我感觉，深圳楼市的未来可能是这样

文／孙不熟

上周六，受腾讯房产旗下的“奶牛财经”之邀，我到深圳和刘晓博、大胡子说房、樱桃大房子几位深圳房产大咖，进行了一次面对面交流。以下是我那天回答读者的五个问题，感觉还挺有料，今天贴出来分享一下，具体内容重新修订和完善过。

01.

在深圳，不要买太贵的普通房子

Q1：有没有必要把东莞长安在贷款的200万房子卖掉，转到深圳光明贷款买一套300万房？

孙不熟答问：在深圳，我一直不太建议买特别贵的房子。

当然，特别贵的房子有两种，一种是CBD和深圳湾的那种超级豪宅，未来一平米卖到80万、100万，都不奇怪。还有一种很贵的房子是“普通房子”，占据较好地段但完全按照刚需需求来建造的，物业费至今保持两块钱那种，这种房子我认为是有天花板的。

未来深圳的楼市会是什么样？我感觉应该会像纽伦港一样，会出现一个明显的分化，不是所有房子都漫无天际地涨，经过市场长期检验的那种超级豪宅可以一直涨，不存在天花板，但普通房子会逐步回归平凡。

要知道，即使在纽伦港，最贵的房子可以上百万一平米，但普通房子也就十几万一平，上涨幅度和CPI基本同步。

所以，我认为深圳这个城市，要么就买超级豪宅，要么就买几百万的便宜房子，高不成、低不就的要慎重。

东莞的话，我认为规划较好的临深片区仍然有机会，因为深圳太小了，临深片区在功能上相当于广州番禺、北京回龙观这种地方，“睡城”价值很高，这种地方可以和深圳核心区保持共振，只要深圳水位抬高，很快就能蔓延过去。而且，这种行政边界区域，可变性很高，说不定就变成深圳的什么合作区、特殊功能区了。

回到问题本身，长安严格来说不算很临深，不如光明区。临深片区主要是塘夏、凤岗，这两个镇到深圳市区，都在30公里“睡城半径”内，另外一个是松山湖，虽然距离深圳市区超过50公里，但它和深圳联系非常紧密，相当于深圳的特殊经济功能区，也是热门的深圳概念区。

当然还是要提醒一句，现阶段去深圳买房，千万不要抱着赚快钱的心态了，仔细研读一下“示范区”的内涵先。

02.

假如把深圳搬到青岛，它还有那么厉害吗？

Q2：有消息说青岛要成为北方的深圳，青岛有机会赶超深圳吗？

孙不熟答问：首先要明白，深圳从来都不是一个人在战斗，它的背后是整个粤港澳大湾区， 1.1亿的人口、10万亿GDP在支撑。

深圳如果脱离了珠三角这个生态系统，它不可能还这么出色。咱们做一个思想实验，假如把深圳这片2000平方公里的土地单独切割出来，然后搬到北方哪个省份，那这个深圳还是深圳吗？

青岛、重庆、天津的GDP都有可能赶上深圳，毕竟它们的面积大，做大GDP很容易，但在功能上、影响力上很难取代深圳，因为这些城市的背后缺少珠三角这个独特的、庞大的生态。

我常常看到有些深圳朋友在吹牛的时候，谁也瞧不上，觉得自己天下第一，但不要忘了，如果脱离了珠三角这个生态，你可能什么都不是。

至于青岛，它给我的感觉是一个很漂亮、很有情调的休闲城市，这种感觉在北方城市中很少见，但也有人说青岛是“镶着金边的抹布”，整个城市只有滨海那一带还可以。

当然，青岛曾经也冒出过很多厉害的企业，是一个经济功能很突出的城市，甚至有“北方深圳”之美誉，像海尔、海信这些企业今天也不差。但归根结底，青岛缺乏一个珠三角世界工厂作为配套。

未来的区域竞争，肯定是都市圈的竞争，不是单个城市的竞争，青岛要和深圳比高下，不是没可能，但前提是周边有一个强大的朋友圈。

当然，把话说回来，假如把青岛搬到深圳，是不是马上就像深圳那么厉害了？那也不一定，深圳的成功，既有珠三角这个生态在支撑，肯定也有自己的锐意进取，二者缺一不可。很多时候，事在人为，同样的物质条件，给不同的人，结果可能完全不一样。

所以，每个城市都不同，不能简单类比。青岛不一定要变成另外一个深圳才算成功，人家肯定有自己的发展模式和发展节奏。

03.

