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楼市最大的基本面已逆转 日本化不可避免

齐俊杰 齐俊杰看财经

楼市最大的基本面已逆转 日本化不可避免

作者:齐俊杰看财经

国家统计局上周公布了宏观经济运行情况,官方普遍都沉浸在GDP超过80万亿的喜悦中,而老百姓则大多更钟情于收入增长超过GDP增长的吐槽中,但很多人忽略了一组数据,2017年全年共出生人口1723万人,比2016年还减少63万人。人口出生率为12.43‰,与2016年相比,也在下滑。这是什么意思?就是说我们全面二孩政策推出之后,并没有阻挡人口下降这个趋势。



一开始,我们觉得人口下滑不是个事,只要放开全面生育政策,立马就会人口报复性反弹,很多小伙伴也都调侃,这是在为楼市培养新一代的接盘侠了。只要人口增长回到上升的轨道上来,那么楼市长期向好的趋势就不会改变,但我们对这个显然太过乐观了,根据2015年的预测,说我国符合全面两孩政策的家庭一共是9000万,政策红利将带来每年2000万的出生人口,但是结果却相当残酷,即使是统计的数字。之所以要说即使,就是因为在所有的人口数据里,统计局的数据是最为乐观的。乐观到很多人不愿意相信,不光是人口,甚至收入增长,经济增长,似乎都远比我们自己的实际情况乐观的多,即使是统计局的数字,2016年新增人口1786万人,当时这个数据一出所有人都傻眼了,说好的2000万呢?人家还辩解呢,这刚刚第一年,能说明什么问题,生个孩子又不比买颗白菜,怎么还不得准备准备。好!大家耐着性子等了一年,结果是1723万,不但没有丝毫增加,还减少了63万人,这铁一样的事实,当头泼了一盆冷水。



其实,我们也谈过很多次的人口问题,老齐之前就说,综合欧美日本这些发达国家的经验,一旦出生率下降,就绝无上升的可能,放在全世界整个历史上都是如此,欧洲那边已经生孩子直接发钱了都没有用,只要生活好了,进入现代化社会结构,人的生育意愿就会大幅降低。所以我们是有预期的。中国的人口下降将是一个不可逆的趋势,而且远比我们预计的要更快,估计30年后,我们将超过日本的水平。也就是说2050年,我们的人口老龄化程度将成为全球最严重的地方。在这样的大趋势下,全面二孩顶多算是舒缓,而根本起不到任何的对抗趋势的效果。北上广深杭,这些一线大城市的出生率已经比欧洲还要低了,最大的问题是大家不愿意生了,为什么不愿意生,生活压力太大,生育问题根本无解。就比如说,现在大城市有一多半都是外来人口,全都处于漂的状态。小夫妻双双打拼,还能维持一个家庭的稳定,一旦生育怎么办?1把老人接过来看孩子没地方住,买大房子根本买不起,多租一套房子生活压力都够呛。2请保姆不放心,不敢让保姆单独带孩子。3牺牲一个劳动力,回家专职带孩子,生活马上就陷入窘迫,房贷车贷还要还。4把孩子送回老家,这骨肉分离的,还真不是人干的事。所以生一个孩子很痛苦,也是大家承受的极限了,如果生2个孩子,你至少得有个100平米的三居室,家庭年收入也得稍微高一点才行。否则未来生活可能会处处碰壁。所以除了那些真心喜欢孩子的,家庭也有条件的,一般人是真心生不起了。



目前虽然中国整体出生率还没有发生特别大的问题,主要是老少边穷地区贡献的,很多贫困县贫困村,一个家庭都6789个孩子,有的都快组一个足球队了,因为那些地方还是农村,生产关系也是原始农业的,需要人力,在那些人的观念里,多生一个孩子并不用付出多少成本,反而会增加一个劳动力。所以成本收益很大,只有他们愿意生孩子,但问题是贫富差距的存在,就让大城市和农村产生人口素质断代,大城市的人口越来越少,人口老龄化越来越严重,然后农村人口不断的流向城市,这才能维持下去。就像一个企业一样,你的老员工留不住,老得进新人,重新培训,这种效率肯定相当的低。但现在看即使算上这个因素,人口也在下降了。所以结构化问题也许比总量的问题严重的多。

特别是楼市,都说短期看金融,中期看供给,长期看人口,那么现在人口出现了明显的下降趋势,而且根本不可逆,这其实已经预示了我们的楼市只有一个结局,那就是在未来的几十年里快速的日本化。年轻人生活压力大,买不起房,所以错过了生育年龄,而少生育或者不生育,人口下降反过来会在长期影响楼市的价格,各大城市内生人口根本不足以支撑高房价,那么对于未来,就只有抢人口这一条路,所以我们也看到了很多二线城市都开放了落户政策,年轻人口总量是越来越少的。所以能够坚挺的城市也会越来越少。在未来十年能够抢到人,仍然人口流入的城市,房价还能坚挺,如果不幸人口被别人抢走了,那么价格恐怕不是下跌这么简单了,极有可能跟日本一样,你根本就卖不掉。在日本我们经常能见到白发苍苍的老年人还在工作,问他为什么不退休,他们通常都会说一个理由,我还有房子要养。

齐俊杰读财报

ID:qijunjieducaibao


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