避坑！苏州这四类房子降价也卖不掉！ 速告知亲友！

众所周知，买房这件事对多数家庭来说都不太容易，对于普通家庭来讲这是一笔较大的生活支出。

所以今天，我们来说说哪些房子不能碰，一旦掉坑，几年甚至更久难以脱身，只能眼睁睁错过大行情，哭天喊地都是没有用的，所以避免踩坑比赚钱更重要！

接下来给大家总结这4类房产，千万要小心，购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子，最好可以避开，还不知道这种房子的人一起来了解一下吧。

1同为名校学区的“老破”房，老破大的挂牌单价比老破小要低！关键还卖不出去！

一直以来，购房者都对老破小有争议，选择“老破小”的人，多半都是为了孩子上学或是其它因为地段好、总价低，门槛相对较低，压力小，符合一些人的需求。

但接下来要说一种产品，叫做老破大。购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子，最好可以避开。

老破大，顾名思义房龄又老户型偏大，一般指的是2000年以前，对于对于老破小区来说，100㎡以上的就算是老破大。

相对于老破小来说，这种更需要谨慎。没有小区环境、物业服务可言，处于房产价值链的最底层，大家都涨的时候它涨不动，大家都跌的时候它跌的最多。
关键由于户型大，总价也相对较高，属于穷人买不起、富人看不上的类型，所以购买这种房产的时候要非常慎重了。
就拿最吃香的对口重点学区的老破大和老破小就可以看出，户型小的房子挂一套卖一套，而且成交单价要高出大户型非常多。
比如拥有平直+振华的双学区的姑苏热门二手房小区——新养蚕里新村，小区整体挂牌均价已高达46283元/㎡，但同小区内，大户型和小户型的单价就能相差高达2万/㎡！

58.53㎡的挂牌均价为51256元/㎡；

87㎡的挂牌均价为44253元/㎡；

123.24㎡的挂牌均价为31646元/㎡；

不仅如此，从小区的成交记录中我们也可以看出，成交的基本都是小户型房源！由此可见，即使是拥有重点学区资源的老破大出手也是相当困难，价格一降再降也难以成交。

所以如果是为了看学区，“老破大”跟“老破小”虽然二者的面积可能存在一些差距，但是大家要明白，作为一个房子来说，并不会因为80平比180平小，就限制80平“老破小”的学区名额。
而且未来如果房子升值，“老破大”跟“老破小”的升值空间也不一样，毕竟本身的起点就不同。所以购买老破大还是三思而后行吧。

2小产权房千万不要买！二手房房价涨不动，还会影响孩子上不了学！

小产权房，我们可以简单地理解为没有房产证的房子。

比如部分拆迁房，农民房，安置房等。这些房子好处就是部分不限购、明显低于市场价。

但缺点也是非常清晰明了。没有房产证因此一般不能贷款，所以卖家大多都会要求买家全款。

不能贷款也就意味着该套房没有金融属性，为什么银行不好做贷款？因为银行也不认可其价值。因此，这类房产的后期涨幅将远远低于正常的商品房。

比如相城元和的富元家园，不仅是距2号线富元路站仅约400米的正地铁房，还是蠡口实验小学学区房，但挂牌价却是周边最低！

网上就有很多网友给出了解答称：因为富元家园是拆迁房，有些房源的房产证一直办不下来，因此房价也只能被一压再压。

还有一个重要原因，没有房产证意味着不好落户，户口迁不过来，孩子也没法上学！

就在去年，我们曾报道过吴江星宝花园买房7年业主都拿不到产证！有的业主就是为了以后孩子能有学可上，所以在怀孕初期就买了星宝花园的房子，谁知道几年过去了，孩子也到了上学的年纪，却因为没有产证，公立的学校都上不了！

不仅如此，没有产证还会存在诸多隐患：无法过户，即使做了公证，后期一旦有巨额利益（拆迁等），原房东都是潜在的隐患。

3商铺和写字楼，一踩一个坑！除了资深老手，能不碰就千万别碰！

过去有句老话，叫做“一铺养三代”，意思是买一个商铺，无论是自己做生意还是租出去，赚来的收益可以养上下三代人。

之前有个朋友父母给她买了一个商铺，和租户签了一个租约，租期10年，每年10%的租金递增，每个月的租金是多少我不太记得了。当时只记得非常羡慕，租金收益稳定，10年的租期无后顾之忧。

不巧的是，这两年实体经济受到重大冲击，个体户生意难做。尤其是今年疫情对于实体经济的打击尤其明显，别说涨租了，能续租都是好的了。

吴中甪直中翔广场

今年我们也做过几期商业体的调查，发现苏州很多老牌的商业体掉铺掉的很厉害。

就连位于园区湖西核心地段的老牌商业也逃不过人去楼空的命运！

即便是直面人流的沿街商铺，也同样容易受到冲击了，门口修个马路加个栏杆，人流过不来，租金立刻下降，若门口修个地铁，那这五年更是苦不堪言。就更不用提商业综合体极高的“烂尾”几率了，可以说在苏州，每个区域都能找到这么一个“老板跑路”的烂尾商业！

工业园区高扬国际

如果后期想转手，商铺的交易税费比公寓还离谱。

商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30%，基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租。所谓的“一铺坑三代”。

通货膨胀为7.5%左右，所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上，接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的，租金回报率应该是在7%～8%以上，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。

此外，买写字楼和买商铺有“异曲同工之妙”。

比如曾经的苏州第一高楼——环球188，坐拥园区湖西CBD的绝对核心，这里的写字楼和住宅却拥有着完全不一样的命运！

在链家网上，目前环球188写字楼的挂牌均价为15215元/㎡，而其70年产权公寓的挂牌均价则为55203元/㎡！

让人不仅感慨，如果当年以同等价格购入的是住宅甚至是学区房，现在就会有不一样的结果。

写字楼回报可以参考商铺，也是只能靠租金，升值幅度非常有限，卖出税费很高，流通性差，变现困难。

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