看到这段话，真的好荣幸，这已经不是荐文，而是荐号了。事实上，邵恒老师已经是第二次在她的专栏里提到我们的公号了。这事儿，我原本是想着默默表示感谢就好了，但今天到后台一看，涨了近5000粉丝！而且是实打实的高知人群啊。邵恒老师的影响力不是一般的大，一句话让我们净增了5000粉丝，这一下让我觉得收到一份大礼，顿时觉得应该公开表示一下感谢！看到这篇文章的朋友，如果有谁认识她，也请帮忙转达我们诚挚的谢意。同时，我也向各位老铁真心推荐得到APP上《邵恒头条》这个语音专栏，内容真的很棒，因为真的有很多人在听，我也在听。邵恒，得到副总裁，得到课程《何帆报告》策划人。曾任《福布斯》杂志驻纽约、驻香港记者，真格基金高级传媒顾问。哈佛大学政治学专业荣誉毕业。曾获耶鲁大学《China Hands》杂志评选 “中美关系 25 Under 25 人”。回到邵恒老师推荐的这篇文章《统计了这些大数据，发现深圳有5个市中心》，这篇推文写于年11月，其实没什么新闻由头，当时是看到百度地图慧眼和深圳规划院联合发布了一个研究成果，然后就做了一个媒体视角的解读和分析。关于这个话题，我现在还想补充几个小观点，供大家参考。我认为“中心化”是城市的本能，任何一个城市在空间秩序上，都是非均衡的。同时，非均衡也是城市魅力和生命力的来源，试想一下，如果一个城市在空间分布上绝对均衡，那该多么的无趣。但不同的城市，中心化的形态也不尽相同（本文说的市中心特指就业中心）。有的城市是一个强中心加多个次中心，比如上海和广州。在上海，外滩陆家嘴是绝对的强中心，静安、徐汇、虹桥是次中心。在广州，珠江新城是绝对的强中心，环市东、科学城、白云新城、万博是次中心。也有的城市就是单中心，这种情况一般只在中小城市存在。有的城市则拥有多个是势均力敌的强中心，比如北京和深圳。在北京，国贸、金融街、中关村、望京都是强势就业中心。在深圳，至少存在高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”五个强势就业中心，相互间的差距有，但不算大。有的城市则是泛中心或者无中心，比如佛山和东莞，这两个城市原本就是大拼盘，佛山市相当于是五个城市组成的“联邦”，东莞有32个自成一体、各自精彩的镇街，而且因为都是工业城市，连写字楼集群区域都不存在，这两个城市都不能叫多中心，更应该叫“泛中心”或者无中心。当然，佛山自己也在规划佛山新城，东莞也有自己的南城CBD，但这两个商务中心区都还没有成熟。有的城市则是去中心化，比如旧金山湾区，为啥叫去中心化呢？它和无中心有啥区别？因为这个地方原本是有市中心的，那就是旧金山市，但随着硅谷的崛起，苹果、谷歌、这类大公司在旧金山远郊雨后春笋般冒出，旧金山都会区也就从单中心变成了多中心甚至碎片化的去中心状态。另外一点我想强调的是，城市的空间形态是动态的，而非静态的，我们必须以发展的眼光看城市：一个城市也许现在是单中心或者强中心，但也许过几年又会变成多中心；一个城市现在是多中心的，也许过几年又会变成强中心。城市是人类活动的结果，事在人为、市也在人为，以上变化都有可能出现。而在这些变化中，就蕴含着楼市投资的机遇。
如果你问一个广州人，市中心在哪里，毫无疑问是珠江新城。如果你问一个上海人，市中心在哪里，自然是万众瞩目的外滩－陆家嘴区域。如果你问一个深圳人，市中心在哪里，可能就有争议了。
我记得我第一次去深圳旅游时，罗湖是正当红的市中心，那个时候的地王大厦还是亚洲之巅。当我去深圳工作时，福田CBD已经成为当之无愧的市中心。但是这两年我又发现，位于深圳湾的人才公园一带，出镜率比福田CBD还高。换句话说，深圳的市中心有一个特点，就是多中心布局，找不到一个像珠江新城、陆家嘴这样的对全市具备绝对统领效应的中心区域。关于这一点，大家是没有疑问的，有疑问的是，深圳到底有几个市中心？在回答这个问题前，我们首先要界定什么是市中心。关于市中心，人们一般会从这样几个维度去理解，比如行政中心、商业中心、就业中心、交通中心、科教文卫中心，这些区域都具备较强的中心效应。民以食为天，一切以经济建设为中心，就业中心毫无疑问是一座城市最强势的中心，这一点无论是中国，还是发达国家，概莫能外。所以，本文把“市中心”定义为“就业中心”。百度地图慧眼和深规院联合创新实验室此前联合发布了一个研究成果，通过大数据技术识别出深圳至少有五个市中心。如下图所示，从左至右，它们分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（人民南-东门-蔡屋围）片区。借助百度地图慧眼提供的2019年3月深圳市就业人口数据，并借助企业工商注册数据，统计了100m×100m网格内的就业密度，并考虑深圳庞大的就业人口基数。
