私房菜｜还未住进新房，就等来了法院的传票

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安小居为您讲故事

本期内容的主人公

被开发商起诉到法院

巨额购买的房子差点被收回

究竟是怎么回事？

请容安小居细细道来~

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“

2014年，主人公李贺刚刚购买了一套商品房，正当他兴高采烈准备收房装修时，却收到法院的一纸传票。原来，李贺被开发商起诉到法院，要求与李贺解除商品房买卖合同，并让他承担违约责任，李贺懵了。

”

原来，李贺于2014年5月与某开发商签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李贺购买商品房一套，总价款为783万元。李贺在签订合同时，支付了首付款约156万元，而余下600多万房款，根据合同约定，李贺要在一个半月的时间内，也就是2014年6月，通过银行，按房款80%进行贷款的方式支付。

但是天有不测风云，由于信贷政策收紧、银行内部风控严格，直到8月份，银行才放贷，并且只给李贺按房款的70%作贷款。于是，在比合同规定时间迟了两个月后，也就是2014年8月，李贺才支付了五百多万元房款。而剩余10%房款，李贺一时无法支付。

规定的房款没有交齐，开发商那边自然是不断催要，指责李贺违约。但李贺一是手里没钱，二是觉得，没交齐房款的很大原因在于银行方面，自己也没办法，错不在己，因此就一直拖欠。

购房合同约定，李贺应于2014年6月15日前付清剩余房款，李贺在2014年8月支付了548100元，还有10%房款未付，无论从时间来看，还是从金额上看，李贺都没有按照合同约定履行义务，其行为已经构成违约。

由于开发商那边不停催要，后来，李贺找到卖他房子的销售员沟通，这位销售员口头同意并承诺李贺，他的剩余房款可以在交房时一并交齐，这下李贺放心了。他心里盘算着，攒上几个月钱，把剩下的 10%房款凑齐了，收房时既交了钱，又住上新房，岂不两全齐美。

转眼间，终于等到了收房的时候。开发商也给李贺开具了他之前支付的548100元房款的收款收据。李贺以为，这下可以踏实住进新房了。没想到，等来的却是法院传票，开发商要求与李贺解除商品房买卖合同，并让他承担违约责任。

李贺自然是一头雾水，而开发商的理由是：之前李贺跟销售员私下所达成的口头协议根本不作数。这样一算来， 李贺就已经逾期付款了。于是，开发商以李贺违约，且已经达到合同解除权的条件为由，要求与李贺解除房屋买卖合同，并要求李贺承担违约责任。

那么，这个合同解除权究竟是什么呢？

合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。享 45 32566 45 14940 0 0 935 0 0:00:34 0:00:15 0:00:19 3169解除权的一方可以选择行使解除权，也可以选择放弃行使解除权。

合同解除权分为两种，一种是约定解除权，一种是法定解除权。约定解除权：指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利；法定解除权：指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。

后来，在法院审理过程中，法院却最终判决驳回开发商要求解除合同的诉讼请求，合同继续履行，李贺按约定支付违约金，并将剩余的10%房款打入开发商的帐户。

法院为什么会驳回开发商的诉讼请求？通过李贺的事情，我们又有哪些值得特别注意的呢？

首先，合同约定，商品房买卖合同约定，逾期付款超过规定时间的，开发商有权解除合同。而李贺逾期付款已超过合同约定的90日，开发商有权解除合同，但开发商在约定的合同解除条件成立后，并未将所收取的房款退回李贺，而是给李贺开具了548100元的购房款收据。

开发商的这种行为，显然是接受违约方李贺继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，开发商再起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，不应得到支持。

其次，迟延付清房款并非李贺故意，而是由于银行方面的问题，李贺迟延支付10%的房款，不足以导致双方签订的商品房买卖合同目的无法实现，且李贺在审理过程中，将剩余房款支付，也表明了其继续履行合同的意愿。合同是以履行为原则，以解除为例外，所以，法院没有判决双方解除合同。

当然，因为李贺迟延交款的行为属于违约行为，虽然双方的商品房买卖合同应当继续履行，但李贺最后还是按照合同的约定，支付了开发商违约金。

在这里，安小居要郑重的提醒各位想买房或即将出手买房的朋友们：在买房的时候一定要谨慎，每个环节都需要打起十二分的精神，特别是合同条款，更应该仔细阅读。不要听信售楼处职业顾问的任何口头承诺，一切约定最好都落在文件上，以免事后再生差错，给自己带来不必要的损失，甚至承担原本不属于自己的法律责任。

来源：BTV第一房产

责编：010zym

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