【连载】房子漏水、暖气不热、车辆被划，找谁修?

物业服务不满意，能不能不交物业费？

业委会不合程序，业主如何监督？

房子漏水，暖气不热，电价过高，车辆被划，哪些情况该找物业公司？

我帮您

从本周起，安小居为您精心挑选新鲜热乎的物业诉讼案例，让我们和“市民王先森”一起，看看法院怎么处理这些天大的小事！

房子漏水找谁修？

一看保修期，二看服务合同！

案例一

一天，市民王先生发现自家的房子由于公共管道漏水造成房屋漏污水，立即向小区的物业公司报修。物业公司接到报修后来到王先生家中查看、拍照，但没有维修。

两个月后的某天，某施工单位来到王先生家中，对漏水墙面进行了维修。由于墙体浸泡时间过长，修理后几天，王先生发现原来漏水的地方壁纸脱落，墙上还出现了水花印迹，长出黑毛并有异味。业主报修后，物业公司又来到家中进行了拍照，并带走部分壁纸做样品，但后来没有进行维修。

王先生气不过，一纸文书将物业公司告上了法院，要求物业公司支付壁纸材料费、房屋墙体损坏费等共计6万元。

法院判决：

根据建筑及建设工程质量的相关法律规定以及王先生入住时间来计算，房屋内公共管道漏水问题仍在开发商的保修期间，应由开发商来处理，物业公司不承担相关责任。

王先生不服，再次向法院提出上诉，法院调查发现，王先生与物业公司签订了《物业管理委托合同》，其中约定，委托物业公司管理的住宅小区的结构、设施、设备应达到国家验收标准、要求，如存在质量问题，按以下方式处理：1、业主负责督促承建商返修或委托物业公司返修，业主承担委托返修费用；2、业主委托物业公司负责督促承建商、供应商履行在保修责任期内的承诺和相关义务。

法院判决：

根据王先生和物业公司签订的《物业管理委托合同》，王先生要求物业公司承担赔偿责任缺乏法律依据，法院驳回上诉，维持原判。

案例二

某天，市民王二先生入住某小区，并签订《物业管理公约》。王二先生入住后发现墙面漏水，屋外地面凹陷，下雨时雨水倒灌，并由于漏水和雨水倒灌导致房屋及家具受损，要求物业公司进行修复并赔偿其损失共计1280元，但物业公司以王二先生未交物业费为由拒绝维修赔偿。

法院判决：

根据王二先生与物业公司签订的《物业管理公约》，物业公司服务管理范围包括小区共用部分共用设施设备，王二先生作为被服务的业主，发现房屋出现漏水，并提出造成漏水的原因及地点均在物业服务范围内，要求物业公司按照其公约约定履行维修义务，而物业公司并未查找原因或采取任何补救措施，亦未向房屋开发企业反映问题，致使业主反映的问题无法得到反馈或解决、财产受到损害，应当依法承担赔偿责任。

同样遭遇房屋漏水

王先生和王二先生上诉的结果却不同

为什么呢？

敲黑板！划重点！

首先是保修期的问题。根据建筑行业的相关法律规定，房屋建设单位（也就是开发商）应当在房屋保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期自交付使用之日开始计算。

房屋的地基、主体结构保修期限为设计文件规定的合理使用年限；

房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；

电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年(链接2015年12月2日《<北京市建设工程质量条例>——北京史上最严法规》)。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

此外，针对漏水重灾区房屋外窗，北京也专门出台相关文件(链接2015年9月29日《外窗施工管成这样，您放心了吗？》)，规定外窗工程最低保修期为2年，外窗防渗漏最低保修期为5年。

     在发现问题申请维修的时候，我们首先应该看是否在保修期内，找对责任人，才能快速解决问题。

其次是合同条例的运用。业主入住之初会与物业公司签订物业服务合同，其中会规定服务起止时间、服务范围和方式，它可以有效划定职责，保护双方利益，所以签合同的时候，一定要看清细则，千万不要任性地大笔一挥哟。

       还要提醒物业服务企业。即使房屋质量问题发生在保修期内，您也不能一推到底，觉得这是开发商和施工单位的责任，与自己毫无关系，毕竟咱在小区里为业主服务，该积极帮业主联系开发商和施工单位的还得联系，能先采取措施减少业主损失的咱们还得采取点必要的措施，和业主建立好和谐互信的关系，也对将来让业主支持服务有益哦！

本期责编：002lm

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