小区最低物业费1毛8分？对此你怎么看？

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老旧公房小区最低物业费1毛8分？

物业费低，收缴率不高，如何破解？

政府补贴机制，何时到头？是否需要退出？什么时间节点退出？

如何提高居民满意度，带动物业费的收缴率的提高？

如何提升老旧小区物业管理的服务水平？

如何建立健全的考核方式？

是否需要引进第三方评估机制？

……

日前，一场激烈的头脑风暴开展——9月17日，《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》绩效听证会举行。

正处于第三轮“物业管理共建” 

据了解，闵行区自2010年开始，对2000年前建造的老旧公房小区和早期市区动迁到闵行的外区动迁房小区实施“物业管理共建”，目前已实施到第三轮。本轮从2019年4月30日开始，到2022年4月29日结束。

早在2008年，区人大代表钱天信于就老旧公房小区物业服务不到位、社区环境差、居民投诉率高、物业费收缴率低等问题提出过书面意见，闵行区房管局也从2008年开始研究解决如何激励老旧小区物业企业提升服务水平的方案，以此回应解决人民群众的需求和关切。

区委、区府下发了《闵行区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）实施意见》（闵府办发〔2018〕39号）和《闵行区关于加强“党建领航红色物业”建设的实施意见（试行）》（闵委发〔2018〕50号），积极打造党建引领下，社区各方参与的小区共建治理模式，形成共建共治共享的社区治理格局。

同时，为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，区政府又修订完善了《闵行区老旧公房小区物业管理共建实施意见》，对前两轮共建中存在的问题进行了改进，增加了街镇对共建资金使用的主动权和对共建企业的淘汰力度。

共建对象

物业共建的老旧公房小区包括产权是市、区房管局名下的直管公房和企业自建租给单位职工的系统公房以及直管公房和系统公房出售后的售后公房。

共建范围

对直管公房、系统公房、售后公房小区（以下统称“公房小区”），混合型小区（公房与商品房共存，但公房户数或面积均超过60％）及外区动迁房小区（本区早期安置外区居民的动迁基地及世博动迁项目）等三类小区全面纳入共建范围【本区农民动迁房小区由各街镇（莘庄工业区）自行纳入属地共建考核范畴】。

共建内容

对符合共建条件的小区，采用资金奖补、物业共建的方式，完善居民区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业共同参与的“三位一体”协商共建机制，推动各方力量积极参与社区治理，促进物业企业做好物业服务工作，提升物业服务专业化、规范化水平，巩固“美丽家园”创建成效，建设“安全、整洁、文明、有序”的小区，不断提高人民群众的获得感。

奖补标准

从全市来看，其他区都建立了老旧公房小区物业资金奖补政策，奖补标准基本在0.3元/平方米/月左右，实施至今，闵行处于居中水平。

1.公房小区和混合型小区按一般不超过0.3元/平方米/月标准奖补；

2.外区动迁房小区按一般不超过0.15元/平方米/月标准奖补；

3.1万平方米以下小区按一般不超过1元/平方米/月标准奖补（如零星小区合并为一个物业管理区域，其各个单体有独立围墙和门卫秩序维护员，且面积小于1万平方米的纳入本档）。

且有考评机制：考评得分为70-100分之间的给予相应资金奖补，得分在70分以下的取消本次物业共建考评奖补资格（具体详见下表），考评分数小数点后忽略不计。

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人大代表怎么说？

钱天信：应该考虑物业共建项目这个政策应该有退出的时间节点。物业共建项目自2010年执行到现在已经三轮，共10年时间，通过政府财政资金补贴，以及各类专项资金相继投入，促进了老旧公房小区硬件建设，也推动了物业管理不断完善和物业服务质量不断提升。经过调研以后，我们了解到，整个物业费用调整过程中，2012-2014年通过政府政策注入以后，从最低标准一直到8毛钱，比如困难小区，或者商品房小区都没有达到这个标准， 甚至低于这个标准。

建议：一，政府相关部门应该着手思考物业共建项目如何退出？二，一旦退出，又如何完善物业管理费用的正常调节机制？三，进一步提升物业公司的物业服务质量，保持和完善现有的考评体系，促进物业公司和业主的良性互动。四，加强对业主的宣传，促进业主依法依规按时缴纳物业费用，以及遵行市场规则合理调整物业管理费用。   

陈国武：我来自莘庄的陈国武，我对这个政策相当支持，因为共建政策实施以后，对物业服务能力提升起了很大的作用，物业企业能够切实履行自己的职责。老旧小区年代久远，最早的是50年代开始，一直到现在，老旧小区的特点是时间长、公房陈旧，特别是90年代开始有大量的动迁房，那个时候由于资金匮乏、材料短缺，所以造成许多市政建设加快，动迁不断增多，安置房跟不上动迁，许多安置房是匆匆上马，造成许多安置房存在着质量通病：渗、漏、泛、堵、壳、裂、锈等等。

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社会公众怎么说？

物业企业代表洪梅：共建补贴至今一向是以奖代补，目前执行的是2019年颁布的新的执行办法，我们管理的小区也经历了三个版本的政策，我们作为符合补贴范围的小区，我们有各项考核、各项入门条件，我们旨在优化小区管理水平，能有效改变小区因物业收费低，或者收缴率目前低（以后会高）这样的情况，慢慢提升小区服务品质，从而改变目前老旧小区面貌。 

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专家怎么看？

上海市物业管理事务中心的蔡文宸：这次共建目标是缓解质价不符导致社区居民日益提高的居住生活需求和小区物业服务水平长期滞后之间的矛盾。

2019年市房管局指导下，市房地产估价师协会、市物业协会研究制定评估管理规范和评估技术规则，培训考核一批专业评估人员，已经有12家评估机构在市房地产估价师协会备案。2019年起全市开展物业服务价格评估及小区物业费调价试点工作，截止到2020年7月底，共有348个小区成功调整了物业服务收费价格。

奉贤区财政局绩效科科长吴蓉：首先需要肯定的是闵行区老旧公房小区物业管理共建政策高度关注民生，符合人民群众对美好生活向往的需求大方向，符合上海市对小区物业管理的发展要求，也符合闵行区规划所提出的具体目标。

三轮政策已经历时十多年，我们区人大房管局、政研室、财政、审计先后对政策实施情况进行了相应报告评估、评价及审计，所反映的问题其实是高度聚焦和一致，可以说物业管理共建政策在一定程度上是改善了物业管理的服务水平，提升了物业管理满意度，但整体绩效水平一般。

上海厚贤科技咨询有限公司董事长张燕：我们一直在提质价相符，质是什么？价是什么？它的背后是什么？也就是什么样的质，对应什么样的价。我们一直说性价比要高，从绩效的角度，花多少钱办多少事情，现在并没有明确的多少钱对应多少事情，这两个问题值得思考和解决。

对此你怎么看？欢迎给我们留言

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记者：李逸

编辑：李逸

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