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租赁期间涨租金 租客起诉 房东反诉
租赁期内
出租人应按照租赁合同约定收取租金
不能随便涨价
但如果合同约定
“租金根据市场波动进行适当调整”
房东欲涨租金
承租方不同意时
合同该如何履行？
造成的经济损失由谁承担？
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01租金协商未达成一致，诉至法院
2021年12月，米翔将位于阳朔县一门面出租给赵连销售土特产及旅游产品。双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为4年，第一期为2022年1月至2024年1月，租金7万元；第二期为2024年1月至2026年1月，租金根据市场波动进行适当调整，涨减幅度以双方商量结果为准。
合同签订后，赵连支付了4.5万元租金和履约保证金1万元，对门面重新装修并运营。在此期间，双方相安无事。
直至2023年12月，赵连与米翔协商第二期租金事宜。由于赵连不同意涨房租，米翔提出终止合同，并要求赵连将门面内物品全部清走。
赵连表示，合同期限还有两年，如不能正常营业，其在门面堆积的土特产将处于滞销状态，所以拒绝腾退。
双方多次协商无法达成一致意见，米翔遂将门面锁上，明确表示不再履行合同。今年1月，赵连诉至桂林市阳朔县人民法院，要求米翔继续履行合同，并赔偿其停业期间的经济损失。
米翔向阳朔法院提起反诉，请求法院判令解除房屋租赁合同；赵连支付第一期剩余租金2.5万元，并按每日400元标准支付房屋占有使用费。
米翔称，双方在协商第二期租金时，同路段的铺面租金已大幅度上涨，他依照房屋租赁合同的约定按市场价格上浮租金，但是赵连没有同意，且赵连一直没有支付第一期租金中尚欠的2.5万元。因此，他不愿意继续履行合同，要求赵连清空屋内物品，但赵连不予理会，将其用于销售的商品及相关物品堆放于门面内，导致门面再次出租受阻。
02房东承担违约责任，租客支付租金及房屋占有使用费
阳朔县法院审理后认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属于有效合同。根据民法典的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格确定。租金虽为租赁合同不可或缺的重要组成部分，但在对租金未进行明确约定的情况下，仍可结合交易习惯和市场价格等方式确定，不影响房屋租赁合同的成立及继续履行。故米翔在双方对租金未达成一致意见的情况下，将门面锁上，以其行为明确表示不再履行合同，即单方解除合同，不符合合同解除的法定条件。
米翔终止履行房屋租赁合同的理由不成立，已构成违约，应承担相应的违约责任。阳朔县法院指出，根据双方提供的证据，赵连提交的门面装饰装修损失的收据与付款记录的时间、收款人、金额等信息不吻合，且大部分物品可拆走再次利用，此项主张不予支持。赵连提出米翔每日按800元标准赔偿其经济损失，但未提交证据证实店铺实际营收情况，且土特产等商品可继续销售，法院酌定以租金为标准，由米翔向赵连支付违约金1.75万元，退还履约保证金1万元。
米翔主张租金及房屋占有使用费，对此，阳朔县法院认为，双方在履行房屋租赁合同期间，赵连尚欠租金2.5万元，赵连辩称该项租金米翔同意免除，但未能提供证据证实。对于赵连提出免除租金的主张，法院不予支持。鉴于2022年尚处疫情期间，法院依政策酌情减免赵连部分租金，赵连还应支付租金7500元。
此外，双方在签订合同时没有对第二期租金进行明确约定，均存在一定的缔约过失责任。赵连用于销售的商品及物品尚存于案涉门面中，实际占有案涉门面，法院酌定赵连向米翔支付房屋占有使用费4257.53元。
阳朔县法院作出一审判决：米翔向赵连支付违约金1.75万元，退还履约保证金1万元；赵连向米翔支付租金7500元及房屋占有使用费4257.53元。
判决生效后，双方各自按照判决履行完毕。（文中人名均为化名） 03法官说法
法律链接
民法典第7条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
民法典第509条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
民法典第563条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。