连超四城之后！珠海的“中心”在哪里？
在粤港澳大湾区这样一个世界级城市群，可以说每一个城市都身怀绝技、各有神通。
广深港澳四个城市大家都很熟悉了，但我建议大家特别关注一匹快速突围的黑马，那就是：珠海。
原因无他：它是最近五年大湾区上升最快的城市，没有之一！
2022年，珠海GDP达4045.45亿元，近五年来一口气连超江门、湛江、茂名、中山等四个城市，超车速度惊人。（数据来源：珠海市统计局）
再来看人口，从2010到2020年，珠海常住人口从156万增至244.96万人，净增88.9万人，增幅56.9%，增长率排名全国第二，仅次于深圳。（数据来源：第七次全国人口普查）
在城市能级大跃升的背景下，珠海的空间格局也在发生一场前所未有的焕新运动。
大家知道，珠海传统的市中心主要在拱北、吉大等老香洲片区，但随着时间的推移，老香洲的基础设施、城市面貌不断老化，已经无法承载珠海日新月异的产业格局与人才引进。
在此意义上，珠海迫切需要效仿上海浦东、深圳前海，打造一个城市新中心，来承接珠海新的雄心壮志。
于是，一场轰轰烈烈的造“心”运动在珠海拉开帷幕！
01
珠海的“心”，应该在哪里？
这个新中心，应该在哪里？或者说，什么样的地方，才有资格代表珠海的“心”？
对此，新加坡“规划之父”刘太格给出了他的答案。
2014年，由刘太格领衔规划的《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》，为珠海描绘了一个“一核、两心、六片”的城市结构。
其中，“一核”就是以鹤洲新区为城市中央商务区，“两心”则指香洲、金湾，远期将发展为城市的两个副中心。
为什么选择鹤洲新区来造“核”？
在刘太格看来，“珠海城市发展的轴线较长，人口居住分散，交通并不方便，而鹤洲是连接东西部的中心位置，是珠海的‘小曼哈顿’。”
以下是珠海地图，中山坦洲就像一只楔子“插入”珠海，导致珠海东西部呈现出“一个扁担两头挑”的格局，而在鹤洲建设新中心，就可以承接好东西部的断裂感，促进城市融合发展👇
珠海行政区划示意图
接下来的剧情大家都知道了，政府把这场造“心”运动的主场，锚定鹤洲新区，志在将其打造为珠海城市新中心。
那么，鹤洲新区具体在哪里呢？
根据珠海市公共资源交易中心发布的《珠海鹤洲新区总体发展规划采购项目招标公告》，鹤洲新区陆地总面积约235平方公里，含鹤洲片区、洪保十片区（洪湾保税十字门）、万山三个片区👇
通过上图可以看到，鹤洲新区北接珠海老城区，南与横琴新区一水之隔，东临澳门特别行政区，西与金湾、斗门等新区相接，正处珠海市几何中心，以及新老板块交界处，是建设城市新中心的理想选址。
从生态禀赋来看，这里坐拥珠江口黄金水岸，适合打造现代化的滨水新城，这与广州、上海沿江河生长的发展逻辑有着异曲同工之妙。
更关键的是，在过去很长一段时间，政府把这里作为主城区的战略留白地，一直没有大规模开发，为今天的发展预留了大片可用土地，实在是有先见之明。
02
珠海造“心”，绝非纸上画画
而是真金白银地在干
在这样一块宝地造“心”，珠海准备怎么做？
这个问题，刘太格也认真思考过，他指出，尽管鹤洲CBD是从零起步的，但从新加坡的经验来看，在这样的土地上建设CBD是完全可行的。“关键在于完善的交通设施、足够的人口以及一定的产业规模。”
他不仅肯定了鹤洲可以打造CBD，还提出了解决方法，就是重点发展交通和产业，不断吸引人气。
2018年，港珠澳大桥通车，珠海成为内地唯一与港澳双城同时陆路相连的城市。而鹤洲新区的“洪保十片区”，就处于大桥珠海端第一个货车落脚点，是港珠澳大桥经贸新通道的咽喉要塞。
至此，鹤洲新区可以通过港珠澳大桥以及在建的深中通道等主要通道，快速通达港、澳、广、佛、深等城市，完美融入湾区生活圈。
其他交通基础设施也在迅速建设中，珠海中心站（鹤洲）高铁枢纽站将于今年启动建设，加上邻近的口岸和机场，未来从这里出发，可以畅达全国。（来源：南方+）
双向8车道的南湾大道预计2023年6月底双向通车，连接老城区的黑白将军山隧道也将于年内通车，“鹤洲速度”清晰可见。（来源：珠海特区报）
产业方面，2021年9月，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发布，横琴被定位为大湾区产业新高地，与之一水之隔的鹤洲新区，也有了全新的定位：
横琴粤澳深度合作区联动发展区、港珠澳大桥经济集中承载区、粤港澳三地海洋经济发展合作示范区。
有了明确的产业定位，鹤洲新区迎来产业大爆发。2022年，鹤洲新区生产总值增长2%左右，高技术制造业、装备制造业、先进制造业占工业增加值比重分别为81%、73%、62%，均高于全市平均水平。（来源：南方+）
