封堵假离婚！严查经营贷！楼市严防死守还有漏洞需要补！

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封堵假离婚！严查经营贷！楼市严防死守还有漏洞需要补！

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近，深圳又传来消息，说是南山区有关部门发布的通知，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房。3年内再婚或复婚的，也适用这一规定。有媒体还专门打电话，核实了这个传言的真实性。这也就是说，想通过离婚分割财产，把房子给对方之后，自己再买房的，要等3年的时间。而且新政以2月8日为线，2月8日以后办理离婚的，基本就按照这个规则执行。这基本就堵住了，想通过假结婚和假离婚倒腾购房名额的漏洞。

以前在深圳出现过很多，通过假结婚绕开限购，取得购房资格，然后买房之后再离婚，得到房产，而有人还专门提供结婚服务，从这上面赚取收入。而政策上，对于离异家庭，2020年9月11日公布的政策——复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况，给部分投机者留下可以钻的“漏洞”。

另外，深圳年前下大力气，公布了二手房的指导价，当时还有人说，银行不一定按照指导价执行，所以没大事。但老齐却第一时间就说，人家绝不是闲的蛋疼，公布几千个小区的指导价，难道是为了赚稿费吗？春节之后，银行们就开始回应了，根据财联社的报道，目前深圳的建设银行、交通银行、北京银行个贷经理明确表示，春节后已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放，而春节前已签合同的不需要按照官方参考价执行。注意这里面有建行，建行是个人房贷的第一大行，也是四大国有银行之一，所以建行都表态了，工农中建交邮储，这些银行的政策也都会是一样的，底下的股份制商业银行，肯定也会跟随。不可能搞特殊化。

那么按照评估价，比市场价普遍低30%计算，比如1000万的房子，评估只有700万，那么贷款只能做到7成，也就是490万，相当于购房者要掏510万首付，算上各种税费，可能要达到600万。而原来最多只需要掏400万，所以相当于一下把首付比例提高了50-60%，这将极大地降低深圳楼市的杠杆，会让整个的住房市场快速熄火。

除了深圳在行动，上海和北京也在调整，严查经营贷流入楼市，北京甚至要求银行调查全款买房，特别是学区房的购房人的资金来源。也就是说，官方认为，动辄拿出上千万现金的人，很可疑！要看看他们自己，以及他们的亲属，是否之前有过贷款记录，或者资金来源是否合法。

现在大家，在自己的银行APP上，都能看到经营贷的广告。比如某行闪电贷，直接就给了20万的额度。还有另外的银行，里面一分钱存款都没有，但是只要有公积金账户，就能给你批20万。而且基本都是秒到账。这些都是针对个人的消费贷，只要你敢贷款，银行就敢批，而且瞬间你就能提现出来，那么有人就利用这个，通过家庭成员，4-5个人，每个人开好几家银行，每家几十万，瞬间就能凑个4-5百万出来。而且这都是提现的现金。买房付首付肯定够用了。

当然最厉害的还是经营贷，如果企业主有房产抵押，批经营贷能给1000万。审批也只用一天。钱就到账了，然后企业主把这个钱，倒几次手，以借款的名义就给发出去了，很容易流入到楼市当中。现在要赌这些漏洞，其实并不容易，因为成本太高，你不可能对每个转账的人，都查一遍他的信贷记录。更不可能把他的周边亲属记录都查了。举个例子，人家就是通过网银，A给B转账，人家也不说买房，那你银行怎么办？查不查？怎么查？查出来了，有贷款记录，又该怎么办。所以现在不少银行都在这上面犯了难。政策导向很好，但是执行却很难，总不能每一笔大额转账都要查账，都要冻结吧！那么这个牵扯面就太大了。

其实老齐觉得，这种事完全可以用行为金融学解决，举个例子就跟查酒驾一样，如果只是查酒，你会觉得这事完全没法干，不可能大马路上每辆车都拦下来，然后一个一个吹气吧，那这得多少警察，城市整个就不转了。但其实我们并没有这么干，而是采用了，抽查加重罚的手段，不定时搞一次突击检查，只要是酒后驾车的，一律暂扣驾照6个月，罚款，有的还要拘留，醉酒驾驶还要追究刑事责任。就用这种重罚，来威慑那些喝酒驾车的人，一旦被抓到，有可能前途尽毁。所以最后，更多的人也就不再铤而走险，因为犯不上。喝酒尚且如此，买房的好处肯定更大，所以严查经营贷，这种事肯定只能抽查，但是必须要给予重罚才会有威慑力。比如直接取消买房资格等等，或者列入失信记录，否则只是查而不罚，那相当于只是在折腾银行的人，最后严查也就成了一句空话。没有威慑，违规成本低，执法成本高的事，肯定是进行不下去的。

楼市无论如何也不能再涨了，如果再涨下去，必然会发生债务危机，到时候会让全民埋单，隔壁日本的惨痛教训，我们不得不防。从这次政策来看，确实是下了狠心的，但有些东西还需要进一步细化，并且落是到位才行。否则你每次压，又都压不住，反而适得其反。相当于变成了刺激大家去炒房。这点还是要考虑清楚的。

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