珠海房价为何广东第三高？

大家有没有发现，有一类城市，它的经济总量很小、人口也不多、也没什么特别厉害的产业集群。但是名气却出奇的大、房价也出奇的高，例如福建的厦门、广东的珠海、海南的三亚。

本文想重点说一说珠海，稍稍了解过珠海的人，都对这座海滨小城的房价之高有所耳闻。

今年10月份公布的数据显示，珠海的平均房价已经突破“2”字头，大幅度超过东莞、佛山这两个万亿级经济大市。如果比较市中心的顶尖豪宅，珠海的领先幅度只会更高。

换句话说，珠海房价排名全省第三，而它的经济总量在全省只能排到第九。

这一点和厦门特别像，厦门的经济总量在福建只能排到第三，而且长期只相当于福州和泉州的1/2多一点。但论房价，福州和泉州远远不是厦门的对手，甚至很多人认为，厦门房价全国第四贵，仅此于京沪深。

因此，在谈及珠海的房价时本地人有一句话玩笑话：珠海是三线的人口，二线的城市建设，一线的房价。

很多人认为珠海的房价高，是近些年的各种政策利好导致的，其实不然。早在2014年珠海房价已经12370元/平方，位居全国房价排行榜第17位，位居广东房价排行榜第3位。那时候还没有“粤港澳大湾区”，也没有通港珠澳大桥。

那么，小小的珠海，为何能撑起如此高的房价呢？

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首先一个，我认为是优质的城市环境，这个非常难，即使是广州深圳，市中心也大把的城中村，论环境的整齐性，都不如珠海。

珠海是个美丽的海滨城市，环境宜人，非常宜居。它的空气质量在每年国家生态环境部对外公布的全国空气质量状况中都是位列前三。它是唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市，也是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。

这么说来，珠海的情况多多少少和厦门有点类似。厦门的 GDP 和常住人口在省内都排不上第一，但是房价却可以排到全国第四，甚至屡次超过广州成为全国第三。这是源于厦门在城市环境上的超高溢价，而且人文气息浓厚，导致它吸附了整个福建省特别是闽南地区的购买力。

同样的道理，珠海因为优质的生活环境，其房产对全省居民都有吸引力，甚至吸引了港澳人士和热衷于在南方居住的北方人前来购房。有数据表明，在珠海购房的60%都是外地人。

所以说，珠海这座城市很特殊，它虽然小，但具备中心城市的属性，它不仅仅是珠海人的珠海，在一定程度上还是全省人民乃至全国人民的珠海。

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正是由于特殊的地理位置和发展潜力，国家才给珠海更多的施展空间。

珠海于1979年设地级市，1980年成为经济特区。1992年，改革开放以来。珠海在全国范围内首先给科技人员开出“百万奖金”的政策，当年就收到500多封海外留学生的信函，一大批科技人员、科研机构南下珠海。

很多人不知道，珠海也曾拥有过“92黄金一代”的激情燃烧岁月。求伯君、雷军、史玉柱、董明珠……这些如雷贯耳的创业英豪，都曾经都在珠海起步，在大时代的变革中发现机遇，收获人生的第一桶金。

当时还有一句段子，叫做“一等美女漂洋过海，二等美女深圳珠海，三等美女北京上海”，足见那个年代的珠海，是非常有魅力的，完全不比深圳差。

2009年1月，国务院发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020 年)》把珠海定位为“珠西核心城市”。

目前，珠海最新的定位是省域副中心城市，被广东确定为广深双核之外，三个省域副中心城市（珠海、汕头、湛江）之一，这一定位要高于佛山、东莞，也高于隔壁GDP体量更大的中山。

高规格的城市定位赋予了珠海宽广的政策空间，也带来了人口的剧增。例如去年珠海出台的“珠海英才计划”就引进了创新创业人才2.7万余人。

根据国家统计局发布的数据显示，珠海的常住人口在不断增长：2017年比上年增长9万人，2018年上年增长12.6万人，增幅为+7.12%，远超广深（3%左右），被成为全国人口增长最快的城市。

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城市发展逻辑告诉我们，人是城市发展最坚实的动力。随着珠海人口的增多，珠海的财富创造能力也表现出了喜人的成绩。

珠海近几年的GDP迅速增长，上半年名义增速高达14.15%，甩出排名第二的广州整整4个百分点。

人均GDP更是超过90%的地级市。2018年珠海的人均GDP为16.17万元，仅次于港澳和深圳，逼近广州的16.43万元。

众所周知，GDP反映的是城市的经济总量，人均GDP反映的则是城市的民富程度。换句话说，这也是为什么珠海人口不是特别多（2018年数据显示珠海常住人口只排广东省21位），但房价却很贵的一个原因，其根本原因是珠海的内生购买力也很强。

