重磅！内部报告流出！揭秘2021年苏州楼市走向......
2020年的苏州楼市，有人在甩卖，也有人在激进入场，回望这一年，你还记得苏州楼市到底都经历了什么吗？
今天我拿到一家地产机构的内部报告，来自金刚石房地产数据研究中心，全是干货。报告数据显示：2020年苏州房地产市场全年热度偏低，供大于求，现状将持续影响2021年上半年新房市场，下半年有望回暖！
快来看看2020年苏州楼市的成绩报告单吧↓↓↓
1
2020年苏州土地市场溢价高
2020年苏州(包含常熟、张家港)土地供应合计1990.9万方，同比上涨40%；成交合计1794.3万方，同比上涨20%。
2020年苏州(包含常熟、张家港)成交楼面地价为约8467元/㎡，同比下跌17%，土拍溢价率平均为9%。
图片来自：金刚石数据
通过图表可以看出苏州土拍市场在2020年供应大增，上半年供地节奏快，3、4月份房企拿地热情高涨，成交面积也急剧攀升。到下半年，土地市场略有降温，节奏变缓，局部热门板块土地市场火热。整体涉宅地块溢价率集中在14%左右。同时，这一年有不少知名房企首进苏州。
图片来自：金刚石数据
如何从土地市场看2021年苏州楼市？
• 从拿地房企来看，2020年苏州涉宅土拍拿地中，滨江、卓越、大发、华地、中信泰富、上海复地、信创控股、香江控股、杭州新天地、实地地产等均是首次入驻苏州；碧桂园、旭辉、绿地、苏高新、招商、中海等大牌房企依然深耕苏州，其中碧桂园囤地数量最多，一下拿了4宗地，都将在2021年开盘入市。
从大牌房企拿地积极性来看，2021年，依然是看好苏州市场。
整体来看：2020年，苏州土拍政策放松，开发周期缩短，开发商拿地积极性高，土地市场竞争激烈，整体溢价处于高位，整体地价基本站稳11000元/㎡以上，未来将推动新房市场均价上涨。
2
根据金刚石数据统计，2020年苏州商品房全年处于供应高位，1季度受疫情影响成交低位；2季度市场积压的购买力开始释放，成交出现回暖；下半年市场积压的购买力释放结束，加上买房人观望情绪浓重，成交出现回落。
图片来自：金刚石数据
从存量层面看，截止2020年底，苏州市本级存量约770万方，其中，吴江区去化周期约18个月，园区去化周期仅有2-3个月，姑苏区约3-4个月；相城区、高新区、吴中区去化周期超过10个月。
图片来自：金刚石数据
从市场成交量来看，2020年苏州市区商品房上市量为83096套，销售量为58168套，成交均价为25905元/㎡，同比上涨17.58%，成交总额1858亿元。
从价格来看，约2.5-3万/㎡成为市场主力，其次约3-3.5万/㎡的价格占比也显著提升，约2万/㎡以下的房源占比明显下降。苏州改善市场需求增多，越来越多的买房人追求居住舒适度。
图片来自：金刚石数据
从面积来看，约100-144㎡的产品成为市场主力，约100㎡以下的小户型日渐稀少，约144㎡以上户型供应较少；约100-110㎡户型供应占比正价，刚需门槛提升。
图片来自：金刚石数据
总体说来：2020年苏州本级住宅市场供大于求，全年新房去化周期较长，上半年楼市回暖迅速，下半年去化情况波动明显，加上多方因素影响，成交量回暖，市场趋冷；同时，改善型客户增多，刚需买房门槛逐渐提高。
3
2021年苏州房地产市场将稳健发展
纯新盘供应量迎来井喷
1、2020年苏州房地产市场调控稳健
全国房地产市场经历了限价、限购、限贷、限售、限商等一系列的中央政策调控，又有各个地方政策的不断交织出台，却无奈是“乱花渐欲迷人眼”之感。
