先看《2023福布斯中国·消费活力城市榜》，榜单从国际化程度、消费活跃度、商业成熟度、交通便捷度与政策支持五大维度去评判。5大指标中，“消费活跃度”占的比重最大，达到35%。而这一指标又细分成十项，排在前面的为社会消费品零售总额、居民人均消费支出、城市GDP总量和城市常住人口数量。以下就是福布斯发布的2023年中国内地城市消费活力20强：消费活力排名前五的城市依次为：北京、上海、广州、重庆、深圳。排名6~10位的城市依次为：成都、杭州、武汉、长沙、苏州。消费活力20强从分布看，四个直辖市全部上榜，广东有4个（广州、深圳、佛山、东莞），江苏3个（苏州、南京、无锡），浙江2个（杭州、宁波），四川、湖北、湖南、陕西、山东、安徽、河南各1个城市上榜。由此可见，全国消费活力城市遍地开花，分布较为均衡。值得一说的还有，2021年，北京、上海、广州、天津和重庆率先获批开展国际消费中心城市培育建设，这5大城市也入围消费活力20强，其中北京、上海、广州、重庆稳居前四，天津则排名第14位。此外，有些内陆城市的消费活力超过了沿海城市，比如重庆超深圳，成都超杭州，西安超天津青岛。在移动互联网时代，川渝地区的夜生活方式、美食品类传播力非常广泛，风头甚至盖过很多沿海城市，因为川渝地区生活太过丰富，早就有“少不入川、老不出蜀”的说法。当然这个说法也有大数据为依据。近日，抖音旗下巨量引擎城市研究院发布《2023

人性的弱点之一，就是喜新厌旧。这个“弱点”投射到城市，最直接的体现就是：CBD的快速迭代。于是，几乎每隔十年，广州就会冒出一个新的CBD、一张新的城市封面。01CBD虽十年一换但都没有跑出这个“环”上世纪90年代，广州的CBD位于被称为“广州尖东“的环市东，广东国际大厦、丽柏广场、友谊商店等当时最新潮的商旅地标汇聚于此，这是改革开放以来，广州的初代城市封面。到本世纪第一个10年，广州CBD就切换到了天河北，以当时的亚洲第一高楼中信广场为龙头、体育中心商圈为腹地，开启了天河北时代。到2010年左右，珠江新城横空出世。以东西塔为代表的摩天大楼群，以及对岸的小蛮腰，构成了广州最醒目的城市新封面，没有之一。图片源自广州房产到2020年之后，又一个十年过去了，广州新的城市封面在哪里？答案所有人都猜到了，就是位于珠江南岸的琶洲，同样的高楼林立与总部云集，唯一的区别是产业。与珠江新城侧重于金融贸易不同，琶洲的支柱产业是人工智能与数字经济，象征着广州的先进生产力与高质量发展👇如今，琶洲与珠江新城在珠江两岸交相辉映、琴瑟和鸣，成为广州最美的风景线👇如果要分析这几大CBD的迁移路径，可以发现，广州的CBD一直在往南、向东移，由此也带动了第一中轴向第二中轴、第三中轴的转移。但不管怎么转移，这些CBD都没有跑出一个“圈”——这个圈，就是以珠江前航道为直径画的一个圆，环市东、天河北、珠江新城、琶洲四大CBD灿若群星，在这个圆圈内熠熠生辉、争奇斗艳。我们可以把称它为广州的“CBD环”👇02地铁11号线成“黄金之环”将核心地段框入环内地铁是CBD的灵魂，而CBD是地铁的指挥棒。在广州，首条大环线——地铁11号线的走向，正好与上述“CBD环”高度重合。以下是11号大环线的示意图👇珠江前航道横穿其中，就像一根脊骨，“挑”起了整个大环线。从图中我们不难看出，11号线是广州中心城区的一条大环线，串联的都是市中心最重要的功能节点，包括天河北、金融城、琶洲、江南西、白鹅潭、广州火车站、白云新城等。有意思的是，广州地铁11号线的环线设计，与北京地铁10号线有着异曲同工之妙。