预售制取消只是地产冬天的开始
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上周五一条“广东酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售”的新闻刷遍全网，网上已经有大量关于“卖楼花”追古论今的介绍，对于房地产企业的影响一眼可见，在这里不再赘述。
有意思的是，广发证券对预售证事件的三份文件点评称，住建部文件只是在调研取消但广东省住建厅的回复中，并未对预售许可证制度进行讨论，而是将主要精力放在了讨论预售制度方面，是对源文件的政策目标的误读。
对此，广东省房协人士表示，“省住建厅当然不会误读，如果施行预售，预售审批肯定取消不了。”
预售制度逐步取消是必然
在笔者看来，预售政策本身没有对错，只是在不同的发展阶段和政策目标下的取舍。由此，必然要回到政策的整体框架中去考虑。
内地始于深圳的预售制度是符合当时的经济发展需要的，任何快速发展的国家随着城市化进程和经济的快速发展，房地产历来都担任过一段的支柱产业，甚至可能是唯一的支柱产业，这个本身无可厚非。但房地产高速发展，房价突飞猛进带来的结果一定是房地产吸纳了大量的社会资源。
为什么中国的M2这些年来保持如此高的增速，但是CPI的增速却一直保持比较低的水平？
原理很简单，正是因为房地产吸收了大量的货币资源，令CPI和M2的增长不匹配。
数据来源：wind
从上图可以很清晰的看出，以最近三年为例，如果将每月社融数据和季度的新增房地产贷款对比，就会发现：
房地产贷款对于资金无限度的需求，基本上所有的融资都是围绕着房地产来打转。
但是这种以房地产为核心的发展模式无疑不能长久，这些年来政府也看的明白，几次调控不是说不想改变这种经济发展结构，而是房地产行业确实“大而不能倒”，一旦出现问题就是系统性风险，所以政府投鼠忌器。
过去这些年来，每一次地产开发商和政府的对赌都成功也是基于此，进而树立了“房价永远上涨”的全民“信仰”。
旧的东西说完了，现在回头盘一下目前的内外环境。如果仔细听上面的报告，信息量很大，但是核心内容中有两条：一是效率转向公平，二是经济结构转型。
正常来说生产资料分为两类，一个是投入劳动（时间），另一个是投入资本（钱或者其他资源），房价的上涨实际上是极大的加强了资本的回报率，而这个资本投入最为集中，收益率最高的也就是房地产。
辛苦工作不如借钱买房、炒房，有第一套房之后，不断的滚雪球的盈利模式明显是和顶层设计的公平原则不相匹配。
如果说上面还没有足够的改革动力，那么经济结构的调整就是迫在眉睫了。调整经济结构本身就是题中应有之意，中国制造2025也是这一政策目标的体现。
而且在这个时候遇到了贸易摩擦，美国可以对中国的芯片等高端技术封锁，刺痛的不仅仅是企业，而社会资本投入的方向如果依然是房地产，那么经济发展的大厦就始终是建立在沙滩之上。
将社会资源的投入转向还有另外几重深意，一旦房地产吸收的资源减少，在不能资本自由流动的情况下：
第一，在不降息和多发基础货币的情况下，利率会逐步下滑，实际上起到了刺激经济的作用。
第二，减轻其他实体经济企业（包含国企）的负担。
第三，现在通过基建补短板的地方政府债务资金来源就变得充沛了很多，地方债的发行顺畅。
第四，政府最近明显在号召民间资本加大投资，如果有更好的选择，民间资金一定会选择投收益率更高的。
这个预售制取消可以说是一举数得。无怪乎郁亮说万科未来的目标就是“活下去”。
如果地产股中资产负债表最为健康的万科的目标都是活下去，其他高负债的公司的压力可想而知。
出来混迟早是要还的，房地产预售政策无所谓对错，房地产企业也没有对错，只是之前政府和地产企业的合作关系是利大于弊，而现在是弊大于利了，政策如何选择不问自知。
房地产企业剩者为王
短期来看，一旦取消预售制，地产公司最优的选择就是加速推盘，回收现金流。
据某自媒体报道，某龙头地产商其在安徽的一个楼盘首开卖了400多套，精装均价11145元/平，随后成交断崖式下跌，平均3天成交一套。现在精装改毛坯，成交价7600-7800。
其安徽公司已经停止拿地，并且九十月份抓回款抓业绩，只要蓄客不好的项目，或者不好卖的户型全部打折。砀山的楼盘均价三四千，该公司溢价5200出售，在当地客户不买账的情况下，直接打57折到3000元/平。
在这种情况下，预计至少到明年上半年，地产公司原来的利润率水平下降只是时间问题。
以三年周期来看，房地产行业更惨烈的兼并重组将会更为常见，大量小公司只能选择卖给有实力的大地产公司。
从地产预售制度目前在美国、中国香港地区也都存在，但是存在的基础实际上是地产公司的信用，目前政府的预售制度本质上是在“房价永远上涨”，且政府通过预售制度起到隐性背书情况下运行的。
假设没有行政审批的这种背书，小地产公司是否有足够的信用保证未来购房者能够顺利拿到房子呢？加上资金实力问题，这个寒冬非常难熬。
对上市的大型地产公司，这个时候要保证自身安全且还要扩张，尺度就很难把握，中间利润率的下滑，投资回报周期拉长，再加上政府对于房地产金融的严格控制，未来几年国内经济转型加上海外加息周期对于其财务压力，过的也并不容易。
长期来看，活过寒冬才能收获胜利果实，如下图美国的几家同类型公司为例。
美股的ROE均值只有10.96%，负债率均值53.18%，估值平均在14.21倍。
反而中国的房地产企业，ROE是美国同行的一倍有余，但估值只有一半，反而负债率均值要高出35%。
地产行业降负债的空间还很大，等柳暗花明的时候，市场对于地产公司的看法会完全不一样。
数据来源：wind
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