广深双城联动，「穗莞交界」成爆发点
上半年GDP增速出炉，广州11区中增速最高的是白云（20.2%），其次是增城（19.3%）。
这个数据发布后，让人有点错愕。当红炸子鸡黄埔、南沙，为啥输给了白云和增城？
这说明，此前低调的白云、增城明显被低估了。
反映在楼市层面也有这种感觉，其实无论其他区怎么吹，卖得最好的，永远是增城。
广州新房市场上半年成绩单已经出炉，全市成交了5.8万套。十一区中，增城一个区的成交量就超过1.6万套，足足占了全市的27.6%。
更重要的是，这还不是什么超常发挥，而是增城过往五年的平均水平：广州每卖4套房，就有1套在增城，偶尔是卖3套房就有1套在增城。
按照现在的形势来看，增城下半年可能又要“超常发挥”了。
为啥？“环增城区域”最近全部调控了，黄埔、南沙、东莞、惠州、深圳又收紧了，钱往哪里去，不言而喻。
增城到底是个怎样的地方？且听我说道说道。
01
增城的“外部性”
其实，论概念，增城不如南沙；论产业，增城不如黄埔；论人口总量，不如白云，增城的优势到底是什么？
答案是：外部性。
什么是外部性？
这是经济学中非常重要的一个概念，引申到楼市中可以理解为“溢出效应”、“外部影响”，指一个区域的楼市，不仅受到本地购买力的影响，也受到外地购买力的影响。
简而言之：近者悦、远者来。
这一点非常重要，一个好的资产，一定会有非常大的辐射半径，如果只靠地缘客，永远缺乏想象力。
只靠地缘客的市场，是个内卷市场，天花板肉眼可见。
大家知道，白云楼市、花都楼市、从化楼市就属于“外部性”不足，因为这三个区的房子主要靠地缘客消化。外地人到广州买房，首选一定是“外部性”比较高的区域，比如天河、增城、南沙。
而且增城要比南沙更具优势，为啥呢？因为增城处在“广深经济走廊”这条大湾区主轴上。
这条主轴，不是挂在墙上的PPT，而是实打实地存在。
以下是大湾区城市之间的辐射网络图，可以看出大湾区的主轴就是从广州东部经东莞到深圳西的这个带状区域↓
图片来自城PLUS
通过这张图可以发现，增城就位于广深带状区域最稠密的地带。
简单和大家梳理一下大湾区的地理经济学。
改革开放之前，珠江三角洲最富庶的地方是“南番顺”，为啥？那里是珠三角水系纵横交错的精华地区、物阜民丰的鱼米之乡，自古以来就是富庶之地。
在农耕时代，人们逐水而居，经济重心自然就在水网密布之处。
改革开放之后，珠三角的经济重心不再是南番顺这个水乡区域，而是变成了广深高速沿线，为啥？
基础设施升级了，水运没有公路快捷，产业自然就围绕着公路聚集。
曾几何时，“东莞一堵车，全球都缺货”的名言真不是吹的，广深高速在全球都如雷贯耳。在一定程度上，深圳、东莞的经济奇迹都离不开这条高速公路的带动。
所以，广深高速就是珠三角的魂。
凭借广深高速的拉动，增城早在上世纪90年代就已成为家喻户晓的一个经济重镇，工业品畅销全球，而那时的南沙还只是番禺最南端的几个农业镇。
以下是粤港澳大湾区人口分布图，可以看出增城所在的广深高速沿线，就是大湾区人口与经济密度最高的区域↓
在此意义上，增城在产业上从一开始就与深圳、东莞是一个生态链，从一开始就带有浓厚的“深圳基因”。
2017年，广东省委省政府依托“广深高速”这条经济走廊，发布了《广深科技创新走廊规划》，增城成为这条科技走廊上的重要节点。
紧接着，穗莞深城际也开通了，增城与深圳都市圈正式迈入半小时生活圈，这是前所未有的时空体验。
正是这种“开放性”与“外部性”，让增城在湾区时代享有“广深会师地”的美誉。
02
广深同城，从缝合穗莞开始
面对这样的历史性机遇，增城会如何迎接？
