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北京楼市价格已回2016 目标2015再出发

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周一:讲一家公司的估值

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




北京楼市已回2016  目标2015再出发

 

作者:齐俊杰看财经

 

昨天是317日,也是北京楼市317调控满一周年的日子,在这一年,京城楼市迅速降温,量价齐跌,全市房价跌幅平均在15%左右,很多地方跌价已经超过了20%。北京楼市基本回到了2016年底的水平。


 

所谓楼市的317新政,无非就是3点,第一认房又认贷,二套首付比例提高60%,非普二套更是提高到80%,三套直接不给贷款,第二,暂停25年以上个人房贷,第三,企业买房,限售3年。接着北京就开启了强调控模式,连续下达政策,商住纳入限购、学区限制,限制离婚买房等等,这让京城楼市在3月后,突然断电。一开始只是成交量萎缩,但在5月之后终于开始价格也缓慢下跌。去年底,二手房基本价格0增长,到今年3月,房价相比去年最高点跌幅15%,但这应该远远不是目的,因为2016年才是京城楼市最疯狂的一年,从2015年底到现在,北京房价涨了少说也有50%,所以回到2015年。应该才是房价的终极目标。换句话说,算上已经下跌的15%,北京楼市再跌30%,应该就合理多了。

 

那么有没有可能实现这个目标呢?其实今年实现这个目标一点都不困难,我们只需要继续维持去年的所有调控即可,去年北京的土地供给很大,而今年开始将有大量的楼盘完工入市,从3月份之后,京城楼市的供给将会越来越多,所以供给增加对于平抑房价,绝对有很好地效果,另外,今年保障房也会更多的落地,共有产权房,公租房将大量入市,会进一步解放刚需,第三,今年金融政策将进一步收紧,年初就已经一贷难求,而且北京基本房贷利率上浮20%,这就相当于在央行启动加息之前,银行已经自行对楼市加息了3次,这大大增加了买房者的负担,但根据央行的表态,目前房贷利率仍然偏低,其实也是如此,房贷利率回到7-8%,也只能算是回到了均值。有人算了一下账发现,虽然房价降了15%,但买房成本已经提升了将近20%,所以这也吓退了不少购房者,让楼市成交更加冷清。要知道3月又是美联储的加息窗口,下周估计美联储继续加息已无悬念,这意味着我们的基准利率上调的日子也已经越来越近。第四,北京人口去年开始已经负增长,常住人口比上年减少了2.2万,户籍人口更是下降了3.7万,供给增多人口下降,必然缓解供需矛盾。所以从这四方面来看,今年只要北京继续延续去年的调控政策,房价继续下跌将是大概率事件,而且可能比去年跌幅的力度还大。如果今年能再降20%,把这个势头维持到2019年,那么房价退回到2015年,将不是什么不可能完成的任务,甚至是很快就能完成的目标。

 

北京作为全国的标杆城市,对于其他地区的房价来说有着巨大的意义。如果北京上海这样的一线城市房价下滑,那么对于正在高歌猛进的二线核心城市来说,无疑将是巨大的压力,你杭州和武汉的房价超过北京上海,你自己觉得好意思吗?即使你要向一线城市看齐,但顶多也就是迫近,如果超过一线特大城市,估计炒房者自己就得掂量掂量,这是不是有点扯淡。估计编造的理由,自己都不能说服自己。所以一旦北京上海回到2015年,那么全国各地的楼市恐怕都会在2018年熄火,而且这是一个政治信号,北京如果都能将房价降下去,别的城市你说降不下去,是不是也不太好意思了?所以从这个方面来说,北京的战略意义重大,2017年这一年调控下来,天津,河北等北方的多地基本都已经开始跟北京而回调。甚至河北几个环京城市,房价已经腰斩,但仍然没见有放松调控的意图。

 

目前,南方经济好于北方,人口也正在从北往南流动,所以南方房价相对北方坚挺是正常的,基本的表现就是房价仍然坚挺,并未下跌。估计也是在等着看北京,上海,深圳继续的表现,如果一线大城市今年回落,那么这些二线城市估计也会结束上涨,能够抢到人口的城市,房价继续坚挺,抢不到人口的二线则房价将开始下跌甚至暴跌。当然他们肯定是希望,一线城市的跌势止住,只要一线打开涨幅,他们就还有上升空间。所以从这个意义来说,北京将是一个标杆,一个符号,假如北京放松调控了,那么基本上这轮楼市调控也就该结束了,房住不炒也就又成了一句空话。至于三四五线城市,则受到北京的影响不太大,他们更多会受去库存和货币化安置的影响,这段时间你们那里到处都是拆迁了,那就说明房价要暴涨了。什么时候拆迁结束了,你也就彻底卖不出去了。从拆迁到结束,中间大概只有1年半的时间,所以这种房价暴涨来的快去的更快。聪明人趁机变现,傻子被则给别人当了接盘侠,现在你还体会不到,等过几年房产税一落地,想哭都找不到地方,希望到时候不要怨天尤人,这一切都是贪心的该承担的后果。

 

最后还是那个结论,自己要住房的,赶紧买提早买,后面房价即使下降,但你的买房成本会越来越高。但如果想投资的,最好还是吃口屎冷静一下,否则一时冲动,以后可能会比吃屎还难受。


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