商业方面，今年1月3日，国际商业巨头华盛奥特莱斯，宣布与珠海万科达成战略合作意向，将在珠海新中心（鹤洲新区）打造珠江西岸首个奥特莱斯购物中心，有效填补片区商业空白。
据统计，奥特莱斯莱斯平均客流量为2-3万人次/天，市场辐射半径高达100公里，一年可虹吸超千万消费群体，简直就是个超级流量利器！这意味着珠海新中心不仅会辐射珠海，还会辐射整个珠江西岸。
此外，澳门餐饮协会也有意向进驻珠海新中心，有望链接到澳门大大小小1300多家美食餐厅。
教育方面，首都师范大学都会四季幼儿园已确定进驻，将坐落于珠海新中心核心区，该校区将由首都师范大学管辖，资源非常优质。
可见，珠海造“心”，绝非纸上划划，而是真刀实枪、真金白银地在干。
03
珠海新中心核心区登场！
这里是珠海版“珠江新城”
城市发展是一种非均衡的艺术，因为非均衡，才有了中心。
在235平方公里的鹤洲新区，珠海又将选择哪里发挥聚集效应呢？
大家知道，鹤洲新区主要分为三个板块：洪保十片区、万山片区、鹤洲片区。
其中，万山片区是特色发展区，重点发展海洋经济；
鹤洲是战略拓展区，重点打造高铁新城和港珠澳大桥经济拓展区；
“洪保十”则是核心发展区，是整个鹤洲新区的起步区，重点打造城市新中心、与粤澳深度合作发展区隔水相望的国际化中央商务区。
从上图可以看到，“洪保十”片区也是三大板块中距离横琴最近的，是横琴资源外溢的第一站，同时还与珠海老城区无缝对接，把这里作为发展重心，再合适不过。
观察广州珠江新城、上海陆家嘴等CBD可以发现一个共同点，那就是颗粒度非常细，仅仅几平方公里的土地都会划分出多个功能单元。
为了保证“洪保十”片区的高质量发展，规划也将它细分为若干功能模块👇
可以看到，整个“洪保十”片区被分为新中心核心区、综合保税组团、通关物流组团、十字门北岸组团、洪湾组团等多个板块。
其中，十字门北岸组团主要承担会展功能，综合保税组团主要承担保税区功能，新中心核心区是总部经济集聚区，其定位非常明确，要做中央商务区，成为珠海的城市新封面👇
“洪保十”片区与横琴粤澳深度合作区隔河相望
图源：珠海传媒集团 李建束/摄
在此意义上，新中心核心区之于“洪保十片区”的意义，相当于广州珠江新城之于天河，前海之于南山，陆家嘴之于浦东。
既然号称珠海版珠江新城，产业必须拿得出手！
最近几年，新中心核心区已汇聚多家大型企业的总部，包括民企巨头——正威科创中心、特大型央企——中铁建和中电建的总部、全球最大的物流公司——意大利维龙华南总部等多家巨头企业，产业号召力不言而喻。
此外，中油能源总部、华发研发中心、海琴湾广场、南航培训中心、整合国际广场、葆力控股总部等一众企业总部和重点项目，也集中在这个板块。
通过以下示意图，大家感受一下珠海新中心核心区的总部经济集群👇
如此密集的大企业总部，在整个珠海，它说第二，没人敢说第一，其首位度之高，有如珠江新城之于广州、陆家嘴之于上海。
04
城市之间是有“时差”的
如果错过珠城与前海，别再错过这里
珠海新中心的崛起，对珠海来说将是一次脱胎换骨的变化。这既是产业的机遇，也是楼市的机遇。
纵观广深佛莞的发展历程，不难发现，城市新中心一旦崛起，就会把旧中心甩得远远的。
以广州为例，2010年以前，作为城市新中心的天河，相比越秀老城并无太大优势，但随着珠江新城的崛起，天河房价显著超越老城区，成为广州楼市的天花板。
眼下的珠海新中心核心区，就像10年前的珠江新城，正处在经济和楼市的爆发前夕，含苞欲放、一触即发。
不过，这个核心区对住宅用地的出让十分克制，整个板块的住宅项目极少。开发商如果没有敏锐的市场洞察力，很难站稳脚跟。
幸好还有慧眼识珠的万科，提前在核心区提前布局了两大项目——琴澳传奇、都会四季。
因为这里的产业最强，能够将高端人才吸附在周围，从北上广深CBD的经验来看，距离总部企业越近，楼价就越高，优质企业对楼市的带动效应是非常显著的。
以下是广州CBD珠江新城以及周边地区的房价情况，可以发现，总部企业最集中的珠城中区，也是整个片区房价的制高点，其他片区只是配角👇
如上所示，与写字楼越近，楼越贵！
在此意义上，万科将两大项目均布局在珠海新中心核心区，无疑是对珠海城市发展逻辑的一种深刻洞见、一次提前占位。
而且，两个项目背山面水，生态资源良好，与横琴新区近一水之隔，既可享受高质量滨水生活，又能无缝承接横琴资源外溢。
写到这里，不得不感叹，城市与城市之间，其实是有“时差”的。
眼下的珠海，像极了十几年前的广深，城市格局正处于从旧中心到新中心的关键节点。这个阶段，虽然会有一些不适应，但更多的是机遇，既有产业的机遇，也有楼市的的机遇。
所以，懂的人自然懂，如果十年前你错过了珠江新城与前海，那么现在，你还有一次珠海新中心的机会。
这就是大湾区的魅力，不仅产业流动，机遇也在流动。
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