房子开始不好卖了，开发商依然在疯狂拿地！

今天，苏州吴江土拍高潮迭起。

太湖新城姊妹地块双双熔断，进入一次性报价，成交楼面地价全部超过1.8万/㎡，地价直追地王！最终，两块地共吸金约26.57亿元。

具体成交情况如下：

1、天健拿下吴江太湖新城WJ-J-2020-017号地块，成交楼面地价18074元/㎡，溢价率14.68%；

2、绿地香港拿下吴中太湖新城WJ-J-2020-018号地块，成交楼面地价18059元/㎡，溢价率14.59%。

备注：这两块地均为设置“封顶”、“现房”销售等要求。

今日土拍情况一览

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01

天健虎口夺食，拿下太湖新城17号地块，楼面地价18074元/㎡！

WJ-J-2020-017

地块位置：吴江东太湖度假区（太湖新城）夏蓉街西侧，规七路北侧

出让面积：57849.35㎡

规划用地性质：城镇住宅用地

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.2

起始价：10.94亿元

起拍楼面地价：15760元/㎡

今天，率先开拍的是更靠北侧的17号地块。

从上午9点半的限时竞价开始，短短15分钟内房企们疯狂加价48手，迅速冲破网上竞价中止价，到达一次性报价。

在一次性报价阶段，共有39家开发商（含马甲）出价，最终被天健拿下，成交楼面地价高达18074元/㎡，地价直追吴江地王（亨通地王地价18156元/㎡）。

虽然一共有39家公司参与到左后的一次性报价，但是实际上主要都是马甲小号。我整理了一下，主要想拿这块地的开发商就是四家：碧桂园、建发、建屋、天健。

其中碧桂园来势汹汹，一共出动了20个马甲。也就是说碧桂园为了拿这块地，至少动用了66亿元的保证金。

但是光有钱也没用，最终运气站在了天健这边。虽然一次性报价阶段，天健虽然只有4个马甲，但是依然从碧桂园的马甲大军中虎口夺食，成功拿地。

拿地后，根据规划天健这块地容积率最大1.2，限高24米，意味着未来的产品最高也只能建8层的洋房，妥妥的低密度改善产品。

02

地价18059元/㎡！绿地香港加仓吴江太湖新城！

WJ-J-2020-018

地块位置：吴江东太湖度假区（太湖新城）夏蓉街西侧，规七路南侧

出让面积：77638.2㎡

规划用地性质：城镇住宅用地

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.2

起始价：12.24亿元

起拍楼面地价：15760元/㎡

紧接着，南侧的18号地块开拍。

从上午10点半的限时竞价开始，18号地块的加价速度要比17号地块慢很多，一直拍到将近12点，耗时约1个半小时才冲破中止价，进入一次性报价阶段。

18号和17号两块地从位置到容积率等各方面指标都很接近。唯一一个重大的区别就是，18号地块有一条履约合同。开发商需要在吴江区内注册成立外资公司，并引入外资投资金额不低于本项目土地款的等额外币。

一块纯住宅地块，要求开发商有外资背景，对于房企拿地门槛肯定是有影响的。我们看看最终进入一次性报价的房企，除了绿地香港的三个马甲，其余的都是在中国香港注册的公司。

最终，绿地香港有惊无险的拿下这块地，加仓吴江太湖新城，成交楼面地价18059元/㎡。和17号地块一样，这块地同样是1.2的容积率，24米限高，未来可能打造别墅或洋房的产品。

03

房子变得不好卖，开发商依然在疯狂拿地！

我们昨天刚刚报道了吴江太湖新城的怪象，部分楼盘一边通过“装修包”变相涨价，一边又靠中介带客。

吴江太湖新城，此前因为房子根本不愁卖，冒出了许多“装修包”、“茶水费”的乱象。此一时彼一时，现在苏州楼市大环境摆在这，吴江太湖新城还有大量新房的冲击，新房远没有之前那么抢手了。

昨晚，还有网友专门私信我，绿地枫和九里因为蓄客不足延迟首次开盘，并且可能还要减少首开的房源。

相比楼市的表现，今天吴江的土拍却显现出截然相反的火爆和疯狂！

根据好地网的估算，开发商1.8万/㎡的地价拿地，将来的房价卖2.7-2.8万/㎡（精装，含车位利润）才能保本，要想有10%的利润，房价需要卖到3万/㎡。

关于成本测算方式的说明：

1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（按出让文件要求）+建安成本（4000元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）

2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110

对于限价2.8万/㎡的吴江太湖新城，开发商1.8万/㎡高价拿地，其实未来的利润空间并不大，除非搞点“灰色收入”，你懂得

而且，未来体育路北这个片区，吴江已经卖了11块地，未来至少还有12块地要卖，新房供应极大，竞争空前激烈。

这样的背景下，开发商为什么还要疯狂拿地？

首先，开发商拿地可能会亏本，但是不拿地就赚不到钱，拿地是必须的。园区限价四万，开发商地价3万也要拿地；活力岛新房泛滥，开发商也要拿地。

其次，说明开发商对吴江太湖新城还是有信心的。毕竟城建利好都摆在眼前，吴江的购买力也是有的，新房难卖只是相对的，现在的吴江太湖新城依然要比苏州绝大多数非核心板块更好卖。

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