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有人说北京二手房价跌2成!您信吗?

2017-06-03 公号搜【齐俊杰】 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经



北京二手房价跌2成!您信吗?

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

最近,一组数据出来,很是吓人,根据中介数据的统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。另一家中介给出的数据,也差不多。说部分房源跌幅达到10%也是有的。

 

乍一看这样的数据很是令人欢欣鼓舞。但是大家还是要保持一颗平常心。这种数据个案的性质太浓了,不足以反映市场的变化。比如,有些人可能会听了老齐的话,把自己多余的房子,故意挂低20%,看看市场的反馈。他并不是真心想卖,就是想看看降价之后到底有多少人看房出价,这是老齐出的馊主意,目的就是要解决大家要不要卖房的纠结,你自己看看,如果挂低价位就大量看房而出价的,那么你其实可以再等等,说明卖方市场还在,这时候你可以随时在把价格涨回来。相反,如果你挂低20%都无人问津,那么你就要尽可能的转变思路了,只要逮到一个傻子,就尽快卖了吧。未来变现会更加困难。

 

所以在这种效应下,故意挂低房源的人应该大有人在,很多人并非真心要卖,而是在测试市场的承接。而这些恐怕也主要集中在一些不好的区域,交易非常冷清的地方。而在核心区,目前来说还不可能出现这样的局面,因为不科学。还有大把的购房预期,还有太多的人看涨要买房,另外,调控如果从去年10月开始算,也就半年多的时间,如果从北京最严的317新政开始算,也就3个月。时间明显不够,暂时还不应该出现大规模的二手房下跌的情况。保守估计明年3月份的时候,应该会有明显降幅。因为很多资金杠杆炒房的,资金被套一年,该还本付息,至少也要付利息的时候,他们才会特别的着急。

 

另外,很多人都在说,之前的调控只要一放松,房价立马就会飙升,这次也等着吧,早晚经济挺不住了,房价还得涨。这就是典型的经验主义,应该看到此次调控已经之后发生了三大不同。

 

首先,这次调控范围之广,调控力度之大,历史罕见。这次是有最高层给出的指示,要求因城施策,还要多部门参与,能参与进来的调控部门全都参与进来了。甚至好多政策都超出了我的预期,比如限售,比如银行基本冻结二套房贷款,还比如对于商住房的一刀切。目前只有房产税在路上,其他的政策几乎都已经出台了。未来市场利率逐渐提高,就够楼市投资者喝一壶的了。

 

其次,这是一次全球范围的流动性收缩,之前15年我们从未遇到过这样的情况。利率有升无降,调控也只能加码不会放松。2016年试图耍个小聪明,结果损失惨痛,损失了上万亿的外汇。现在如果让他重来一次的机会,绝不会再选择刺激楼市。

 

第三,这次楼市暴涨房租竟然一点没涨,甚至还在跌。当然有人可以举出一万个例子说房租涨了,但你们那是微观的,统计局宏观的房租数据就是没涨。这种偏差主要体现在低端住房上,越是低端的住房,比如合租那种的,越容易被涨租,而由于总价低,所以一涨的话百分比还不少。而实际上上海和北京的数据显示,整租的房子,其实房租下降了将近10%。尤其在高端房子上。这与经济放缓,收入增长减速有关。足以说明,这次房价的上涨基本上就是金融在起作用,而作为房地产这种资产产生收益的唯一途径,房租并没有有效增加。业绩没涨,股价暴涨。这在股市上叫做什么大家应该清楚。目前如果按照市盈率来算,房子的市盈率接近70倍,远超中小创。最要命的是,他的业绩还是下降的。

 

这些变化是你应该看得到的,房地产市场由于15年的上涨,这种看涨的预期太强烈。所以需要让子弹飞上几年,时间会耗光炒房人手里的资金,时间会磨掉大家亢奋的神经。时间也会告诉你,加息之后对于杠杆购房者来说,是有多么的残酷。时间也能为进一步的政策组合拳赢得机会,除非您是等孩子上学,或者等房子结婚的刚需一族,否则如果还是执迷不悟,坚持要跳进这个火坑,去给开发商接盘,去给炒房客接盘,那么请记住风险自担就好。不要到时候房价一跌就去找政府,去打砸售楼处。成年人要知道为自己的行为承担后果。


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