以就业密度大于3万人/km²（即300人/网格）且明显高于周边地区平均密度的网格为基准，结合街区路网和规划功能区范围，提取就业中心边界并统计就业中心的就业密度。
简单来说，把深圳分为若干100m×100m的网格，然后提取其中就业密度大于3万人/km²的区域，并将其定义为就业中心。以下是通过大数据识别出的深圳各区域就业人口密度效果图。可以看到，南山、福田、罗湖区均出现高强度的就业集聚效应。龙岗中心、坂田、宝安中心也有较大规模的就业分布，但尚未形成强势的就业集聚效应。如下图所示，华为富士康、宝安中心区，是深圳原关外地区最强势的两大就业中心，但目前的强势度和关内的五大就业中心，仍有差距。进一步统计发现，就业密度大于3万人/km²的区域目前只有高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”，它们各自的就业人数、平均就业密度分别如下：五大就业中心就业数据统计（数据来自公众号“UPDIS“）如图所示，五大中心的就业人口密度，最低也超过5万人每平方公里。其中，高新园区的高密度就业面积、就业人数都排名第一，6平方公里的区域，共有31.44万人同时办公，堪称深圳最强势的就业中心。高新园区位于众所周知的南山区，这里是深圳第一经济强区，全国上市公司最密集的行政区，仅一个区就有100多家上市公司，超过很多大城市乃至中西部省份，名扬全球的粤海街道办也位于这个区。正是因为有南山、有高新园区在，深圳的商务中心区（福田CBD）的首位度、存在感都不高，缺乏陆家嘴和珠江新城那种一统天下的气势。数据显示，福田CBD的高密度就业区只有2.6平方公里，总就业人口是14.17万，均不到高新园区的1/2。之前我写过一篇文章《CBD蓝皮书发布：谁是中国最强CBD？》，福田CBD在产值上输给了天河CBD，但如果比园区，广州无论是科学城还是琶洲，都还不是南山高新园的对手。除了高新园和福田CBD，另外三个就业中心相对要弱一些。其中，车公庙片区和华强北也位于福田，华强北的产业大家很熟悉，车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标建筑，但高强度就业区面积在五大“市中心”中最小，只有1.4平方公里，总就业人数只比车公庙略高，和福田CBD差距较大。值得一说的是，百度地图慧眼和深规院联合创新实验室还发布了一个有趣的数据：五大就业中心哪些楼宇的就业人数最多？他们通过百度大数据，识别出全市范围内所有就业人数超过5000人的办公楼宇：数据显示，就业人数超过5000人的15座办公楼中，有6座属于高新园就业中心片区，3座位于福田CBD片区，2座位于车公庙，2座位于罗湖，1座位于华强北，1座位于坂田。大家知道，深圳房价最高的当属深圳湾片区，深圳湾一号可以卖到30万一平，有人说因为靠海、有人才公园、环境好，所以卖这么贵。但其实，这种理解是错的，深圳湾一号能卖到30万一平，最决定性的原因不是海景（要不然盐田区的海景房应该更贵），而是因为这里靠近全市最强势的就业中心——高新园区。仅次于高新园区的就业中心是哪里呢？福田CBD，而这里的房价也仅次于深圳湾，排名第二。这种现象，我把它称之为“科技打败了金融”，这种现象极少出现。同理，华强北、车公庙、罗湖“金三角”的房价也和它的就业中心强势度成正比。所以，我想告诉各位的是，什么学区房、海景房、地铁房，都是次要的，从本质上决定房价水平的永远是生产力，也就是这栋房子所依附的就业中心，学区、地铁、海景也会影响房价，但都是次要因素。在此意义上我认为，深圳未来的房价地图会随着就业中心的多中心化趋势，出现一种地段平权效应。因为未来的深圳，除了上述五大就业中心，还有坂田、宝中、龙岗中心三个次中心片区，再加上前海、蛇口、后海也在建设中，深圳的强势就业中心将越来越多。（本文数据和图表均来自百度地图慧眼和深规院联合创新实验室，感谢他们的研究成果）
延伸阅读：
大数据显示，深圳有5个市中心
引领中国房价的12个超级地段
富人会买什么样的房子？
说了那么久的TOD，它到底厉害在哪里？
看房子时，我最关心这几个信息
一个有趣的问题：佛山人为啥不爱住CBD？
为啥有些“鬼城”，房价成了全市最高