全美房产城市市场分析报告：【第1期】尔湾市Irvine

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尊敬美地置业贵宾：

从今天起美地置业将把全美各主要房产市场做城市分析报告；全方位，多角度地深入剖析当地房产市场。以最新最权威的数据分析帮助大家更准确有效地选房购房。全美城市房产市场分析报告主要涵盖多个方面的统计数据，其中包括地理位置、社区治安、学区情况、居民收入、房价走势、销量分析、主要房龄、灾害风险等等。

今天城市市场分析报告第一期我们首先来到广受关注的南加州-尔湾市Irvine.

地理位置

尔湾市Irvine位于南加州橙县，地处大洛杉矶地区的东南部，距离洛杉矶市中心约1小时车程。 尔湾市成立于1971年，占地约170平方公里,。总人口约24万，其中将近40%的居民为亚裔。

周边城市及区域分析：尔湾位于橙县中部偏南，周边主要城市市场包括北部的高收入白人城市约巴林达、两个海滨豪宅城市新港海滩和拉古娜海滩、以及尔湾以东的亚利索维耶荷和森林湖市。

城市治安

根据美国犯罪报告中心的统计数据显示-尔湾地区为全美治安极佳城市之一，犯罪风险极低。

学区分析

尔湾的公立教育系统多次荣获全美及加州最佳教育系统。最新加州学术表现指数显示，尔湾市公立学校学生的API平均分达到921分。除一小部分学校被划入塔斯汀联合学区外，尔湾市隶属于尔湾联合学区。辖区内学校荣获加州杰出学校称号48次，荣获全美蓝丝带学校称号13次。学区内几乎95%的学校在GreatSchool.org的评分都在9-10分之间（如图）。

小学：共计25所（如图），基本都是9-10分高分顶级公立小学，多次获得全美蓝丝带学校和加州杰出学校称号。

初中：共计8所，GreatSchool.com评分为10分，具体学校及网站如下：

Jeffrey Trail Middle School

www.iusd.org/jt

Lakeside Middle School

www.iusd.org/LA

Plaza Vista School

www.iusd.org/PV

Rancho San Joaquin Middle School

www.iusd.org/RA

Sierra Vista Middle School

www.sierravistams.org

South Lake Middle School

www.southlakems.org

Venado Middle School

www.iusd.org/VE

Vista Verde School

www.iusd.org/VV

高中：隶属尔湾联合学区的有5所，其中University High和Northwood High多次荣获全美蓝丝带学校称号。具体学校及官网如下：

Irvine High School（IUSD）

www.irvinehigh.org

Northwood High School（IUSD）

www.northwoodhigh.org

University High School（IUSD）

www.universityhighschool.org

Woodbridge High School（IUSD）

www.woodbridgehigh.org

San Joaquin High School（IUSD）工读学校

www.iusd.org/sjhs

Arnold O. Beckman High School （TUSD）

www.tustin.k12.ca.us/beckmanhs

居民收入统计报告

尔湾市的居民年收入无论以家庭总计还是个人计算都远远超出加州平均水平，尤其是家庭可支配年收入达到7万美金以上使得尔湾达到高收入富裕城市。

房价走势

我们列出2000-2015年近15年的三房、四房以及所有户型的房产销售价格走势，可以看出在2008-2011年全球金融危机时期尔湾房价出现过大幅下跌，直至2012年开始稳步复苏至今，整个尔湾地区的房产市场没有出现过房价大起大落，属于较为健康的地区市场。

单价分析

这张房产的每平方英尺的单价走势图我们可以看的很清楚，在尔湾，不论是3房还是4房又包括绿色线的所有房产，长期保持一致的走势，说明在衡量房产是否高估和低估的时候，美国人用的是每平方英尺的数据。在2008年的全球金融危机，从最高的448每平方英尺下降到320，下跌幅度接近了30%，而4房的最高400，跌到320，只跌去了20%，可见尔湾的4房是最抗跌的物业类型

销量统计

我们之所以选取了销售套数这个数据，可以从几方面来理解，其一，尔湾是一个非常高活跃的市场，常年的销售套数保持在500-1000套，其二，我们可以看出，每年的10月开始的季节一直到次年的2月销售的套数都是萎缩的，这点上验证了我们说的淡季周期的说法。

中间要价统计

尔湾地区的房产平均估价按颜色深浅显示如图：

房龄统计

尔湾建市于1970年代，城市内几乎95%的现有房产建造于1970年之后。上世纪70-90年代为两个房产开发高峰期，到了上世纪末1995-1998年又出现一个小幅增长期。到了2000年以后由于可开发土地稀缺，房产新建速度逐步放缓。

自然灾害风险报告

洪水：根据美国联邦紧急事务管理署洪水控制中心的官方报告显示-在未来至少500年内，尔湾都不存在发生洪水灾害的风险。

飓风：美国海洋及气候管理属飓风研究中心的历史数据显示-尔湾属于基本无飓风灾害区域。

龙卷风：美国海洋及气候管理属风暴预测中心的历史数据显示-尔湾区域发生龙卷风的可能性为极低。

地震：50年内尔湾出现强烈震感地震的可能性仅为10%左右（如图）

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