物业典型案例分析之非经老旧小区物业服务市场化
导读：
非经小区指的是属于企业非经营性资产的小区，多为老旧职工住房小区，或者产权单位缺失，或者长年疏于管理。双旗杆东里小区就是一个典型的非经老旧小区。《北京市物业管理条例》施行后，双旗杆东里小区通过业主投票、业委会选聘，成功引进首开天岳恒物业公司正式进驻，成为本市非经小区中由业委会选聘物业“管家”的首例。
基
本
情
况
西城区德胜街道双旗杆东里小区是建于上世纪70年代的老旧小区，建筑面积23257.8平方米，9栋多层住宅楼，共计407户。作为非经营性资产类老旧小区，该小区多年来一直是自管状态，没有实施社会化服务。
2019年6月，该小区作为非经资产由原产权单位电控集团北广电子集团移交至北京非经资产管理平台，首开集团北京天岳恒房屋经营管理有限公司正式接管该小区。接收后作为产权单位只能向公房租户收取租金，不可以向房改房住户收取物业费，造成管理资金严重不足，需要向物业服务市场化过渡。工
作
步
骤
第一步：成立业主委员会
首开天岳恒公司坚持党建引领，发挥党的政治优势和组织优势，让示范引领贯穿于物业管理全过程。
作为双旗杆东里的产权单位，积极主动对接街道，配合德胜街道、北广社区就业主委员会成立事宜开展走访调研、征求民意等工作。
经过几个月的努力，北京市非经资产类老旧小区的第一个业委会成立。业委会目前成员共计5名，均为党员。
第二步：制定物业费收取方案
为快速推动双旗杆东里小区物业服务市场化进程，首开天岳恒公司主动配合德胜街道、北广社区广泛宣传，采取座谈会等方式与小区党员代表、居民代表就小区停车难、院内秩序混乱、环境脏乱差等困扰居民三十多年的老大难问题，问需于民，广泛征询居民意见，为标准化、市场化物业服务奠定基础。
为更好地满足老旧小区居民需求，首开天岳恒公司结合双旗杆东里小区特点，制定多套服务标准以及配套的费用标准。经测算，双旗杆东里小区如实施市场化物业服务，全年物业费成本为96万元，物业费标准约为3.4元/月/平方米，居民普遍反映这一标准过高。
首开天岳恒又充分挖掘小区资源，结合停车收费再次进行综合测算，提出新的方案，即小区管理经费来源于三个方面：
1
首开天岳恒主动承担小区公共区域维修、养护、人员工资等费用，全年约43万元，单价1.65元/月/平方米，占小区全年物业费的45%。
2
小区停车位约107个，按照200元/月/辆收取，年度停车费收入约25万元，约占全年物业费的25%。
3
居民按照1元/月/平方米缴纳物业费，按年度向住户收取物业费共计28万元，约占全年物业费的30%。
街道办事处和社区党委、业委会基本认可这一方案。
第三步：投票选定物业服务方
为了依法依规促进双旗杆东里小区物业服务市场化进程，依据《北京市物业管理条例》等相关规定，在德胜街道和北广社区的指导监督下，由双旗杆东里业委会组织全体居民投票，最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议，选聘首开天岳恒为小区提供服务，居民缴纳物业费按照1元/月/平方米，居民缴纳停车费按照200元/月/辆。
第四步：居民愿意为服务买单
按照双旗杆东里业主大会决议，首开天岳恒自2020年8月18日对双旗杆东里小区实施标准化物业服务。进驻当天，便对小区开展了开荒式保洁服务，对小区内积存了几十年的堆积物进行了清理，并将持续聚焦业主所需，做好公共设施维修养护、秩序维护、停车管理、卫生保洁等日常工作。通过实施标准化服务，小区面貌焕然一新，居民对小区的物业服务表示满意，不少居民有意愿及时缴纳物业服务费。
案
例
解
读
西城区德胜街道双旗杆东里作为一个典型的老旧小区，业主想要解决老旧小区自管困境，享受专业的物业服务，在小区日常生活中提升获得感、满足感以及安全感，为此成立了业委会，并与专业的物业公司签订物业合同实施规范化物业管理。这一做法不仅解决了老百姓生活过程中对物业服务的需求，同时也减轻了属地政府的负担，探索形成了政府+首开天岳恒+业委会三方共同建设、共同治理问题、共同享受成果的首开模式，为老旧小区管理提供了可复制的路径。
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