广州发展苦“单中心”久矣！2023，请交给番禺来破局
广州的城市功能中，最牛逼的是哪一个？
答案是：流量能力。
海陆空枢纽的客货吞吐量，都是全国数一数二的存在。尤其是2022年，白云机场、广州南站、广州地铁的客流量，均位列全国第一。
但广州也有自己的缺点，那就是空间格局迟迟没有打开，资源高度集中在中心四区，导致所有人都往狭小的市中心跑，尤其是往天河挤。这给城市通勤带来巨大的”钟摆效应“，拥堵成为常态。
一言以蔽之，广州发展格局苦“单中心”久矣，人流迟迟无法疏散到周边。
如何破题？
人流是跟着商圈走的！广州决定从商圈规划开始破局。
01
广州要打开城市格局
番禺是最佳突破口
2021年7月19日，商务部宣布，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆率先开展国际消费中心城市建设，其中广州排名第三，且是五个城市中唯一个个非直辖市的城市。
紧接着，广州发布《广州市商务发展“十四五”规划》，提出要在全市范围内建设五个世界级地标商圈：
天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。
五大商圈各有特色，但未来三到五年来，只有长隆-万博商圈可为天河路-珠江新城分忧，为啥呢？
琶洲、金融城与珠江新城太近，即使搞起来，也起不到疏散人流的作用，白鹅潭最近引进了不少好商业，但都还在建设中，近三五年内还成不了气候。
眼下这三五年内，能帮广州打开格局的只有长隆-万博。
万博商圈 图源：广州番禺发布
一方面它本身的商业已经起来了，目前的商业体量已有10个天河城那么大，无论是体量、成熟度、集中度、现代化感，都仅次于天河商圈。
另一方面，它的区位独特，位于新中轴南端，商业凝聚力强，且脱离了一江两岸的藩篱，有助于疏解老城区的人流。
所以，广州把长隆-万博排到五大商圈中的第二位，是有根据的。
为了更好承接格局打开之后的人流，2023年新春伊始，番禺就火力全开，正在酝酿两场蜕变：一是商业升级，二是产业升级。
02
番禺蜕变：商业升级
2023年2月份，广州甩出第一批供地名单，一出手就拿出了压箱底的宝贝，它便是位于长隆-万博的197亿超级地块，将登顶广州总价新地王。
这宗地块包含两宗居住用地、一宗商务设施用地、一宗商业用地。据传，央企华润正在深度接触中，计划在此处打造一个万象系商业。
无独有偶，位于长隆地铁口的TOD项目，最近也传出要打造一个约8万方的K11 select，与珠江新城K11的体量相当。
而沉积已久的南站板块，也正在迎来商业大爆发：由新鸿基打造的、体量约86万方的广州环球贸易广场（ICC）正在建设中，南站版“花城汇”准备交付，粤海天河城运营的南站喜街已经开业……
与此同时，《番禺区汉溪大道北侧地块控制性详细规划》出炉，长隆欢乐世界将与南侧储备用地联动发展，建成开放式主题乐园，打造世界级的消费中心和旅游目的地。
长隆开放式主题乐园规划效果图
这些顶流商业要来，整个番禺都沸腾了！
番禺当然不缺商业，其目前的商业体量已超过10个天河城，而万象系+K11+ICC给番禺带来的，绝非只是量变，而是一次质变：整体商业档次的升级。
熟悉商业地产的人都知道这三个商业体的号召力，其所到之处，往往是全球精奢商业的扎堆地。这意味着，今后广州人也许不用去天河，去万博也能买到国际一线大牌的商品。
从来只有人等商业，没有商业等人的，两大精奢商业几乎同时登陆番禺，传递出一个重要的信号：
经过20多年的发展与沉淀，番禺的收入水平与消费力显著提升，这里完全撑得起高端商业。
