物业典型案例分析之酬金制物业管理

导读

包干制和酬金制是物业管理的两种模式。传统的物业服务计费方式，主要采用包干制，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。酬金制是指在物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。今天，我们推出的案例就是海淀区枫丹丽舍小区采用酬金制开展物业管理，快来看看他们是怎么做的吧！

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区

情

况

枫丹丽舍小区位于北京市海淀区西三旗地区，是一个全低层、中大型住宅小区，建筑面积21万多平方米，共有住户1517户、地面停车位1381个。小区2005年成立首届业委会，至今已成功换届四届业主委员会，业委会由9名正式委员和3名候补委员组成，经全体业主投票差额选举产生，每届任期3年，业委会聘用专职秘书1～2名、兼职会计1名处理日常事务性工作，聘用人员与办公经费从物业费中按规定比例支取，全体委员不领取和报销任何费用。小区目前由瑞赢物业服务公司提供物业服务，物业费收费标准为2.93元/平米·月，采取真实规范的酬金制管理模式。

具体运作方式及操作步骤

（一）双方协商，明确酬金提取比例

明确酬金提取比例是酬金制模式运作的重要基础，枫丹丽舍小区结合小区实际，创新提出浮动酬金比例的概念，按年度物业费收费率浮动物业酬金比例5～12%。共分三段计算：物业费收取率低于80%，按物业费应收总额的5%计提；收费率在80%至90%，再按照增额的30%计提；收费率在90%至100%，再按照增额的40%计提；每个月暂按5%预提，年终计算酬金总额；酬金提取规则在物业服务合同中进行明确约定，提取比例与收费率直接挂钩，有利于激励物业公司努力提高服务质量，保证收费率。　　

除物业费之外，物业服务合同中还约定小区其它资源委托物业公司经营，产生收入的30%由物业公司提取。这些收入包括：临时停车费、装修管理费、场地房屋租赁费等。以充分调动物业公司的积极性，同时保证小区资源也得到充分利用。

（二）建立奖惩机制，调动物业公司积极性

为鼓励项目部工作人员积极提高服务质量，项目建立了奖励机制，依据物业企业表现，每年从物业费节余中拿出较大比例由业委会直接奖励给物业管理员工。在能源成本方面，建立奖惩机制，鼓励物业公司节能降耗，降低成本支出，以之前三年的水电费平均数为基准，超出部分从酬金中扣除，对节约的部分，提取一定比例直接奖励给物业管理员工，以此激励物业管理员工关注成本控制的积极性和责任心，收到良好效果。

（三）建立“共管账户”共同管理资金收支　

物业公司和业委会除了各自开立独立的银行账户外，同时开立“共管银行账户”，即物业公司在银行开立一个特殊账户，称作“共管账户”，该账户配备两个“U盾”，物业公司和业委会各持一个，两个“U盾”同时确认通过，资金方可转出，任何一方无权单独动用账户内资金。物业公司结合项目实际，于每年底做出下一年度的收支预算，包括人员工资、秩序维持、垃圾清运、保洁、绿化、维修、水电等所有项目管理中正常所需费用，经业委会审核后执行。

每月底物业公司将上月的全部开支明细情况造册、列出清单，提交业委会；业委会在每月第一个周四的例会中对物业公司上月支出情况进行审查，发现问题随时质询，确需调整的及时调整，审核通过无异议由业委会不少于5位委员同时签字确认，之后从共管账户中将上月核准支出金额转给物业公司的独立账户。每月支出均依照上述流程完成，确保物业项目成本支出合理、可控。

每年底决算完成后，项目结余费用由共管账户转入业委会独立账户。如遇预算外开支，属于日常物业管理费用的，从物业管理费用支出，当年费用充足的从当年费用中支出，否则由下年度费用补充。如不属于日常物业管理费用的，也不属于住宅专项维修资金使用范畴的，则遵循量入为出的基本原则，从项目历年结余积累资金中支出。

（四）建立业委会、业主与物业公司之间规范的工作机制

业委会积极履职，充分发挥业主和物业企业之间协调、沟通、监督的桥梁纽带作用，有效缓解业主和物业公司矛盾直接激化。设立专职秘书。经业主大会同意，业委会从业主中招聘了两位专职秘书，负责业委会日常工作，秘书每周七天上班，监督、协调物业公司的运作，接待业主来访，解答业主疑问和咨询，处理业主对物业服务提出的问题，记录业主对物业公司的监督结果，及时将业主提出的问题反馈给物业公司管理人员，以便其快速响应。

实施开放例会制度。业委会和物业公司每周四晚上定期召开联席会，会议为开放式，所有业主均可参加，以便广泛、充分地接受业主的监督。联席会上双方就项目最近一周的管理情况进行沟通协调，对存在的问题或新发生的问题进行研究，找出解决办法。定期进行收支公示。物业收支账目明细每半年在小区显著位置向业主进行公示，以便业主清晰了解物业费收支情况，及时发现问题，改进提升业委会和物业公司工作。

近几年，小区业主、业委会、物业公司之间逐步建立起良性互动关系，小区物业费缴费率稳定在97%以上，物业费及各种经营收费每年超过800万，物业公司从中获得的酬金均在百万以上。　　

案例解读

酬金制模式下，物业公司收取酬金，输出管理能力，收入有了保障，不用承担经营风险，物业公司的收入与物业服务水平直接挂钩。枫丹丽舍小区通过采取规范、真实的酬金制管理，促进物业服务企业和管理团队专注于提升物业服务水平和质量，依靠管理服务质量，有效提高收费率，从而提升酬金的提取比例和数额，提高企业经营收益，形成良性循环，也促进了小区物业管理的规范运作，赢得业主认可。

           普法进行时

第七十二条　

业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。

供稿部门：物业专班

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