房地产又放大招了？！楼市止跌企稳为啥这么难？堵点在哪？
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房地产又放大招了？！楼市止跌企稳为啥这么难？堵点在哪？
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昨天下午，广州安居集团发布公告，说即日起至2024年12月18日止，广州安居集团或下属子公司拟作为收购主体实施，征集已建成的存量商品房用作保障性住房。条件为，资产负债和法律关系清晰、面积在90平方米以下、已取得竣工联合验收意见书，以及房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制等。这就是说，大家心心念念的房地产收储，又有了实质性的进展。
无独有偶，昨天一早，城中村改造也传来大消息，说政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。再加上，北上深取消非普住宅标准，新一轮的房地产救市，已经在行动之中。
现在从楼市的表现来看，10月份成交量确实明显放大，但主要集中在现房销售当中，期房依旧不理想，整个房地产的施工，开工，竣工表现也都不好。到了11月，成交量又开始有往下掉的意思。另外当下仍然属于以价换量，也就是说，成交抬升，也并未带动价格回暖。所以可能仍然不具备止跌回稳的特征。一般来说，成交量要回暖半年，价格才会回暖。现在连2个月都坚持不了，指望扭转预期，就会比较困难。
那么现在楼市当中，最大的问题在哪？老齐这周也调研了很多的业内人士，现在给大家分享一下。
央行在5月份设立了一个3000亿元的保障性住房收储再贷款，这笔钱现在使用很不理想，根据上周的消息，6个月下来，目前额度才用了160亿，也就5%。我们可以对比，股票回购再贷款，也是3000亿，一个月就用了340亿。超过了10%。那为啥保障房再贷款不积极呢？说白了就是地方，没人申请。为啥没人申请，因为账算不过来。
首先，这笔钱是有利息的，大概2.5%，虽然不高，但你买红利股票肯定能赚出来，而买保障房却未必能赚出来，之前我们给大家算过，如今租金回报率普遍低于2%，房价打对折，基本就能有利润，但现实中，却遇到了困难，如果好卖的好租的，开发商不愿意降价，而愿意降价的基本都在偏远地区，租售比就更低了，甚至根本租不出去。再加上统一装修和管理的前期投入，即便满租的情况下，可能也就将将打平。所以保障房收储，理想很丰满，但落实下去很困难。主要还是房子太多了。租金回报太低。未来除非央行给0息贷款，这个生意有可能才能转的起来。
其次，城中村改造的扩围，也是迫不得已，35个大城市，基本就没有啥项目了，而且今年官方要求较为严格，必须要求项目盈利，所以地方上，也实在报不上来项目，或者说能够赚钱的项目，前几年都报过了。现在如果再继续干，基本都是赔钱的。而赔钱就得继续负债，地方也就不愿意干。你比如说，改造一个城中村，就得给安置房，旁边得配套公共设施，以前这些都是从卖地收入里出，现在地根本卖不出去了，地方自然也就没有动力去这么干。
第三，银行也不愿意给房企纾困，特别是一些烂尾楼，所以虽然一直在强调保交楼，但是银行和开发商都没啥动力，因为银行得考虑钱借出去，能收的回来。而烂尾楼，好多都是开发商已经收过钱了，所以把钱投入下去，盖好了，也没有钱往回收了。开发商也不愿意，他们更愿意把钱投入到现房销售上，那边还能回款，而烂尾楼还要继续投入。所以最后就都僵在这了。让这个保交楼的工作进展缓慢，现在老百姓根本不敢买期房。
所有这些楼市问题，最最关键的一点，其实就是没人想承担损失，央行不兜底，财政也不负责，地方更是一直哭穷，开发商死猪不怕开水烫，银行更不可能做赔本买卖。都不想承担损失，那就只能是购房人承担损失。我们在读书圈里给大家讲过，所谓重组化债，必须要引入一个不断升值的资产，从而打破死循环，而现在这个死局里，没有找到那个升值的资产。所以他就很难打破死亡螺旋。楼市也就很难企稳。收储建设保障房，听起来很美，但由于现在租售比太低，房子也太多，所以也是困难重重。进展缓慢。除非放松对于项目盈利的要求，那就相当于国家必须站出来兜底才行。但现在显然还不想这么干。
今天10点的齐观晨会上，我们继续跟大家聊聊当下房地产这个死局到底该怎么破？楼市起不来，经济会好吗？股市会好吗？估计大家也都有这样的疑问。下载知识星球app，加齐俊杰的粉丝群。收听付费的晨会+晚课且向老齐提问，跟早上的新闻解读明显不同，星球粉丝群里更多的会讲策略和应对，以及回答您一些有针对性的问题，学点投资的真本事，从下载知识星球加入齐俊杰的粉丝群开始，还得多提示一句，由于二级火箭已经开始动了，要加入的朋友要抓紧时间，可能就在这一两周，粉丝群即将提价。
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