与此同时，商业的升级，又会推动万博片区档次感的升级，从而吸引更多外区居民来消费与生活。
番禺将不再只是番禺人的番禺，还会成为广州的番禺、大湾区的番禺。
03
番禺蜕变：产业升级
与商业升级几乎同时的，还有产业升级。
在广州，说到新经济，很多人首先想到的是天河与黄埔。但其实，番禺也很厉害的，在科技圈很有影响力。
比如，根据胡润发布的2022年全球独角兽排行榜，大湾区排名第一的独角兽企业，就是来自广州番禺。
想不到吧？大湾区排名第一的独角兽企业，居然不在深圳，而在广州，而且是朴实无华、不爱吹牛的番禺。
番禺上榜的这家独角兽，叫做希音（Shein），目前估值已经达到4000亿元，是中国第三大独角兽企业，仅次于抖音和蚂蚁集团。去年年底，这家企业正式搬到万博办公。
而且，番禺可不止一个独角兽，它还有一堆👇
如上所示，排名第1的希音（电商），排名第2的广汽埃安（新能源汽车），排名第11的小鹏汇天（航天），排名第12的探迹（人工智能应用于企业服务），全部来自番禺。
小鹏汇天旅航者X2 图源：番禺融媒
以一区之力，占了全市21%！TOP3阵营中有两个来自番禺！
而且，这些说的还只是增量，要说存量，番禺也是顶呱呱的。
中国最大的互联网语音平台提供商——欢聚集团，全国最大的游戏直播巨头——虎牙，以及携程华南总部，都早已在番禺扎根。
以前大家在比较番禺和黄埔的时候，总喜欢拿产业来说事儿，觉得黄埔都是高新科技，番禺产业太传统。
但现在，谁还敢说番禺没有高科技、没有new money？
老铁们，是时候重新认识番禺了，不要总是以老眼光看世界啊。
04
番禺蜕变：人口升级与楼市升级
大家知道，衡量一个片区是不是有档次感，一个就看商业档次，撑得起高档商业的地方，那必定是有钱人出没的地方，没人敢轻视。
另一个就看产业层次，有高收入就业岗位的地方，那必定是高端人才扎堆的地方，没人敢小看。
眼下的番禺就正在进行商业与产业的同时升级，“十年磨一剑”的万博，终于到了蜕变的关键节点。而蜕变之后，则会带来人口升级与楼市升级。
简单回顾一下番禺楼市的买家迭代史。番禺楼市的第一批买家，主要是地缘客。
别看番禺老被人称为“刚需”，历史上它可一直是富庶之地。“南番顺”的说法了解一下，这里可是珠江三角洲最早富起来的地区。
这说明番禺在划入广州之前，人家就已经有着强大的本土经济，对广州中心城区的依赖度不高，这和黄埔、南沙、花都、增城、从化等依赖广州输血的卫星城都不同。
第二批买家呢，当然是从天河、海珠“划船”过来的新广州白领。
十几二十年前，他们都是刚毕业的小白领，越秀、天河他们买不起，退而求其次，只能到番禺置业成家。白天在天河奋斗，晚上回番禺睡觉，“睡城”的名号就是这么来的。
第三批买家分为两部分，一部分是在番禺成长起来的新中产，过去20年，他们和这座城市共同成长，不少人积累了财富，现在也到了他们改善居住、置换房产的时间。
另一部分则是从中心城区过来的优质买家，他们到番禺主要是为了改善居住环境。和当年到番禺的小白领不同，他们都是手握重金的改善型买家。
作为广州城建的先行者，越秀地产早在11年前就进入番禺，以“开荒牛”的姿态，在大学城连夺9地，成功开发了越秀·星汇文华、越秀·星汇文瀚等优质项目。
近几年，越秀地产又将目光转向风头最盛的南大干线，在沿线打造了越秀·和樾府、越秀·瑞麓府、越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府、万博CBD的里仁洞旧改等多个项目。
并在大学城二期打造了广州首个国际人文住区。