时评 | 平抑房价：“新房新办法，老房老办法"
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一个有共识的事实是，实行房产税，最大的阻力在于现有房产的“既得利益”，这似乎是一个难以逾越的鸿沟。但是，中国40年改革，一个最成功的经验就是增量改革、双轨过渡，在实行房产税的问题上，我们也可以借鉴这一经验，“新房新办法，老房老办法"，20年过渡，先保持既得利益不变，通过在增量上实施新体制，逐步实现向新体制并轨。
原文 ：《房产税是平抑房价的“内在稳定器”》
作者 | 中国（深圳）综合开发研究院 樊纲/院长 郭万达/副院长
图片 | 网络
房产税的作用就在于提高房屋的持有成本，抑制对房产的投资性需求，是平抑房价的“内在稳定器”。
未来逐步征收房产税有利于抑制投资性需求。原则上说，一切住房都涉及公共服务（如市政、交通、环境等）的成本，都需要通过税收加以支付。没有征收房产税，其实是把这些成本一次性地包含在了“地价”当中，在开发过程中支付了，所以过去的房价当中隐含着房产税。但一次性提取房地产公共服务费用的做法，往往只按当前较低的“建设成本”加以计算，通常不会预计未来土地价值变动所导致的公共服务（包括维护和使用）成本的上升，从而导致当前收费过低，未来则会入不敷出；相应地，购房者则因此在事实上少支付了未来公共服务的成本，获得了这一块额外的好处，现在购房越多，未来获得的额外利益就越大。这实际是现在人们愿意较多投资房地产的重要原因之一。设立房产税，不是现在一次性支付，而是将来每年按当时的房产价值征收，就可以从根本上解决这一问题。就是说，通过不再使购房者获得未来公共服务升值的额外好处，来减少人们对房产的投资性需求。
土地作为一种固定不变的自然禀赋，其相对价格就是人们的收入（GDP总额），经济不断增长，收入不断增长，土地的价格总会趋于上涨，在一个经济增长速度较快的时期，就更是这样。收入会涨，地价会涨，未来与住房相关的公共服务的成本也会上涨，制度设计不能忽视这一事实。实行每年缴纳房产税的制度，也是合理分摊公共服务现实成本的一种长效机制。
实行房产税有利于提高房屋的持有成本，是平抑房价的“内在稳定器”。房产税可以在房价上涨时进一步提高购房者的持有成本。给定房产税税率，房价越高，他保有这一房产所要支付的税额就越高，税额相对于他当前收入的比例也就越高。这时，买了房子既不住也不出租，只是“黑”在那里等待升值的那些投资性需求就会相应减少。有人说无论如何房价高了我也是赚了，但是如果房价上涨导致你的薪水都不够你交税了，你一定要卖大房子换小房子，也就是缩小需求、增大供给，挤压房价下降，使市场恢复均衡。反之亦然，房价下跌，会促使人们换更大的房屋居住，使房价上涨，恢复均衡。因此，实行房产税，一方面有利于避免出现成本过低的情况，另一方面，在房价上涨时，房产税缴税额随之增长，可以进一步抑制消费需求的增长，起到“内在稳定器”的作用。
房产税是政府最稳定的税源。世界上大多数国家都实行房产税制度，也是因为可以使城市政府，特别是那些无地可卖了的相对比较发达的城市政府，有稳定的税收来源，保证公共服务的供给。卖地能获得一次性收入，但没有地卖了收入就会消失。对建成的房产征税，是收“铁杆庄稼”，永不枯竭。房产税可以说是政府最稳定的税源。不过在讨论房产税税制问题时，我们可以先不考虑相关的财政问题（包括中央与地方的分配问题），而是集中于稳定住房需求。实行了房产税制度，不一定能防止房地产泡沫（比如美国），因为决定的因素还有很多。但不实行房产税制度，一定很容易形成房地产泡沫（比如我国）。
新房新办法，老房老办法，20年过渡，逐步并轨。一个有共识的事实是，实行房产税，最大的阻力在于现有房产的“既得利益”，这似乎是一个难以逾越的鸿沟。但是，中国40年改革，一个最成功的经验就是增量改革、双轨过渡，在实行房产税的问题上，我们也可以借鉴这一经验，“新房新办法，老房老办法"，20年过渡，先保持既得利益不变，通过在增量上实施新体制，逐步实现向新体制并轨。
老房先不征税，20年以后开始征，这种渐进过渡的办法有其合理性。一是过去买的房，房款中已经包含了今后一段时期的部分房产税，不能重复再征。20年后，原来征收的部分应该都已折现，再行开征，合情合理。二是可以避免在房产税实施之前先要统计清楚所有存量房产，处理一切过去累积的各种问题。可以把那些历史问题留在今后20年中逐步清理，不要被历史包袱耽误了当务之急。三是这一方法从防止泡沫、稳定未来市场的角度来说也是合理的：过去的泡沫已经发生，重要的在于防止未来的泡沫。
对廉价房实行减免，保障低收入群体的利益。市场上需要保障的既得利益当中，有一个非常重要的组成部分，那就是低收入阶层的利益。如何对住房基本需求实行减免，是实行房产税制度时必须考虑的一个现实问题。建议根据房产的市场价值，对较低价值（按一单元房产的总价计算）的房产实行免税，同时，为了避免投资性资金对低端住房进行大量购买（因为免税）而挤占低收入群体买房的机会，可以同时实行一个家庭最多只有一套低价住房可以免税的制度。质量较好的评估，就可以实行，可以避免按人口进行减免需要面对的许多复杂因素，这也是大多数国家采用的办法。“免征”额应该定在怎样的水平，需要“因地而异”，不同的城市，由于房价水平不同，级差地租不同，应该按照当地的实际生活水平，依法具体进行规定。
按房产的价值征税，在“免征”额之上，设立“累进”税率制度，越是“豪宅”，税率越高。房产税率定在怎样的水平，是一个较为复杂的问题，涉及较多的因素，我们的建议是借鉴英国和新加坡的模式，根据不同收入阶层的承受能力和房产价值的差异，在“免征”部分之上，设立“累进”税率制度。这可以鼓励人们多买较便宜、较小的房子，而少买单价较高、面积又大的“豪宅”，让收入高、住得起“豪宅”的人多纳税，又让中产阶层随着收入的提高不断改善住房条件。从这个角度看，房产税的另一个重要功能就是有利于缩小贫富差距。目前国际上房产税率一般在0.8％－2.8％之间，我们可以取一个较低的起征税率，比如1％，在此之上，可以累进到2％或2.5％。不能低到不起作用，也不能高到承受不起。我们还可以仿效另一个国际惯例，即各城市每隔几年对起征额与税率进行一次调整，以适应变化的情况。健全法制，建立房屋估值、评价和统计体系，为全面征收房产税做好配套准备。
文章原载于社会科学报第1623期第1版，未经允许禁止转载，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。
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