作为北京地铁第二条大环线，10号线的走向位于北京三环和四环之间，圈内大部分都是北京最繁华的商圈，覆盖北京核心区、国贸CBD、中关村、丽泽商务区、望京商务区等等。对超大城市来说，一条地铁大环线的意义，不止于交通的链接，还像一道黄金分界线，将一座城市最核心、最具价值的资源“框定”在环线之内。在此意义上，广州11号线这个“黄金之环”的内部，已经赢在了起跑线上。毫无疑问，它所框定的片区，就是广州最具含金量的“势力范围”。0311号线与18号线“激情相遇”“内外双循环”都有了需要注意的是，11号线还是广州地铁中的“换乘之王”。全线32个站，其中换乘站多达19个，可同时与13条地铁换乘，称它为“超级联系人”、“流量之王”也不为过。所有与大环线换乘的地铁中，最厉害的当属“地表最强地铁”之称的18号线。如果说11号线是广州“内循环”的超级环线，那么18号线就是广州外循环的超级竖轴。作为时速160公里的大湾区超级竖轴，18号线不仅串联了天河北、珠江新城、琶洲、万博、白云新城等CBD，未来还将连接中山、珠海、澳门等城市，妥妥的大湾区“超级联系人”。高手同台，总是最精彩的。令人兴奋的是，这两条超级线路有多个站点是重合的。在11号线大环线上，18号线“穿插”而过，二者在广州东、冼村、磨碟沙、龙潭等站点多次相遇，画出了一个优美的“中”字，可谓双剑合璧、金风玉露👇另据媒体报道，11号线预计2024年开通。这意味着，过不了多久，这个“黄金之环”将站上风口，坐享城市发展的红利，并与已开通的18号线融合出更多火花。04广州地铁·珑璟台11号线+18号线上盖的TOD社区聊了这么久的地铁，这里就不得不提广州地铁。作为广州最醒目的城市名片之一，广州地铁凭借出色的运营能力、人性化的服务、亲民的票价被广大市民亲切地称之为“羊角”。事实上，广州地铁不仅仅是一家出色的地铁公司，同时还是广州城建的推动者，以及“地铁+物业”TOD开发的引领者。从1992年成立至今，广州地铁深度参与了广州的地铁开发。如今广州地铁里程数突破621公里，居全国第三；客流强度1.43万人次/公里日，全国第一......有这些成绩，广州地铁功不可没。而这背后，是广州城市空间的延伸与激活。从市中心到外围区，从珠江前航道到后航道、珠江口，广州地铁所到之处，几乎都是“点石成金”，通过人气与产业的引入，助力各个片区实现价值飞跃。很多人不知道的是，广州地铁一边建地铁，一边搞TOD开发，而且在这方面，广州地铁堪称全城的“祖师爷”。早在1993年，广州地铁就结合1、2号线交汇的公园前地铁站，开发了动漫星城，这被视为TOD的雏形。此后的30年间，广州地铁一口气打造了20多个TOD综合开发项目，包括荔胜广场、万胜广场、官湖、陈头岗、水西等。TOD造城模式也从单站为主的TOD1.0版本，逐步进阶到站城产人文一体的的4.0阶段：靠着前瞻布局与创新开发模式，以及成功打造的多个TOD项目，广州地铁不仅保住了广州TOD造城“祖师爷”的名号，更升级为“TOD轨道交通都市美好生活运营商”，走出了一条“轨道+产业+生活”的创新开发之路。如今，广州地铁又抓住地铁11号线这个新风口，在这个“黄金之环”内，11号线与18号线交汇的龙潭站上盖，打造了一个全新的TOD社区——广州地铁·珑璟台。项目不仅可享11号线这个“黄金之环”内的发展红利，以及TOD带来的交通优势，同时还北对琶洲CBD，南面约300米处就是占地面积约11平方公里的海珠湿地公园，推窗便是巨幕绿意，繁华与生态共享。广州地铁·珑璟台南向景观

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