物业典型案例分析之业委会如何发挥作用

导读

业委会是重要的业主自治组织之一，业委会成立难、管理难、运行难一直是困扰物业管理行业多年的问题。随着《北京市物业管理条例》的出台实施，给业委会的成立和管理运行提供了法律支撑和政策指导。今天，我们就来看一下丰台区晶城秀府小区的业委会是如何既维护了业主权益，又能与物业企业良性互动，实现小区稳定发展的吧！

小区情况

晶城秀府小区地处丰台区东铁匠营街道，占地面积5万平米，建筑面积14万平米。共有11栋楼，其中板楼9栋、于2005年建成并入住，高层塔楼2栋、于2009年建成并入住，商业配套1栋、于2009年建成。小区共有居民767户、2500余人。 

主要做法

第一步：社区党委积极发挥作用

社区党组织将业委会换届工作列入社区党建工作重要事项，从筹备换届、候选人推荐到正式选举、后期备案，做好程序指导；社区党委积极引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，推荐优秀在职党员参选，业委会委员候选人中党员比例达到80%；街道、社区对换届选举进行全程监督，小区767户，参与投票735户，投票率达到96%。五名当选委员均高票当选，委员中党员比例达到100%；及时指导业委会成立党支部，发挥党员先锋模范作用和党组织战斗堡垒作用。

业委会针对小区大门没有显著标识、业主经常找不到家的投诉，在西门进车口做了一个落地路名牌，但属于私自占用公共通道，需要拆除。业委会难以理解便民措施为何需要拆除，社区党委便反复做其工作，耐心讲解违反法律法规的后果及对来往行人产生的潜在危险，同时提出了整改措施。社区党委主动协调开发企业、物业公司对晶城秀府西门、南门进行整体改造，加装高档铁艺门，安装轮廓灯，督促小区物业公司修建行人通道护栏及修复大理石瓷砖，全面提升小区环境。

第二步：业委会与物业公司良性互动

晶城秀府小区2010年6月成立业主委员会，十年来，业委会与物业公司建立了良好的沟通协作关系。共同配合修缮了小区楼顶防水，重新铺设了小区内道路。根据《用于居住停车的防空地下室管理办法》规定，业委会为小区业主及物业公司争取到人防车位89个，在满足广大业主需求的同时，也为社区各项服务工作的开展提供了资金支持。居民满意度较高，近3年小区物业费收缴率达99%。

第三步：业委会协调各方回应业主诉求

业委会积极听取业主意见，满足业主需求。2017年，协调天鸿地产，利用人防地下空间，建设了美家美库智能仓储，服务小区业主使用。仓储空间装修采用防火材料，并可自由拆卸安装，能迅速恢复人防空间战备原貌。仓储总建筑面积1800平米，共有 60间储藏间，平均租金为2.3元/天/平方米，目前出租率45%。此外，针对业主诉求电动自行车无充电地点问题，业委会会同社区党委，协调物业，在征得居民同意的情况下，在12号楼南侧，利用7棵树的树间距设立了一处面积150平方米、可容纳300辆自行车、100辆电动车的车棚；同时通过社区协调建立了6个电动自行车充电桩，杜绝了小区飞线充电、电动车上楼充电现象，消除了火灾隐患。

第四步：共治共建形成合力

社区党委结合小区特点，建立月协调会商机制，提出小区治理计划，制定可行性方案，做好监督指导。物业公司加强投入，结合会商讨论内容和征求建议，计划投入资金120余万元，将疫情期间楼内保洁模式固化下来，在年内完成电动车充电桩安装、小区绿植补种等，持续提升物业管理水平。业委会党支部充分发挥作用，引导居委会、业委会、业主、物业服务人共同参与小区物业管理，切实增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。

案例解读

业委会成立难、管理难、运行难一直是困扰物业管理行业多年的问题。今年5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施，明确业委会要代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同。社区要建立党建引领下的协商共治机制，组织物业管理区域内业委会的组建和日常工作，推动建立“党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑”的工作格局，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系。

普法进行时

第三条　本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

第四十四条　业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　　(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

　　(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

　　(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

　　(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

　　(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

　　(八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

　　(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

　　(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　(十二)业主大会赋予的其他职责。

供稿部门：物业专班

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