均价3.2万/㎡，苏州这个板块新盘竟然全是“复制品”？

苏州是一座去中心化的城市。

一核四城，古城保护的发展战略，让其他新城炒上了天，而姑苏区的这个城市核心反而一直很低调。

一寸姑苏一寸金。大家知道姑苏区还有多少房子卖吗？根据苏州住建局的数据，整个姑苏区现在可售的房源数量为1859套（实际可能更少），只占了整个市区的3%。

姑苏区的新房主要集中在哪里？

一张官方的姑苏区存量住宅分布图看的也很明显，姑苏区北端，与相城接壤的平江新城北部新房众多，集中了7个项目。

这里虽然是姑苏区最边缘的地方，但也是普通买房人离姑苏区最近的地方。

01

确定性，是平江新城北部板块最大的优势！

今天的文章，先不讨论具体项目，先讲一讲这一个板块的价值。

对于平江新城北部这个板块，争议还是很大的。有人说是被低估，有人极度不看好。

我个人还是比较认可的，这里的新房虽比不上园区、狮山的限价房，但是和价位接近的新城们相比，平江新城北部这里的新房还是有优势的。

优势在于，这个板块的确定性。

第一点，地段的确定性。苏州市区相对中心的位置，配套齐全，商业、交通、医疗都是现成的。甚至连高速、墓园这些不利因素都是很确定的。

第二点，这里的价格体系是很确定的。新房高层3.2万/㎡，洋房3.4万/㎡，价格几乎是板上钉钉的。

更重要的是，这个价格很合理啊。

虽是最边缘，但也是正宗的姑苏区，北侧活力岛的二手房都卖2.8万/㎡左右了，姑苏区比相城区贵一点很合理吧。

京沪高速南边正宗平江新城，优质二手房可以买到4万/㎡左右的价格，相比之下3.2万/㎡的新房价格便宜了不少，也很合理。

其实，买房人对这个地段最大的顾虑是学区。

因为新房不划分学区，平江新城北部这个片区是姑苏区，但是能不能上平江新城的学校大家心里都很没谱。关于学区这一点，我认为大家过分担心了。

首先，这里肯定是姑苏区的学校。

其次，今年板块内的浅棠平江交付，据了解目前暂时划分的学区是平江新城实验小学和草桥中学。

未来这个片区会新建新的学校，目前规划已出，暂命名金星小学。不过别忘了现在教育集团化是主流，新学校可能也是善耕教育集团的。

02

价格、位置、户型、案名.....各方面很接近的新盘们！

第二部分，我们再简单说说具体的楼盘。

说实话，一般靠的很近的竞品楼盘总是要做出一些不一样的地方，把对方比下去。比如价格压得更低，户型做得更极致，精装标准更高。

但是，我发现平江新城北部的新盘却是一点比拼的火药味都没有，就像一家兄弟和和睦睦的。

1、案名

大家先来看看名字，浅棠平江、映象平江、海月平江、云起平江、平江新著，名字上都是“平江”辈的。

2、效果图

然后你再看看几个新楼盘的效果图。我已经晕了，以后业主晚上回家别走错小区了。

3、位置

位置上，基本上都是隔壁邻居。最西北角的浅棠平江到最东南角的中骏天荟直线距离也就1.5公里左右。

要说比较明显的差别，也就是部分小区靠着苏虞张，部分楼栋可能会有所影响。

4、价格

位置很接近，价格又几乎都一样。目前平江新城所有的新盘，对外报价都是一样的。

高层预计3.2w，洋房预计3.4w

如此统一的报价，让人感觉来到了计划经济的时代。

5、户型

名字、位置、价格都很像，你以为这就完了？

我今天仔细盘整了平江新城的新房户型。好家伙，除了仁恒那套没有更新的户型库，平江新城其他所有新盘的户型相似度极高，户型设计很雷同。

首先是100㎡左右的3房2卫户型。这款当下很主流的小三房户型，平江新城几乎每一家新盘都有。

然后，几乎每一个楼盘又都做了一个110-120㎡的大三房户型。

除了星河平江新著的大三房户型明显不同，其他每一家户型又几乎是完全一样的，也就是比100㎡左右的小三房尺寸大了些。

对了，平江新城还有一个首开的项目。现在规划也出来了，三房户型几乎又是一样，买房人自己慢慢挑去吧。

首开项目部分楼栋标准层平面图

只有在大户型方面，平江新城的楼盘才有一些明显的差别。有的是横厅，有的是竖厅，这也就是看个人喜好了。

6、精装

精装标准这一块，可能会有些细小的差别，但总体上平江新城北部的新房精装都不差。

毕竟是姑苏区的地，很多开发商都喜欢说自己善待土地，敬重历史，所以都是把这里的项目当做标杆来做。三大件、墙纸很多都有。

这些“平江”辈分的新盘，主要的区别在于开发商的品牌和时间节点。

浅棠平江、海月平江和中骏天荟都卖得差不多了。

剩下的新盘入市顺序，应该是星河平江新著-映象平江-云起平江-首开项目。你喜欢买哪个我觉得都行，今天这篇文章不讲具体选筹的问题。

03

3年不到，是谁扭转了买房人的观念？

其实这个板块的发展历史很短，起点也就是2018年，至今也不过3年时间，变化还是很大的。

从2018年地王浅棠平江试水开始，平江新城北从一片荒芜进入城镇化的楼市发展阶段。

才开始，平江新城北的房子很不好卖。地王折戟，几栋洋房卖了好久。即使是苏州最响的品牌，也没有说服买房人接受那个位置。

还记得，2018年这里第一个楼盘浅棠平江才开始卖的时候，有个买房人特意来问过我，那里是姑苏区、相城区还是浒墅关？

浅棠平江实拍

去年，中骏天荟入市，这个楼盘的位置相对较好（靠近人民路），但是因为房子竟然是客厅没阳台的非主流设计，最终卖得也比较一般。

今年，海月平江终于领证加推。一是位置还行，二是产品无明显缺陷，三是蓄客周期长，最终海月平江打响了板块的第一次热销（全靠同行衬托）。

海月平江公开样板间

地价稳定在1.8w-2w，房价锚定在3.2w，开发商有足够的利润空间，同时小户型的总价还能压在300w-350w的级别，买房人也能乐意接受。

3年不到的时间，明显感觉到平江新城北的认可度越来越高，房子也正在变得越来越好卖。

示意图

融信海月平江，领证520套，还有98套待售

中骏天荟，领证1044套，还有436套待售

金科仁恒浅棠平江，领证1035套，还有133套待售

从最新的真实网签数据来看，平江新城北部这个板块已经慢慢地被市场接受了。是谁扭转了买房人的观念？

在我看来，就是强调了姑苏区这个事实。

3.2万/㎡的价格在整个苏州都不算贵，更何况姑苏区呢。

最后，大家是否看好平江新城呢？

本文仅代表我个人观点，如果与各位的买房观念不同，请以你自己的想法为主。

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