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三十年河东三十年河西，虽然珠海的土地面积和GDP总额没有赛过佛山和东莞，但其经济基础和产业发展证明了珠海这个城市有自身的发展动力。

截止2019年6月，珠海的资金总量（本外币存款）达到8352亿元，在省内仅次于深圳、广州、佛山和东莞，比惠州和中山多了两千亿，比湛江或者茂名的两倍还多。

同时，珠海的大企业很多。数据显示，珠海市境内外上市公司共37家，其中28家在境内上市，9家在境外上市，近八成为高新技术企业。超过东莞（27）、中山（20）、江门（12）、惠州（8）、茂名（1）。今年，位于珠海的格力集团，还荣升为世界500强企业。

珠海企业的资本活力也非常强。根据一项2018年的官方评估显示，中国内地237个地级市上市公司资本活力的综合排名，珠海仅次于苏州、佛山、无锡，排名第四。

本外币存款反映了一个城市对钱的吸引力，这个吸引力越高，城市的虹吸效应和首位度就越高。而上市公司数量直接反映一个地区经济发展的质量，因为每一个上市公司都是所在行业的领头羊，领头羊越多，这个城市在产业链上的话语权就越大。

此外，珠海还不断地吸引着大量的外资涌入，2018年珠海市新设外资企业3973户，同比增长153.9%，实际吸收外资156.3亿元，同比增长26.9%，规模位居全省第三位。

另有广东省金融监管机构透露，在珠海的横琴，跨境办公和金融基础设施已经就绪，中国第五个证券交易将将落户澳门，这里有望成为继沪深港之后的又一个国际金融中心、大湾区4.5万家高新技术企业上市的重要目的地。

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我认为，随着粤港澳大湾区的不乏，珠海的短期目标是超过惠州、中山、湛江、茂名，位列广东第五城。长期来看，位列全省第三城也未可知。

再来看一个数据，广珠城际的客运量，2018年，广东城际铁路的客运量累计完成5581万人次，其中广珠城际累计发送旅客高达4753万人次，占全省城际铁路客流量的85%，而广佛肇城际和莞惠城际加起来只占15%，由此可见珠海和省城的联系紧密度。

此外，珠海和全国各大城市的联系也是十分紧密的。2018年珠海机场的吞吐量达到1122万人次，整体增速达到了21.7%，而广深分别只有5.9%和8.2%。要知道珠三角其实有四个4F级机场，广州、深圳、香港、澳门，在竞争如此激烈的情况下，珠海仍能突破1000万以上的客流量，足见珠海对外省人的吸引力之大。

随着珠海城市交通的便利和基建的发展，珠海离全国四个城市顶级资源更加近了。2018年底港珠澳大桥的连接，已经使珠海与澳门和香港紧密连接，再加上深珠通道和广珠城轨，广深港澳四大核心城市的产业将在珠海“胜利会师”，这种地理优势，是任何一个城市都不具备的。

就在今年10月发布的“惠港澳16条”，大湾区9个城市彻底开放了对港澳居民的限购。购房政策的宽松将进一步吸引港澳人士到珠海置业。

说到这里可以来总结一下珠海房价为什么广东第三高。

1、珠海独特的地理位置，它和澳门近，能够吸引到很多的注意力，内地去到澳门的人流、资金流非常大，而且都会从珠海过，就算是“雁过拔毛”，也能把珠海喂肥了。这种通道功能，佛山、东莞都不具备。

2、珠海的地位高，珠海的车牌可是粤C，从这一点就能看出珠海的地位。另外，因为靠近澳门，珠海还被国家赋予了很多特殊经济功能，无论是改革开放之初的经济特区，还是现在的自贸区，这些顶级政策待遇，有深圳的份，就有珠海的份。这方面，让佛山、东莞都羡慕不已。

3、城市环境的溢价，客观来说，广东大部分城市的市容市貌，和长三角 城市都有差距，就连广深，都有大把的城中村，影响城市界面。而像珠海这样美丽整洁的城市界面，在广东可以说非常稀缺。

种种因素，让珠海在一定程度上具备了中心城市的功能，它的房价反映的绝不仅仅是珠海的购买力，在一定程度上还反映了全省甚至全国的购买力。

当然，房价高的负面因素也不容忽视，珠海如果要做大城市规模，就必须吸引大量的外来人口和外来企业，而这都需要一个相对友好的房价水平。

所以，现阶段的珠海，一定要把房价控制在合理水平，千万不要像温州、厦门、三亚那样成为楼市意义上的标杆。

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