但回首2020年的苏州楼市，各项政策调控下，呈现一番“也无风雨也无晴”的稳定局面，目前市场上的房价、成交量都控制的较好。
2020年苏州房地产政策一览
虽然苏州目前依然严格执行“四限政策”，但随着土拍规则改变、落户门槛放宽，政策变现放松，利好楼市。预计短期内不会再有严格调控政策出台。2021年将是政策调控后发力的重点表现年份。
2、2021年各区新房量将会井喷
园区楼市开辟新战场，娄葑、胜浦、斜塘将发力
经过2020年一整年的消化，园区核心板块迎来阶段性房荒，板块内待上市的仅有奥体旭辉项目，预计最快今年3月份开盘。
到2021年，园区楼市开辟新战场，新房供应将来自娄葑、胜浦，和将提供大量宅地的斜塘板块。
娄葑新希望锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑，均价约3.25万/㎡；胜浦嘉樾时代、辉映时代，均价约3.09万/㎡；青剑湖还有少量房源在售，新宅地出让后也将为板块持续上新。
新区，科技城接棒狮山，下一个改善爆发地
2020年的狮山板块，新房疯狂出量，上瑞阁、上贤府、邂湾澜庭等项目接连清盘。到2021年，狮山可买的新房目前只有苏高新狮山村地块以及大华春和景明高层房源可选。
随着狮山板块房源稀缺，新房的主要供应阵地转移到了科技城板块，该板块利好不断、热度飙升，板块内新房项目也不少，科技城金茂府、浅悦静庭、熙境云庭、前山澜庭等项目被不少买房人关注。
除此之外，浒墅关的新房供应也不少，除了一大批老盘之外，云熹花园、金地自在春晓、东原印江澜等，都是今年新入市的项目，正在持销中。
姑苏区，平江新城扛起供应大旗
姑苏区除了千万级老盘别墅外，新房住宅供应主要集中在平江新城板块。
板块内浅棠平江、海月平江已到销售尾声；中骏天荟正在持销中；星河平江新著、云起平江已取证，正在热销中；待入市的还有印象平江、首开璀璨平江如苑；板块新房均价约3.2万/㎡，板块新房市场相对稳定。
吴江区，成为新盘集中爆发地
2021年的吴江新房市场，买房人主要关注的仍然是吴江太湖新城和运东板块。
吴江太湖新城整体定位偏改善，板块内新盘价格在2.5-3万/㎡左右。随着中旅名门府、朗诗熙华雅苑进入尾盘阶段，建发悦江南快速清盘，板块内改善之路不断向北扩张。绿地琥珀半岛、天健17号地块等都值得关注。
运东，依然是刚需、刚改聚集地，板块内新房均价约1.9-2.1万/㎡；目前板块最低入门槛为75㎡的小户型，总价150万左右就能上车。
吴中区，新盘遍地开花
吴中区楼市版图实在是太大了，今年重点关注城南板块，板块内改善新盘集聚，迎来新一轮改善需求爆发；
太湖度假区板块依然是刚需盘重仓地，随着5号线通车，板块内热度高涨；甪直板块今年有望迎来大利好，作为园区外溢板块，受益颇多；
吴中太湖新城板块，两大纯新盘待上市，锦麟壹品和玖著云庭，值得关注。
相城区，今年新盘要抓紧跑量了！
相城新盘供应大，有的项目卖了一年多，至今大部分房源还没卖完。元和板块高端改善新盘较多，均价约2.5-3.1万/㎡。不久前，仁恒溪云雅园领取首张预售证，刷新板块房价天花板。
此外，相城今年冒出多个刚需板块，黄埭、望亭、北双湖板块等，都有新盘供应，均价约1.7-2.2万/㎡。
以上就是今天的内容，你觉得2021年苏州楼市走势如何？欢迎在评论区留言互动，或者加我微信和我交流~
• end •
往期精彩回顾