大城市CBD如何进阶？我推导出一个3.0模型
3月19号，以“春来美好，映月升”为主题的“2021绿城·桂语映月美学品鉴会”在佛山举办，孙不熟受邀发布“大湾大城，以湖为贵”的主题演讲，以下是演讲内容精选。
大家好，我是孙不熟，今天的分享主题叫做“大湾大城、以湖为贵”。
为什么要讲这个题目？说起来，我和佛山的湖一直很有缘分，从去年到今年，我差不多来了十次佛山，其中有九次的目的地都是和湖有关。
千灯湖、映月湖、文翰湖、绿岛湖、东平湖（开挖中）……不胜枚举。
湖，在佛山有很强的符号意义，它承载了很多高质量的经济、社会、文化活动。所以我隐约觉得我已经搞清楚了佛山城市发展的套路。套路非常重要，有句话说得好，自古深情留不住，唯有套路得人心。
做出一次正确的决策，可以靠蒙，但持续做出政策决策，就必须弄清楚事物背后的套路是什么、底层逻辑是什么。我们无论是研究城市，还是研究地产，都要用这种思维方式。
01
中国CBD是如何进阶的？
据我的观察，深圳人造城，喜欢在海湾区域做文章，最近十年来在伶仃洋东侧投入巨额财政，陆续打造了深圳湾、后海、前海、宝中、海洋新城等多个商务中心区。
深圳湾（实景）
广州人造城，喜欢在珠江两岸做文章，最近十多年来投入巨额财政，陆续打造了珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠、白鹅潭、明珠湾等多个商务中心区。
佛山人造城，喜欢在湖岸做文章，有湖的话，以它为锚点造城，没湖的话，无中生有，挖一个。最近十年来投入巨额财政，陆续打造了千灯湖、文翰湖、映月湖、绿岛湖等多个商务中心区。
佛山千灯湖（实景）
一句话，佛山是“无湖不成城”。
所以我一直有个简单粗暴的观点：深圳买房要靠湾，广州买房要靠江，佛山买房要靠湖，这是每个城市不同的底层逻辑，对这个东西没有认知的话，就是地产外行。
当然，佛山造城的套路，不仅仅是有个湖那么简单，这背后还有很多科技树，这里就和大家分享一下我总结出的一个CBD（商务中心区）进阶模型。
CBD1.0=大规模+高密度
大家知道，中国CBD1.0的典型代表是香港中环、上海陆家嘴、广州天河北，它们教会了我们6个字：大规模+高密度。
什么意思呢？就是大批量的写字楼以非常高的容积率聚集到一两平方公里的土地上，然后形成一种超强的集群效应，大家发现原来这就是CBD。
CBD2.0=大规模+高密度+强秩序+多公建
紧接着到了CBD2.0时代，大家发现，这些大家伙如果只是简单地聚集在一起，还不够好玩。因为CBD除了赚钱，还需要有精神追求啊！所以2.0时代的CBD，多了一样东西，那就是各种文化公建。
大家去珠江新城、钱江新城看看，是不是除了写字楼和商场，还有博物馆、图书馆、歌剧院、美术馆、少年宫、文化馆、体育馆……这些公建极大地丰富了CBD的内涵，让CBD具备了形而上的追求。
当然，一个CBD要好玩，空间上还得做出秩序感。比如珠江新城、福田CBD、钱江新城，它们与第一代CBD就不一样，因为他们的建筑布局非常讲究整体规划，比如用一个轴线或者廊道来组织空间秩序。
比如珠江新城的中轴秩序，这种空间美学的营造，绝对是世界级的。
CBD3.0=大规模+高密度+强秩序+多公建+好生态
到了今天，人们发现，整天生活在钢筋水泥组成的石屎森林中，很压抑，很不爽，于是CBD有了更高的进阶模型，要在2.0的基础上，增添了一个“好生态”。
如果大家去看广州金融城和深圳湾超级总部区的规划图，会发现，比起上一代的珠江新城和福田中心区，它们对生态环境的利用更高明了，体现出更好的生态适应性，充分考虑到人与自然的和谐共处。
3.0时代的代表作，我认为有金融城、深圳湾、映月湖，因为它们把五个要素很好地融合到一起了。
02
