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明年楼市怎么样?听听住建部和中财办怎么说

齐俊杰 齐俊杰看财经

明年楼市怎么样?听听住建部和中财办怎么说

 

作者:齐俊杰看财经

 

昨天,住建部部长王蒙徽明确提出,首先,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这个提法一直没有变,但其实收的已经很紧,比如现在的限购政策和信贷政策,已经基本封杀了改善,严重影响了刚需,对于投机炒房虽然也有限制,但并没有完全杜绝,未来重点估计还是在保障房方面下手,比如共有产权房和租赁住房上,毕竟炒作的都是所有权,从来不可能炒租金。保障房只要限制转租,当二房东赚差价的机会就可以轻松被禁止。

 

其次,王部长说,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。也就是说,库存工作还要继续,现在各地库存告急,很多地方已经只有几个月新房可卖,但仍然不满意,还要继续在大中城市之外的三四线,县城进一步去库存,目的就是赶紧把房地产转移到居民手中,另外,保持政策的连续性稳定性,严格执行各项调控,这就是说,明年调控放松的可能性几乎没有,这和很多专家预计明年下半年随着经济下行,一些地方开始放松调控的提法明显相悖。除非下面第三条的情形出现。

 

第三,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。要加强区域协调和城乡统筹,促进大中小城市互联互通,提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平,引导人口和住房需求合理分布。这就是说,住建部将通过房地产政策引导人口从特大城市回流,在一些二线城市,支持落户优惠购房政策,所以我们很可能会看到一些急于争抢人口的二线城市,住房调控会允许稍微松动。我们也可以反过来理解,二线有人口争抢意图的城市,调控有可能会松动,比如武汉,长沙,郑州,西安这些已经表露出争抢人口的城市,而一线的北京上海深圳杭州广州,放松调控的可能几乎为零。而争抢人口这事具有相当的不确定因素,房价低,经济发达是人口流动的两大因素,可见本身高房价就是人口流入的阻碍,而放松调控又会让房价上涨,所以地方会很纠结,因为他不是跟自己竞争而是跟其他城市在博弈,一旦他的政策输了,不但人口不会流入,反而会被别人把人口抢走。所以市场博弈的力量会制约着他的行为,

 

第四,住建部要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这个说的长效机制不光是房产税,这块不归住建部管,住建部能做到的长效机制就是租房市场和保障房市场建设,让租售并举分流购房需求

 

无独有偶,住建部积极解读中央经济工作会议精神的时候,中财办也给了明确的解读。中财办副主任杨伟民在谈到房地产的时候说,促进房地产健康发展长效机制很重要,住房制度也很重要,比如租赁市场建设当中就涉及到住房人是否享有同产权人一样的公共服务问题,这又和户口制度相联系,涉及到租房人的户口落到哪里的问题,这就是一个基础性的制度问题了,而不是一个简单、单纯的调控问题。我们提出多主体应、多渠道保障、租购并举的租房制度,如果从字面上理解,未来要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租赁房、公租房等等,今后应该是多主体、多渠道供应。住房市场中不应该仅仅是只有发达的售卖市场,应该租赁市场和售卖市场两个市场并举。在特大城市可能租赁市场的增长速度会更快一些,明年要继续完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

 

这段话意味深长,意思非常明确,租房并非只有出租那么简单,将涉及到制度建设,最大的问题就是落户问题,租房落户如果解决了,而且又是明确的长租预期,那么租房中两大痛点也就全都不存在了,真正实现了租购同权。说明国家已经看到了问题所在,老齐之前就说,房东提供的租赁住房,是不可能解决落户问题的,即使国家允许,房东也不会答应,所以这种长租房只能是政府来盖,开发商来盖,必须从C端供给变成B端供给,这样才能回避掉排他关系,让户口福利变成租房的一部分。

 

综合来看,2018年虽然不会有房产税,但会有加息以及租房市场建设的浪潮,以及人口流动的变化,将给我们房地产市场带来更大的不确定性,还是那句话,大城市人口流出严格调控,租房市场供给增加,价格不会再涨,租金会回落,二三线还能不能涨,取决于人口的流动情况。房价很高经济不好收入低的地方,将快速被别人抢走人口,从而造成房价难以为继,而去库存也仍将下沉,通过棚改加货币化安置把房子尽快转移到居民手中,这样方便日后的税改已经化解金融风险。


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