逃离中环金融圈

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“冇楼咪白撞，有楼有高潮”，这句出自香港TVB实况节目《有房万事足》的扎心话，讲的是香港青年男女的楼房梦，也十足地反映了香港房价之疯狂——他们称之为“癫”。

跟房价直接挂钩的是房租。与梦想有个安身之所的普通人不一样，公司、政府这些机构往往更青睐于租房子：只要能展业，能办公即可。

作为国际金融中心的核心区块——香港中环自然闻名全球。

跨国投行、金融机构等耳熟能详的知名公司纷纷选择在此租一块办公场所，豪气的租一整层甚至多层，预算紧张的租半层或是其中几间，也算是成功跻身“国际金融中心”了。

但从近两年来看，逃离中环的趋势开始愈发明显——昂贵的租金，即使对这些手握重金的金融巨头来说，多少也会显得不划算。

有意思的是，最新要逃离中环的不是这些金融公司，而是资本市场最重要的监管机构：香港证监会。

近日，港媒消息称，香港证监会正在洽租位于香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面，涉及10层楼，预计呎租约55港元。

目前双方仍在洽商中，若最终落实，将成今年最大手商厦租务成交。

香港的写字楼多年飞涨，中环无疑是最具代表意义。

根据香港物业租金指数显示，从2004年至今，香港的写字楼开始上涨，2006年开始破100，此后2012年破180，这两年在200多价格上进一步上涨，整体写字楼上涨速度远远超过住宅、工厂大厦等。

新址20万平米呎 一年租金才1.30亿港币

香港证监会总部目前位于中环长江中心30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。

消息称，早年香港证监会签订租约时，尺租逾百港元，而目前中区商厦屡创新高，为了节省租金，该机构一直打算搬迁，物色中环以外的写字楼。

香港证监会准备搬出最优位置中环的消息，实际上早有预兆。

早在去年2月初，时任香港证监会主席的唐家成就在立法会上表示，将在储备中拨30亿港元购置办公室。

图源：大公财经，麦润田摄

当时还称，位于中环长江中心办公室的租约可于2020年提早迁出，未来一年将作审慎考虑，再觅新址亦毋须在中环，但要交通方便，同时指买入办公室物业可稳定将来租金支出。

美联物业位于中环附近的一位陈姓员工表示，确实很早就听闻证监会要搬离。如果按照现有呎租至少三四百港币来算，这些资金就能为香港证监会节约超过一倍的租金。

如果按照香港证监会最新谈的20万平米呎、呎租55港元计算，一年的租金为1100万港币，确实比中环便宜太多。

当然了，对于香港证监会这样的机构，搬离中环，也不能简单说就是租金因素。

在中环上班的西班牙对外银行(BBVA)一位经济学家说：“证监会主要是由于办公面积不够，而中环又基本上很难有空缺的位置，所以要出去找办公地。这是主要原因。”

宇宙第一的中环租金有多贵?超伦敦西岸30%

当然，该经济学家也指出，中环租金贵是事实，对很多外资金融机构来说压力不小，

“优点是，能在中环办公的，几乎都是清一色有名，对公司业务大有帮助；缺点是，租金太贵，营收能不能付得起租金。两者如何平衡？需要考量。”

西装革履、快步行走、一切都看起来高节奏，这是人们在中环经常看到的上班族的场景。

中环无疑是特区政治与金融中心的核心，它汇集了香港政府总部、汇丰银行大厦、IFC、中银国际大厦等，是精英翘楚的聚集地。

但持续攀升的高租金近年来也无疑对这些精英们产生冲击。

今年3月底，高盛在铜锣湾利园三期租下9.3万平方呎(约8640平方米)的办公室，将后勤部门从中环中心迁出，其总部仍位于中环的长江中心。

据媒体报道，新业主希望将大厦拆售或重新招租，甚至有可能加租，迫使高盛另觅安身之地。

更早之前，摩根大通和法国巴黎银行已开始租用租金更便宜的九龙东区和港岛东区写字楼。

今年上半年，根据国际物业顾问世邦魏理仕发布报告称，香港中环核心区写字楼租金连续3年创全球最高。

报告显示，香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方英尺307美元，比去年上升1.3%，以每年每平方英尺租金计算，高于全球第二位的伦敦西岸超30%。

世邦魏理仕指出，银行及金融业是香港中环写字楼出租业务的主要需求来源，来自中资企业的租赁需求尤其强劲。

截止上半年，中环写字楼空置率跌至1.1%，是2015年第3季以来最低。

外资撤退 中资入场

世事便是如此，舞台在那，总有人要下去，便总有人要上来。看起来永远都无限繁荣的中环，有的人搬出了，有的人排队等着进来。

比如李嘉诚最有名的中环中心去年被以402亿出售，买方中国港澳侨和平发展亚洲地产有限公司，这是一家专门为此次收购而设立的离岸公司，外界指出实际买方是由中国国储能淡化工集团(香港)以及多个财团投资者共同所买。

中环中心示意图，图源：长实官网

交银国际研究部主管、董事总经理洪灏去年曾吐槽称，因为中环地少，交银国际正在排队准备新租现在所在楼万宜大厦的办公室。

前述经济学家指出，中环近两三年来的趋势似乎是外资在撤退，中资在进来，要比普通人谈的房价泡沫更关键的因素是：

外资在投行等业务方面今天是远远输给中资机构，所以业绩不好，只能撤离或裁员。

香港资深金融及投资银行家温天纳表示：“从趋势上看，中环写字楼这几年的确中资在进入，还有很多在排队等待，外资方面在收缩。”

值得注意的是，2015年开始，香港中资券商便已在IPO业务上与传统外资大行齐名。去年以及今年上半年，根据公开查询发现，香港IPO业务承销中，中资券商占比超过六成，近七成。

另外据香港证监会资料显示，香港孖展贷款中，中资券商行占55%。其中，前20家最大孖展贷款券商中，中资就有12家。（能借出大量孖展的，自然说明其资金充裕）

看来，在原本就不大的中环，其租客的轮换，也绝非表面上看起来那样简单了。

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