最近发布的增城十四五规划，明确提出八字方针：融入湾区、联结广深。
这八个字，既是主动请缨，又是顺势而为！
根据广东省十四五规划，广深双城联动、比翼双飞是未来5年全省发展最大的主题之一。
双城联动，交界区域必有化学反应！作为广深两大都市圈的缝合区域，增城一定会有大变化。
广深要同城，穗莞之间首先要缝合。
种种迹象显示，广佛同城之后，穗莞同城也计上议事日程了。
从轨道交通来看，穗莞之间除了已开通的穗莞深城际，还有五条地铁要联通，分别如下：
从这个节奏来看，穗莞地铁的互联互通，很可能会超过深莞地铁。
要知道，广州地铁在同城化的能力上，遥遥领先深圳地铁。广佛地铁已经开通12年，而深莞地铁到现在还没有开通。
如此来看，穗莞同城，已势不可挡。
03
穗莞交界，广州院子夺冠
在此背景下，继广佛交界、深莞交界之后，“穗莞交界”已成为湾区楼市又一个炙手可热的新概念。
很多楼盘，凡是和“穗莞交界”扯上边，就能火上一把。
比如世茂泰禾广州院子，就是一个典型。
克而瑞2021上半年数据显示，世茂泰禾广州院子再次位居全市叠院成交的冠军。在楼市降温的当下，广州院子能有如此战绩，仅靠广州客肯定是不够消化的，深圳东莞客的涌入，贡献很大。
据悉，40%以上的房源都是深圳、东莞客买走的。
广州院子为何拥有如此高的外部性？
一个原因是“禁墅令”，导致叠院产品的供应日趋减少，上半年全市新增叠院供应仅555套，而成交量达1179套，严重供不应求，而且供求比逐年递减。这种稀缺效应，对深莞客户来说，肉眼可见。
另一个原因是“水位差”。
项目位于增城区增江板块，属于典型的“穗莞交界”区域，充分享受东莞和增城的价差优势。要知道，去年东莞楼市领涨湾区，导致增城与东莞在楼市层面出现明显的“水位差”。
这个“水位差”对深莞客群的吸引力，非常大，毕竟这可是中国一线城市的叠院资产！不到一套老破小的价格，就能拥有一套实用率200平+的院居大宅。
这样的大尺度院落，让人为之心动。
中国人对院子有一种根深蒂固的情结，历代文人墨客不知多少优美诗篇都因院子而生。
宋代大文豪欧阳修在《蝶恋花·庭院深深深几许》写道：庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。玉勒雕鞍游冶处，楼高不见章台路。
宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树……这是多少中国人的院子梦啊！
想象一下，住在中国一线城市的叠院中，出则繁华，入则宁静，可以信步闲庭，可以放空自我，可对酒赏月，可让小孩浇花种菜，可听鸟叫蝉鸣……
所有唐诗宋词里的浪漫画面，全在这眼前的院落里了↓
作为中国最强的「院子IP」，广州院子在产品方面自然有着极致追求。
为了最大程度复原关于传统院居生活的想象，广州院子深研家族院落文化礼序，汲取皇家宫殿形制与福州三坊七巷文化，也开创性地总结出了以“宅门”、“坊巷”、“院落”为代表的三大造园体系。
紫禁书院增江分院已经正式开放，作为故宫博物院的文化艺术体验空间，将通过故宫作品展、传统艺术文化教育、讲座论坛、艺术展览等方式，让业主在家门口就能近距离欣赏国宝级藏品，感受大国文化气韵。
在这里，孩子们还能在紫禁学堂中学习中国文化，世承文化礼遇。
在限购令、禁墅令日趋严格的当下，能在中国一线城市拥有一套大尺度的美丽叠院，实在是让人羡慕。
在此意义上，作为千亩大盘的广州院子，有望成为广深双城联动区域值得托付的理想居所，它凝聚着珠江三角洲山水人文的灵气，代言着粤港澳大湾区先进的生活方式，象征着中国人在建筑艺术上的文化自信。