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你那里的房子能不能买?主要看两指标

2017-08-02 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


你那里的房子能不能买主要看两指标

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

最近房子的市场很混乱,有的地方在跌,比如北京上海深圳,而有的地方在涨,比如重庆,青岛以及广大的三四线地区。有的地方根本就失去了流动性。比如像环京楼市。据说燕郊降价已经破万元,也就是说跌30%了,但仍然卖不掉。于是很多人经常问,让我分析分析这里,分析分析那里。说说房价到底能不能涨?

 

其实,大家完全可以自己掌握方法自己分析,你那里的房子还能不能买能不能投资,看几点就可以了。首先,是否大量的旧城改造,对于拆迁进行货币化安置,如果这种现象很多,出了门就能看到一堆一堆的工地,那么你们这里可能还要涨一下。因为很明显货币化安置会让周围居民财富暴增,然后在房地产里得到好处之后,他们并不会把钱拿走,而是会继续加杠杆带动更多收入继续投入到买房事业当中,于是会继续带动周边房价上涨,甚至是跳涨。因为只有买的,卖的不多,所以肯定会涨价。但这种涨价不会长久大概也就一阵风,因为这种收入是不可持续的。短则半年,长则一年,整个市场就会平静下来。到时候大家就都会觉得上当了。然后发现每家每户都有无数套房,自己的房子根本无人接盘。

 

其次,看房租,当地的住房是不是有需求,不在于他有多少人买房,而在于要看看有多少人租房。租房才是搭积木那个最底层的需求。上面的积木是否稳当,要看底下的基座是否扎实。比如现在环京楼市为什么跌这么惨,未来可能还会进一步腰斩。主要就是因为根本没租房需求。有几个人会在燕郊租房子到北京上班。我去看现在房价还有28000一平米,但租金只有2500块一个月,这就太奇葩了。租一年才3万块钱,如果租售比是1:100,靠租房收回成本需要100年,旁边的小区中介告诉我说,有大量的房源可以看,一天看10套都可以,而且属于那种钥匙委托给中介的空房子,基本都是北京人买的。所以这种租赁关系显示,这里的房子需求很差。供给很多,基本都是炒作。现在市场限购,房价掉头向下,很少会有人接盘。未来继续跌一半也是有空间的。记得前两年这里的房价还只有7000多,也就是说再跌一半,早两年买房的仍有一倍的利润。所以仍然会不计成本抛售。现在就是买房买的早的人,要面临的最大风险是卖不掉,而不是成本。亏本的风险,只是针对最近两年才接盘的人而言的。

 

所以现在看,是一场比赛,到底是买的早的人先离场,还是这两年买房的人先止损。如果让早年间买房的人套现了,那么也就意味着房价大幅下跌,这两年买房的人会亏损,如果要是炒房客先止损。那么早期买房客就麻烦了,流动性枯竭,他们虽然成本低但是也卖不掉了。也将是巨大的损失。那么房价还能继续涨吗?有可能!但只是短期可能,因为短期靠炒,而中长期则还是看供需,这样的租售比,说明需求已经基本枯竭,供给严重过剩了。

 

最后给大家讲个故事,话说在1983年的长春市,兴起了一股君子兰热,不知道哪传来的消息,说是有港商拿皇冠车去换君子兰,结果一盆花炒到了成千上万,而当时的一个工人月收入只有30-40元,也就是说一个家庭不吃不喝10年才能买的起一盆花。但大家没觉得什么不妥,媒体也在忽悠,说君子兰品格高雅,放在家里有病治病没病强身,简直就是刚需。后来长春市对于君子兰限购,限价,一盆花不能超过500块钱,而且交易的话要交8%的税,大家觉得这个是不是有点眼熟呢?结果君子兰就地起价,大家觉得,现在不买以后就买不了了,于是赶紧买,迎来最疯狂的暴涨,甚至有的单位开始用公款投资君子兰。长春还把君子兰定为市花,鼓励家家户户都养君子兰,一时间长春市民几乎家家户户把全部身家都压在了一盆花上面,有的人在这里面赚了很多钱,但他们并不收手,而是继续加钱,借钱然后继续买卖,继续炒。那时候不养君子兰愧为长春人,其实鼓励大家养君子兰的时候,已经让供需发生了逆转,后来长春又下发通知,不得用公款买卖,在职职工党员,不得从事君子兰倒卖活动。这个规定一出,君子兰的炒作,一夜风停。花价暴跌,甚至完全卖不掉,最后跌到一分钱都不值。长春居民捧着一地的君子兰欲哭无泪。

 

一盆花尚且能如此炒作,更何况是房子,但暴涨之后必有暴跌。只是你不知道哪个政策的出台,会成为暴跌的导火索。而一旦炒作之后的暴跌开始,这个趋势将再也守不住。我们之前限购房子,结果跟君子兰一样,价格继续上涨,但今年开始的变化是,北京上海加大了供地,在玩命加大供给,这是不是意味着家家户户都种君子兰了呢?另外金融去杠杆,开发贷不批,个人住房按揭贷款压后三个月,这是不是跟禁止公款买卖有点类似?历史总是相似的,房子会不会像君子兰一样的结果,我们拭目以待吧。这个结果应该不会太远。


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