我对三个热点区域的粗糙点评

文｜孙不熟

选题荒，不知道写什么，所以还是说说买房，这篇可以归类到之前的那个指南系列。

广州近年来涌现出不少热门的热门置业区域，包括万博、知识城、南沙、新塘、白云新城、广钢、牛奶厂、朱村、荔城、美林湖等等。

其中大部分板块已经写过很多次，今天主要说说广钢、牛奶厂、新塘这三个较少提及的，下面是我的点评，很主观，很粗糙，不一定靠谱。

01

广钢新城

广钢的优势很明显，靠近海珠西、荔湾、越秀等老广的生活圈，人口的导入比较容易，生活配套不是问题，但其缺点也是这个，因为地理位置太靠西部，新广对它的认可度不高。

广钢还有一个优点是连片开发、统一规划，这在主城区是比较罕见的。要知道，广州很多一手楼盘（包括豪宅）都是单兵作战，导致周边环境参差不齐，所谓“一进小区是欧洲、一出小区是非洲”的现象比比皆是。

珠江新城为何美轮美奂？一个重要原因是连片开发、统一规划，小区内外的环境体验比较均衡。广钢规划的起点是比较高的，有中央公园等现代化的规划理念，如果全部建成，会是广州大道以西赏心悦目的一颗明珠。

当然，这同时也是广钢的一大劣势，广钢新城据称规划了20多万人口，而且容积率超高，如此多的人口快速聚集到一个巴掌大的地方，教育、医疗等公共资源的供给可能会比较紧张。

另外，芳村其实是一个岛，去哪都要过桥，再加上广钢新城规划时没多少产业用地，居民上班还是得去天河越秀海珠，通勤可能会是一个难题，其交通体验可参照金沙洲。

02

牛奶厂

牛奶厂本身是比较荒凉的，最大的优势是它在天河区。

天河区有钱，配套质量就高，特别是教育，天河区计划花50个亿办教育，重点打造5个示范性中学，而且大部分在天河东郊。这意味着天河东郊是天河区未来的重点发展对象，牛奶厂可以近水楼台先得月。

在广州，能拿50个亿办基础教育的区，不多。

另外，牛奶厂靠近科韵路、金融城、科学城几个产业中心，和珠江新城也不算太远，人口的导入也比较容易。

牛奶厂的缺点是交通，离地铁站大约两公里了，通勤主要靠开车。再加上周边比较荒凉、配套差，还靠近城中村，导致其卖相不如广钢、广纸等老城区成熟板块。

广州人买房很实在，比较看重眼前的东西，而不是勾勒中的东西，这也导致牛奶厂的价格也一直比广钢、广纸低一点。

03

新塘

新塘在广州原本是不入流的一个地方，主要因为它在增城，而增城直到近几年才划入广州，和广州联系不多，广州人买房很少会考虑这个地方，早年开发的碧桂园凤凰城，很多年都涨不动。

但随着番禺、萝岗全部涨起来之后，广州人才被迫注意到这个洼地，再加上广州在这里规划了一个高规格的交通枢纽，新塘才算正式进入广州人的视线。

新塘最大的优势是交通，新塘站被提升为广州市7个市级交通枢纽之一，和白云机场、广州南站、广州站、广州东站、南沙枢纽、广州北站并列。特别是穗莞深城际的接入，让新塘成为广深经济走廊极为重要的一个站点。

未来从新塘可直达广州东站、白云机场、珠江新城、琶洲、深圳机场，甚至有机会直达深圳中心区，其交通枢纽度十分出众。

新塘最大的劣势是环境，因为原本是个镇，其基础设施、科教文卫和市容市貌就是镇级水平，所以你现在去新塘看房，会发现除了几个新建楼盘，其他地方都是破破旧旧的，满满的乡镇即视感。

应该来说，新塘和万博是有几分相似的，新塘处在增城市区和广州市区的中间地带，万博处在番禺市区和广州市区的中间地带，二者都可以视为中心城区的一块飞地，其楼市都是靠中心城区外溢的刚需客支撑起来的。

万博的发展早一拍，市容市貌、商业配套有较大的提升，新塘才刚刚起步，一定程度上可以理解为第二个万博，其房价也应该对标万博。

编者注：孙不熟是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、广东卫视《财经郎眼》特约嘉宾、华南城市研究会副会长。

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