房屋漏水，业主是否可以拒缴物业费？

入住小区后，不少业主都会发现小区存在配套设施不完善、房屋漏水等糟心事，部分业主往往会以拒缴物业管理费的方式来表示不满。那么，物业管理存在瑕疵，业主是否能拒缴物业费呢？

近日，来宾市兴宾区人民法院顺利调解了一起因房屋漏水而拒缴物业费所引起的物业纠纷。

基本案情

2016年6月，来宾某物业公司与业主李某签订了《物业服务管理合同》，约定由该物业公司对小区提供物业管理服务，业主按建筑面积向物业公司交纳物业管理费。2018年5月前，李某一直按合同约定交纳物业费，之后因房屋漏水导致区入户柜子整体受潮并出现大面积的霉烂，李某多处找房屋开发商及物业公司反映均无果，一气之下决定拒缴物业费。

2022年4月7日，物业公司一纸诉状将李某告至兴宾区人民法院，诉请李某支付2018年5月至2021年11月所欠的物业费用6059.40元，并诉请李某支付违约金20415.43元。

案件审理

承办法官王勇审查案件后认为，本案中被告并非恶意拖欠物业管理费，而是对房屋漏水问题久拖未决而对物业公司产生不满，进而通过拒缴物业费的方式表示抗议，只要帮助当事人解决当务之急，该案是可以调解的。

在深入调查分析双方发生纠纷的原因后，法官召集双方进行调解。调解过程中，物业公司与业主双方情绪较为激动，互相指责，导致调解一度中断。

法官适时调整调解方案，将双方分开调解，认真倾听当事人诉说，极力稳定当事人情绪，并从情、理、法三方面去进行深入分析，劝说物业公司换位思考，引导其对业主遭遇产生共情；另一方面，法官耐心跟业主说理释法，表示双方签订的案涉合同系当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，如果认为物业公司提供的服务存在瑕疵，可以通过协商解决。

经过法官的不懈努力，双方矛盾有所缓和，物业公司表示业主的维修费用可以从物业费中予以抵扣，业主亦表示其会在限期内补缴相应物业管理费，双方最终达成和解意见，物业公司向法院申请撤回起诉。至此，一起针锋相对的物业纠纷案结事了。

物业纠纷涉及民生、关乎民情，涉众面广，如处理不当，物业管理行业的健康发展将受到影响，从而产生不良社会后果，须引起重视。

本案纠纷产生的原因，并非业主恶意拖欠物业费，而是出于其房屋漏水问题未得到解决的无奈之举。

案涉房屋所在小区早已过保修期，且业主已向物业交纳房屋物业维修资金，应该由物业公司负责维修、维护并帮助业主解决漏水问题、做好防水工作。

事实上，部分小区开发商遗留下来的房屋质量问题、配套设施不健全及销售时做出一些虚假承诺等历史遗留问题，导致物业管理对象先天不足，后续物业服务难度加大。业主大多将责任归咎于物业公司，并通过拒缴物业管理费用以示不满，加剧了物业公司与业主的紧张关系，实非解决问题的有效办法。

对此，法官建议业主应理性维权，出现房屋质量问题，如是设计存在漏洞，应找开发商解决；若为房屋质量问题，则由施工单位解决；如果开发商和施工单位都找不到，并且已向物业交纳房屋物业维修基金的情况下，可找物业公司解决，物业公司应该全权负责维修、维护并帮助业主解决问题。

同时，业主要提高举证意识，保存和收集对自己有益的证据，在诉讼中做到有理有节有据。

@广西高院

来源：来宾市兴宾区人民法院编辑：徐凤霞审核：卢光艳

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