珠海有没有可能成为另外一个深圳？

Q3：今年上半年珠海GDP名义增速广东第一，珠海手上的牌越来越多，以后珠海不再是走小而美了？深珠通道开通后会再造一个新深圳吗？

孙不熟答问：可能港珠澳大桥是一个非常重要的历史节点，再加上深珠通道时不时传出一点消息，所以最近很多媒体都在写珠海房产。

我说一下，珠海最近几年，无论是经济的增速还是机场的增速都非常的显著，很多人没有意识到，它的GDP悄然间已经超过江门和湛江，按照目前的势头，还有可能超过茂名和中山，远期目标应该是仅次于广深佛莞的广东第五城。

珠海的机场也特别厉害，它的人口不到200万，但是机场吞吐量居然超过了一千万，和南昌、合肥等省会城市是一个量级的，要知道这些省会城市的人口腹地都是四五千万啊，可见珠海的旅游和商务活动是非常活跃的。

有人说，珠海机场的吞吐量主要归功于澳门因素，这个因素肯定有，但甭管什么因素，你能把人吸引过来，这就是本事！

这些人把珠海当中转站没问题，但他们只要在珠海逗留，就一定会有经济活动出现，比如买机票、打车、餐饮、酒店、会议、旅游、购物、买房……事实上，很多人去澳门旅游，顺便还会去一趟珠海长隆，长隆这些年对珠海机场的贡献量也不可小觑。

所以，珠海这座城市虽小，但它的流量还是很大的，唯一的不足是它的城市体量仍然太小。珠海能不能成为另外一个深圳，不是看珠江口又修了几座桥，而是看你到底有多少就业人口。我觉得，等到珠海有500万人口的时候，咱们再来讨论这个问题。

04.

把南沙港和宝安机场打通，比上海临港还牛

Q4：大湾区建设加速，广深之间会不会连成一体？哪个板块会成为广深会师的地方？

孙不熟答问：广深一定会连成一片。

在座各位都是搞房产研究的，我之前有过一个比喻，如果把珠三角比喻成一套房子，那么香港就是阳台，它是和外界联系的气口。广州是客厅，是华南大区和岭南文化的展示中心，也就是国家的南大门。深圳是什么？厨房，烧火做饭的，是专心致志搞经济建设的。

你买一套房子难道只要厨房不要客厅吗？厨房和客厅、阳台有竞争关系吗？当然也会有竞争关系，但本质上是共生的关系。

广深会师的地方，肯定不只一个点，而是多点接触，但我最看好的还是南沙，因为南沙和深圳足够近。从南沙港港区到宝安机场，最近的地方只有10公里的距离，如果从南沙港区挖一条隧道通到宝安机场区域，就是海陆空三合一了，比上海临港还牛。

临港片区周边的机场、港口虽然比南沙更强，但南沙胜在朋友圈强大，周边60公里半径内，聚集了7000万人口、10万亿GDP、2亿人次的机场吞吐量、三大一线城市，这个资源聚集度，是临港不具备的。

所以，南沙这个地方，我认为很有可能出现一个什么广深特别合作区之类的特殊经济功能区，但这个需要想像力和协调力，广深现在各自有自己的圈子，还没有到会师的最佳时机。

05.

整个南沙目前还撑不起三万的房价

Q5：南沙现在炒的火热，但南沙距离广州太远，但目前在南沙买房以投资为主，南沙体育馆旁新房3.5万/平，但没有规划地铁，有投资价值吗？南沙未来的发展趋势怎样？

孙不熟答问：远，的确是南沙最大的问题，所以我多次强调，南沙买房，首选蕉门河片区，这里最值钱的资源是四号线，是南沙最大的流量来源。再加上蕉门河是南沙打造多年的中心城区，聚集了南沙最好的商业、教育、医疗、文化资源。

当然，蕉门河这一带没什么一手房了，要买一手房，得去南沙湾、明珠湾、黄山鲁森林公园一带了。有粉丝常常问18号线，但18号线暂时没有连接南沙城区，而且在南沙只设立了两个站，目前这两个站附近还没什么楼盘可选择。

回到问题本身，3.5万我觉得在南沙还是偏贵，现阶段的南沙，还撑不起三万以上的房价，除非是资源特别突出的个别豪宅。要知道，比南沙近得多的番禺和科学城也才三万多。

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