旺季不旺!上海房租逆市下跌，和这两类人有关?
对租房的小伙伴们来说，一个重大利好消息出现，上海房租价格最近一段时间出现了下跌，据说跌幅还不小!
有媒体报道，在刚刚过去的4月，上海房屋租赁市场房源无论中、低、高端档次，租金都出现了不同程度的下滑，而房东为求签约降租金5%-10%。
数据显示，4月，中原(上海)租金指数为238.2，环比下降1.09%，同比下降4.38%，租金均价为每平方米77.7元。
要知道，现在正处于住宅租赁市场的旺季，租金反而逆市下跌，为啥？
对此，很多人首先联想到的就是楼市调控政策。但有意思的是， 易居房地产研究院5月9日公布的最新监测数据显示，4月上海楼市量跌价升。
数据显示，新房成交面积67万平米，环比减少9.4%，同比减少30.8%，但价格却没有随之降下来，商品住宅成交均价为4.76万元/平米，较去年同期上涨45.7%。
可见，似乎现阶段租金的下降和房价并没啥直接的关系，如此，那旺季不旺又和啥有关系呢?
租金和房价的真正关系
其实，房租虽受房价影响，但更多的还是受自身的供需影响。
这么说吧，当市场上租房需求不旺盛的时候，房东即使想加租，租客也不会答应，但当租房的人变得多的时候，比如外来民工集中返城的2~5月以及大学生陆续毕业的6~7月，此时房东不愁房子租不出去，因此往往会顺势加租。
反过来，租金对房价有啥影响呢?
理论上，对于投资房子的人来说，收益分为两部分：房产增值收益和租金。
因此，租金和房价通常会有联动影响，举个例子，为什么市中心的租金贵，而其他地方租金便宜，这就和地段的房价息息相关。
对此， 国际上有一个通用的专业名词：“房产租售比”。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际上一般认为，一个区域房产运行状况良好的租售比应该在1∶300至1∶200之间。
也就是说，如果把房子拿去出租，房屋出租人在200个月到300个月之间可以收回成本。
然而，我国楼市的租售比常年呈现非理性状态，出租房屋的投资回报很不理想。
据中国房地产报报道，2016年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。
苏宁金融研究院最近的一篇文章中也称，中国北上广深四大城市的租金回报率均在2%以下，二线城市成都的租金回报率为2.24%，均大幅低于全球平均租金回报率水平。
更重要的是，这些年下来，房租增加的速度远远赶不上房价上涨的速度。
有数据显示，2010年7月份，北京租房每平米47.2元人民币，到了2015年7月，已经攀升至每平米72.8元，涨幅达54.2%，上海的情况与北京类似。但仅2015-2016两年时间，京沪深等地的房价上涨就超过50%。
所以，此前很多人热衷买房子，就是想坐等增值收益这个大头，至于租金的高低，实际上是不会对买房决定起到实质作用的，否则面对这么高的租售比，不得“哭死”啊。
上海房租下跌，和这两类人有关!
而此次上海租房市场旺季不旺，恐和这两类人有关!
第一类人，在上海奋斗但工资又不高的外来人口。
高房价、高房租、工作压力大、户口难拿……于是，不少中低收入的人开始回流二三线城市。
这其实也是意料中的事，2016年8月，上海公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中规划到，至2020年，将常住人口控制在2500万人以内，至2040年控制在2500万人左右。
2016年末上海市常住人口为2419.7万人，这意味着未来上海市常住人口的增长空间差不多只有80万人。
想完成这个目标，上海首先要做的是控制外来人口的导入节奏，但外来人口恰恰又是租房市场的主力军，因此，租房需求出现萎缩也是必然。
事实的确如此！根据上海此前发布的《上海市国民经济和社会发展统计公报》，2016年，上海常住人口数量减少了36.78万人，这其中，外来人口减少比重超过六成。
第二类人，受“房地产调控+金融监管”影响的投资客们。
对于手头上有多套房的房叔、房姐们，目前最头疼的问题应该是自己的资金链!原来，中小投资客们实在熬不过，至少还能通过卖房来解决问题，但现在，楼市限购限贷限售又限价，房子根本不是那么好成交的!
此外，银监会5月8日的一纸规定，又让很多人再也无法靠抵押房子借到钱来缓解资金压力了。
于是，两头受困下，原本不被放在眼里的房租自然也就有了“魅力”，市场上的租赁房源变多。
与此同时，很多房企也正在大力发展长租公寓，这同样加大了市场供应。
供需决定价格，上海的租赁市场上，需求趋于减少的同时房源却有所增加，所以，房租会出现下跌，也就不难理解了!
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