CBD3.0模型呼之欲出
大家可以看看佛山映月新城的整体规划图，就能对CBD3.0有个感性的认知：
公园之外，是公建，比如美术馆、博物馆、图书馆、文化馆、歌剧院等各种文化空间，这是满足我们的精神需求，告诉我们CBD除了赚钱，还有对精神文化的追求。
第三圈层就是写字楼，呈现出大规模-高密度的空间特征，这个主要来满足人类的发展需求，说俗一点，就是赚钱需求。
最后一个圈是住宅，是为了满足我们安全需求的，这个“安全”体现在两个维度，一个是情感维度，我们在城市中奋斗，需要一个自己的窝，一个容身之地，这个时候就需要一所自己的房子。
第二个维度是资产维度，我们在这座城市创造的财富，这个财富要以怎样的形态传承下去，这个时候就需要CBD住宅。所以，北上广深的CBD住宅都有极强的保值升值功能，他们满足了人们对财富的安全需求。
这个模型如果做出来，会打造出一个非常完美的CBD3.0模型。相比千灯湖这个前辈，映月湖有后发优势，起点可以更高、目标可以更远大。
03
映月新城正在照进现实
高水平的营城手法，会带来配套和人气的快速兑现，这对楼市的赋能效应是极为显著的。这一点，相信大家已经可以从千灯湖的成功感知到了。
这两年，映月新城的动作频频，多个重点项目均有实质性进展。
今年1月，映月新城的青少年活动中心、大型书店、艺术公园等配套已经正式动工。南海新交通，也克服了重重困难，有望于今年6月底开通试运行。
现有的映月湖公园，未来将扩建至24万㎡，与平洲水道打通，与千灯湖一样化身活水公园。还有环湖建设城市三馆一厅，包括文化馆、图书馆、体育馆以及音乐厅，全都是地标级的设施。
这些肉眼可见的配套，均反映出政府造城、配套先行的优越性，和十几年前开发商造城、地产先行的模式形成鲜明对比。
映月新城周边地铁规划图
风起于大湾大城之上，亦起于实力新城之中。未来十年，映月新城，目标直指南海城市会客厅，打造南海版珠江新城，与千灯湖形成错位竞争，营造广佛人居新标杆。
如此宝地，必定是风起云涌、群雄逐鹿之地！
近日，当代最具文艺情怀、出身烟雨杭州的全国十强开发商——绿城，不远千里，来到了佛山，相中了映月新城这个美好的名字。
3月19日，绿城在佛山正式开启绿城作品美学品鉴会。
这一次，他们带来的作品叫做：绿城·桂语映月。无论是名字还是产品调性，都透露出一种绿城典型的美学和匠心，它与美丽的映月湖相得益彰。
“绿城应该是高颜值、极贤惠、最聪明的城市住宅标杆营造者。”诚如绿城创始人宋卫平先生所言，产品永远是绿城的立身之本。
颜值，即价值。绿城履迹30个省市，营造800余个美丽家园，在众多堪称“艺术品”的建筑背后，都可以看到绿城这一“人文理想主义者”对于美的极致追求。
绿城·桂语映月落址独具人文艺术情怀的映月湖畔，将为佛山将带来独特的映月美学。在户型设计上，绿城·桂语映月精心打造了96-120㎡三房、四房，充分迎合不同阶段年轻人的需求。
绿城·桂语映月园林效果图
其中，建面约96㎡竖厅三房，主卧及客厅均为南向采光，动静分区的设计，体贴每位家庭成员的生活习惯。双卫生间均做到干湿分离，厨房更是同面积段少有的U型设计，细节处显真章。
如果是家族热闹的大家庭，可以选择建面约120㎡横厅四房，进门处配备约7.6㎡的玄关，让归家更有仪式感。横跨客餐厅约5.8米超宽阳台，享受惬意舒适的居家生活。
绿城·桂语映月板房实景图
有人形容爱上绿城的过程是：始于颜值，陷于美好，忠于生活。
绿城·桂语映月，融合高颜值、极贤惠、最聪明等品质，予以家人一城瞩目的理想生活。美好已至，静候君启！
建面约96-120㎡南向品质三四房
绿城美学首作 现正火热登记中
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